Анализ состояния и перспективы развития жилищно-коммунального хозяйства города Ульяновска

По состоянию на 31 декабря 2009 года общая площадь жилищного фонда города Ульяновска составила 13836, 8 тыс. кв. метров, что по сравнению с 2003 годом увеличилось на 5% (рис.1.1).

В результате проводимой политики приватизации жилья гражданами произошли кардинальные изменения в структуре жилищного фонда по формам собственности. Из 13836, 8 тыс. кв. метров жилищного фонда в муниципальной собственности находится 2999, 2 тыс. кв. метров, что составляет 21,7 % всего жилого фонда, в государственной собственности - 201, 4 тыс. кв. метров, что составляет 1,5 % всего жилого фонда, в частной собственности - 10636,2 тыс. кв. метров, что составляет 76,8 % всего жилого фонда (рис. 1.2). Ветхим и аварийным фондом является 152,2 тыс. кв. метров, что составляет 1,1 % площади жилищного фонда.

14000

13800 13600

• 13400

DQ

*

9 13200

л

н

13000 12800 12600

2003              2004              2005              2006              2007              2008              2009

Рисунок 1.1. Общая площадь жилищного фонда города Ульяновска

• муниципальная собственность
• государственная собственность
• частная собственность

^^¦^21,70%

/              L^3|1,50%

76,80%^              ^

Рисунок 1.2. Структура жилищного фонда города Ульяновска по формам собственности (по состоянию на 31.12.2009)

Гигиенический норматив «жилой площади в среднем на одного проживающего», установленный в нашей стране, не может играть роль одного из стандарта качества жизни ввиду его крайне низкого значения. В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР (ст. 38) норма жилой площади установлена в размере 12 кв.

На практике чаще используется показатель «общая площадь в среднем на одного проживающего». Этот показатель рассчитывается делением размера всего жилищного фонда на конец года на численность постоянного населения на эту же дату.

В 2009 году средний уровень обеспеченности населения общей площадью в расчете на одного жителя в городе Ульяновске составил 22,2 кв. м / чел. (рис. 1.3). В отдельных европейских странах он превышает 50 кв. м/чел. (по прогнозным данным значение может быть достигнуто к 2097году).

Рисунок 1.3 Прогнозные значения среднего уровня обеспеченности населения жильем по городу Ульяновску, кв.м./ чел.

В таблице 1.1 приведены прогнозные значения среднего уровня обеспеченности населения жильем на период до 2020 года.

Таблица 1.1

Прогнозные значения среднего уровня обеспеченности населения жильем по городу Ульяновску, кв.м./ чел.

Рост уровня обеспеченности населения жильем обусловлен не только увеличением ввода жилья, но и естественной убылью численности населения города Ульяновска (рис.

Рисунок 1.4 Динамика численности населения города Ульяновска, тыс. чел.

На территории города Ульяновска в 2009 году введено в действие жилых домов общей площадью 352 тыс. кв. м., что на 13,8 тыс. кв. м. (4%) больше, чем в 2008 году (табл. 1.2).

Таблица 1.2

Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования (тыс. кв. метров общей площади)

По прогнозу, для достижения показателя среднего уровня обеспеченности населения жильем равным 25,5 кв.м. (см. табл. 1.1) на человека необходимо ввести в действие жилых домов общей площадью 983,8 тыс. кв. метров.

Если в среднем по России показатель обеспеченности жильем на одного жителя на конец 2007 года равнялся 21,5 кв.м., в Саратовской области - 23,7 кв.м., Республике Татарстан - 23,7 кв.м., то в Ульяновской области - 22,1 кв.м., Республике Удмуртия - 19,4 кв.м.

Таким образом, имеется дефицит жилья.

Для обобщающей характеристики обеспеченности населения жильем на практике также используется показатель «коэффициент доступности жилья», который рассчитывается как отношение средней цены типовой квартиры (общей площадью 54 кв.м.) по социальной норме к среднему годовому доходу семьи (3 человека). В таблице 1.3 приведены значения коэффициента доступности жилья за последние пять лет.

Таблица 1. 3

Значения коэффициента доступности жилья по городу Ульяновску

Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы.

Для достижения показателя доступности жилья равным 4 (как предполагалось достигнуть к 2010 году по данным ФЦП «Жилище») необходимо, чтобы средний годовой доход семьи составлял 399 тыс. руб.

Данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами.

На конец 2009 года в очереди на получение жилья по городу Ульяновску насчитывалось 8,6 тысяч семей, а улучшили свои жилищные условия 1,2 тысяч семей, т.е. 13,9 % очередников.

Характерной особенностью современного социальноэкономического положения в России является глубокое расслоение населения по уровню доходов и, соответственно, по потреблению материальных благ, в том числе и в жилищно-коммунальной сфере.

На первичном рынке жилья цена за 1 кв. м. общей площади по Ульяновску в 1 квартале 2010 года составила 27,9 тыс. рублей, а на вторичном рынке - 28,5 тыс. рублей. Это говорит о том, что цена первичного рынка меньше цены вторичного. В целом, ценовая динамика последних месяцев указывает на закрепление существующих на рынке тенденций. Это, в свою очередь, делает возможность снижения цен в ближайшей перспективе маловероятной. Большинство семей не могут приобретать жилье по таким ценам.

Актуальность проблемы обеспечения семей жильем связана, прежде всего:

• со значительным сокращением ввода нового жилья (не имеется ввиду индивидуальное строительство) и его бесплатным предоставлением;
• низким уровнем доходов основной массы семей;
• необходимостью срочного решения жилищных проблем семей, оказавшихся в экстремальных условиях (беженцы, вынужденные переселенцы, военнослужащие и их семьи).

Для обобщающей характеристики обеспеченности населения жильем международная статистика применяет такие показатели, как численность населения, живущего в жилищах, не отвечающих установленному стандарту, и его доля в общей численности населения; количество комнат, приходящих на одного жителя. При этом стандарт обеспеченности жильем в западных странах предполагает наличие одной комнаты на каждого жильца плюс одну общую комнату.

Важной проблемой остается недостаточная оснащенность жилья, его качество.

Ежегодный недоремонт кровель составлял около 70-80 % от потребности. Внутридомовые инженерные системы канализации, горячего и холодного водоснабжения находятся в крайне изношенном состоянии и большей части требуется полная замена. Сегодняшнее состояние внутридомовой инженерной системы не дает возможность качественно провести нормативные мероприятия по подготовке жилищного фонда к работе в зимних условиях, что не позволяет дому функционировать в безаварийном режиме.

По данным авторского исследования на 2007 год необходимо было выполнить капитальный ремонт кровли на 1509 домах, межпа- нельных швов на 593 домах, фасадов 746 домов, инженерных сетей: центрального отопления в 948 домах, горячего водоснабжения в 468 домах, холодного водоснабжения в 1177 домах; канализации в 494 домах. Кроме того, в муниципальном жилищном фонде есть дома, где центральное отопление остается панельным, которое из-за своего технического состояния непригодно для эксплуатации и не отвечает необходимым требованиям по подаче центрального отопления.

В казну муниципальных образований области от различных ведомств передаются жилые дома. По своему техническому состоянию передаваемый жилищный фонд находится в крайне запущенном состоянии. Как правило, жилищный фонд передается от предприятий - банкротов без возмещения затрат на содержание и ремонт жилого фонда. Эксплуатация многих домов без проведения срочного капитального ремонта становится опасной для их жителей.

В городе Ульяновске на ремонт жилищного фонда необходимо порядка 2 млрд руб. Это половина городского бюджета. Причем на капитальный ремонт требуется 1,5 млрд руб., что значительно превышает финансовые возможности городского бюджета и населения - собственников жилья.

В результате чего, люди остаются без горячей воды, без отопления, без нормальных условий проживания.

Около 20 % городского жилищного фонда неблагоустроенно. Прогнозные значения благоустройства жилищного фонда города Ульяновска представлены в таблице 1.4.

Таблица 1.4

Благоустройство жилищного фонда города Ульяновска (в процентах)

Объемы финансирования капитального ремонта жилищного фонда, работы по его благоустройству представлены в таблице 1.5.

Таблица 1.5

Объемы финансирования капитального ремонта жилищного фонда, работы по его

благоустройству (тыс.руб.)

Как видно из приведенных данных, объемы финансирования капитального ремонта жилищного фонда города Ульяновска увеличились, однако предусмотренных средств явно недостаточно для решения жилищных проблем.

Улучшение качества обслуживания и ремонта жилищного фонда зависит не только от предоставляемых населению услуг, но и от позиции самих собственников жилья, которые данные услуги заказывают.

К началу 2010 года в городе Ульяновске приватизировано

5. жилых помещений (393184 кв. метров жилищного фонда).

Функции управления жилищным фондом и его содержания в Ульяновске разделены. По состоянию на 20 февраля 2007 года в городе работают 15 управляющих компаний. Шесть из них - муниципальные унитарные предприятия, девять - общества с ограниченной ответственностью (ООО). Муниципалитет имеет по две управляющие компании ЖКХ в Заволжском и Засвияжском районах (МУП ЖКХ «Новый город», УМУП ЖКХ «Заволжский», УМУП ЖКХ «Засвияжье-1» и «Засвияжье-2») и по одной - в Ленинском и Железнодорожном (УМУП УК ЖКХ Ленинского района и УМУП УК ЖКХ «Южное»).

Каждая из этих компаний работает, в свою очередь, с частными подрядными организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда. Несмотря на разделение функций, к сожалению, ничего не изменилось, предприятия по прежнему убыточны.

Часто на балансе подобных предприятий числится весь бывший муниципальный фонд до начала приватизации, включая частное жилье собственников жилых помещений и их доли в общем имуществе многоквартирных домов.

Административная зависимость муниципальных унитарных предприятий от органов местного самоуправления формирует у последних антирыночные мотивации. Это приводит к тому, что:

- предприятия не заинтересованы в снижении издержек своей деятельности;

• предприятия ориентированы на удовлетворение требований администраций муниципальных образований, а не населения, которое является основным потребителем услуг жилищных и коммунальных предприятий;
• у муниципальных предприятий отсутствует мотивация привлечения инвестиций для модернизации жилищно-коммунального комплекса.

По состоянию на 2007 год в городе Ульяновске создано 18 ТСЖ. В товарищества собственников объединились жители 27 многоквартирных зданий общей площадью 298,7 тыс. кв. метров.

Создание товариществ собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества является на сегодняшний день одним из эффективных способов защиты прав собственников жилья и организации управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений.

Основными причинами, сдерживающими развитие этой формы самоорганизации жителей, являются низкий уровень информированности населения в понимании своей роли и задач по выбору системы управления многоквартирными домами; плохая организация общих собраний собственником многоквартирных домов; отсутствие квалифицированного кадрового потенциала для управления многоквартирными жилыми домами, неудовлетворительное техническое состояние жилищного фонда.

Упадок отрасли спровоцирован нехваткой средств, неэффективной ее организацией и устаревшей структурой, высокой степенью износа основных фондов. Платежи населения покрывают более половины расходов по содержанию ЖКХ (таблица 1.6).

Таблица 1.6

Установленный уровень оплаты ЖКУ в 1 квартале 2010 года (Ульяновска область)

Фактический уровень возмещения населением затрат на содержание и ремонт жилья составляет 85,8 %, на коммунальные услуги -

6. %. Собираемость жилищно-коммунальных платежей составляет в настоящее время 86,2 %, что теоретически создает предпосылки для того, чтобы сфера ЖКХ стала рентабельной.

Между тем, очевидно, что стоимость жилищно-коммунальных услуг совершенно несоизмерима с доходами населения (табл.1.7). Большинство населения не может производить стопроцентную оплату за жилье. Кроме стоимости услуг ЖКХ растут расходы на транспорт, на образование, на здравоохранение.

Таблица 1.7

Динамика тарифов за жилищно-коммунальные услуги и среднедушевых денежных

доходов населения г. Ульяновска

За период с 2004 г. по 2009 г. расходы на содержание 1 кв м. общей площади выросли в 2,7 аза, расходы на водоснабжение - в 5 раз,

20

на горячее водоснабжение - в 2,8 раза, расходы на электроэнергию - в 2,3 раза. За это же время среднедушевые доходы населения выросли всего лишь в 2,8 раза.

Таким образом, цены на жилищно-коммунальные услуги значительно опережают рост доходов населения.

Рост платы за жилье и коммунальные услуги происходит одновременно с принятием мер по социальной защите населения в виде предоставления субсидий (компенсаций) в пределах социальной нормы жилой площади и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом предельно допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг, прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот.

На 1 апреля текущего года в Ульяновской области такие субсидии получали 50,2 тыс. семей, что составляет в среднем 10,2 % от общего числа семей. Общая сумма начисленных населению субсидий за январь - март 2010 года составила 102,4 млн. руб., что на треть больше, чем за январь - март 2009 года.

Предоставление гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг характеризуется следующими данными (таблица 1.8):

Таблица 1.8

Предоставление гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг

За счет бюджетных средств субсидии возмещены почти в полном объеме, все они перечислены на социальные счета граждан.

Наряду с предоставлением субсидий население пользуется социальной поддержкой по оплате жилья и коммунальных услуг, предос-

W              W              ТЛ

тавляемой на основании действующего законодательства. В отличие от субсидий социальная поддержка носит постоянный характер и не зависит от уровня доходов семьи, причем в отдельных случаях она распространяется на совместно проживающих членов семьи.

В январе - марте 2010 года социальной поддержкой пользовались 417,4 тыс. человек, из них 355 тыс. человек - носители социальной поддержки.

Граждане, пользующиеся социальной поддержкой по оплате электроснабжения 99,2 % от общего числа граждан, имеющих право на социальную поддержку, по оплате газоснабжения - 71,5 %, холодного водоснабжения - 69,1 %, жилищных услуг - 96,2 %, канализации - 64,9 %, отопления - 74,2 % и горячего водоснабжения - 56,3 %.

Из общего числа граждан, пользующихся социальной поддержкой, одну треть составляют ветераны труда - 132,3 тыс. человек (31,7 % от их общего числа), участники и инвалиды Великой Отечественной войны и инвалиды боевых действий - 5,6 тыс. человек (1,3 %), инвалиды и семьи, имеющие детей инвалидов - 1 20 тыс. человек (28,7 %), ветераны боевых действий - 19,9 тыс. человек (4,8 %), члены семей погибших инвалидов войны, участников ВОВ и ветеранов боевых действий - 9,2 тыс. человек (2,2 %), многодетные семьи - 15,3 тыс. человек (3,7 %), педагогические, медицинские и другие работники, работающие и проживающие в сельской местности -37,3 тыс. человек (8,9 %), другие категории граждан - 77,8 тыс. человек (18,7 %).

Объем средств, предусмотренных на предоставление социальной поддержки по оплате жилья и коммунальных услуг за 1 квартал 2010 года составил 530, 4 млн. руб., в том числе установлены надбавки из местного бюджета в сумме 1375,2 тыс. руб.

22

Возмещено затрат по предоставлению социальной поддержки по оплате жилья и коммунальных услуг с учетом задолженности прошлых лет в сумме 524, 3 млн. руб., что составило 98,9 % от начисленных.

Несмотря на столь значительные объемы бюджетных средств на дотирование ЖКХ, высокие темпы роста тарифов на жилищнокоммунальные услуги обусловливают непрерывный рост доли семей, получающих соответствующие субсидии.

Таким образом, можно сказать, что прямое финансирование жилищно-коммунального хозяйства по одним бюджетным статьям по существу заменяется косвенным финансированием из других источников субсидирования населения.

Переход ЖКХ от дотирования к оплате в полном объеме услуг потребителя возможен, на наш взгляд, только при условии опережающих темпов роста доходов граждан в реальном выражении по отношению роста цен на услуги ЖКХ. Это связано со стабилизацией экономического положения в стране в целом, т.е. с внешней средой ЖКХ. Реформа ЖКХ должна выступать как один из элементов общей реформы и государственной политики в сфере социальной защиты населения, как средство стабилизации социально-экономических процессов в обществе и составной элемент общей системы социально-экономического реформирования.

В силу указанных обстоятельств имеет место высокая кредиторская и дебиторская задолженность предприятий ЖКХ. На рисунке 1.5 представлена динамика кредиторской и дебиторской задолженности предприятий ЖКХ.

2007

2008

2009

Рисунок 1.5. Динамика кредиторской и дебиторской задолженности

предприятий ЖКХ.

размер дебиторской зад олженности

І

размер

кредиторской

задолженности

1

квартал

2010

10000

9000

8000

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

Кредиторская задолженность предприятий, оказывающих жилищно-коммунальные услуги на 1 апреля 2010 г., по предварительным данным, оставила более 9 млрд. рублей, в том числе по платежам в бюджет 553,2 млн. рублей, из них в федеральный - 254,1 млн. рублей (табл. 1.9).

Таблица 1. 9

Кредиторская задолженность предприятий ЖКХ, млн. рублей

Самая большая задолженность составила по теплоснабжению - 6 млрд. рублей, или 66,8 % всей кредиторской задолженности.

Дебиторская задолженность составила 6,9 млрд. рублей, в том числе бюджетов всех уровней - 464,1 млн. рублей (6,8 %) и населения на оплату жилищно-коммунальных услуг - 2,3 млрд. рублей (33,1%).

По видам услуг дебиторская задолженность предприятий приведена в таблице 1.10.

Таблица 1.10

Дебиторская задолженность предприятий ЖКХ, млн. рублей

Среди основных причин неудовлетворительного финансового состояния предприятий жилищно-коммунального хозяйства следует выделить:

• высокие затраты и отсутствие экономических стимулов снижения издержек;
• неполное возмещение расходов от разницы в тарифах, не покрываемых платежами населения, от предоставления льгот и субсидий гражданам при оплате жилищно-коммунальных услуг;
• отсутствие целенаправленной работы по оптимизации расходов предприятий, оказывающих жилищно-коммунальные услуги;
• отсутствие целенаправленной работы по инвентаризации и реструктуризации дебиторской и кредиторской задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства;
• отсутствие приборов учета тепловой, электрической энергии и расхода воды на объектах ЖКХ;
• низкий уровень управления производственной и финансовоэкономической деятельностью предприятий ЖКХ.

На наш взгляд, в решении проблем коммунальных предприятий можно выделить два аспекта: решение задачи ресурсосбережения и привлечение частных инвестиций в коммунальное хозяйство (разработка и внедрение механизмов государственно-частных партнерств), что позволит значительно повысить эффективность функционирования ЖКХ и конкурентоспособность региона.