3.1. Факторы, препятствующие развитию ипотечного кредитования

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения.

Вместе с тем вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким. Задолженность по ипотечным кредитам, которые были предоставлены российскими банками, на данный момент составляет около 0,3% от ВВП. Для сравнения: в странах Западной Европы отношение ипотечного долга к ВВП достигает 70%, в США – 50%, а в странах Центральной и Восточной Европы – 25%. На одного россиянина в настоящее время приходится около 20 долларов США задолженности по ипотечным кредитам, в то время как на жителя Польши – 300 долларов США, Латвии – 550 долларов США. [28, c. 70]

К факторам, сдерживающим развитие жилищного ипотечного кредитования в России, относят:

1) недостаточность «длинных дешевых денег» и неразвитость системы рефинансирования ипотечных кредитов

Недостаточность в пассивах отечественных банков «длинных» ресурсов остается значительным препятствием на пути развития ипотечного кредитования. Пока же, только 6,8 % привлеченных банками рублевых ресурсов (депозитов) от физических лиц – средства сроком свыше 3 лет. В совокупном выражении по всем банкам это эквивалентно чуть более 109 млрд. рублей в пассивах кредитных институтов страны. Как видно, ресурсные возможности ипотеки объективно ограничены. [25, c. 66]

Набор основных источников финансирования операций ипотечного жилищного кредитования для подавляющего большинства банков идентичный: средства физических лиц, депозиты юридических лиц и собственный капитал.

Российские банки, кроме Банка России, не имеют сегодня доступа к длинным деньгам – Пенсионному фонду, Стабфонду и т.д. В стране не работает система рефинансирования коммерческих банков со стороны Банка России, а ведь ипотека – это вопрос длинных денег на 15-30 лет.

2) несовершенство законодательной базы и судебных процедур

Экономические и юридические права российских банков как основных кредиторов населения, требования которых обеспечиваются залогом недвижимости, не защищены достаточно надежно и эффективно действующим гражданским и банковским законодательством.

На современном этапе реальной является угроза ненадежности обеспечения ипотечных кредитов, т.е. залога для банка как кредитора. Наиболее острые вопросы возникают, в частности при выселении заемщика в случае его неспособности погашать кредит. Эксперты отмечают, что в эту проблему заложено порядка 2-3 % риска, которые могут быть вычтены из общей ставки при условии законодательного решения вопроса выселения должника по ипотечному кредиту. [19, c. 16]

Следующий аспект, касающийся процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, касается налогообложения. В частности, согласно закону о налоге на добавленную стоимость любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет НДС.

Третий аспект данной группы проблем института прописки, который на сегодняшний день ограничивает ликвидность жилой недвижимости. Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру не является основанием для прекращения права пользования данным помещением членами семьи прежнего собственника. Эта норма вносит определенные сложности в вопрос регистрации заемщика и членов его семьи в жилой недвижимости, являющейся предметом залога. [19, c. 16]

Но главные нарекания вызывает Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» от 30 декабря 2004 года. С одной стороны, из закона исключены положения о солидарной ответственности банка и застройщика перед участниками долевого строительства, с другой – введенное вместо этого положение о пропорциональном распределении денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, между залогодержателем (банком) и участниками долевого строительства делает кредитование застройщиков по-прежнему рискованным и малопривлекательным для банков. [22, c. 80]

Если разрешение на строительство Объекта недвижимости получено Застройщиком после вступления в силу ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004г., договор инвестирования строительства, договор уступки права требования должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. [5, c. 17] Однако, большинство застройщиков отклоняются от этого положения, которое связано с дополнительными затратами для них.

3) высокий уровень риска

Риски для банка в сфере ипотечного кредитования связаны с конкретным заемщиком и объектом недвижимости.

Основные риски на ипотечном рынке: процентный, валютный, кредитный, риск альтернативного выбора, риск ликвидности, административный риск.

Кредитный – наиболее значимый и опасный по последствиям. Чаще всего причиной его проявления служит заемщик, точнее, низкие располагаемые доходы последнего. При более детальном подходе к мониторингу потерь по данному обстоятельству можно ранжировать опасность потерь на риски невозврата и нестабильности доходов населения, требующие комплексного подхода при их учете. [25, c. 63]

Процентный риск связан с потенциальным недополучением кредитором прибыли в результате изменения процентных ставок по привлекаемым ресурсам и выданным кредитам.

Валютный риск – риск потерь из-за неблагоприятного изменения валютного курса.

Риск альтернативного выбора связан с досрочным погашением кредита. Вероятность потерь в этом случае вытекает из раннего погашения «длинного» ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента.

Риск ликвидности – риск потерь, вызванных необходимостью поддержания требуемого уровня ликвидности, а также потерь, вызванных продажей ценных бумаг для получения наличных денежных средств.

Административный риск – риск уменьшения прибыли банка из-за увеличения затрат по мобилизации средств, выдаче кредитов, обслуживанию этих кредитов, управлению рисками. [25, c. 63]

4) высокая стоимость ипотечных ссуд для потребителей

И хотя процентные ставки в 2006 году по кредитным операциям заметно снизились, тем не менее сейчас эти ставки составляют в среднем 12,5-10,5% годовых. За рубежом процентные ставки по ипотечным ссудам сейчас не превышают 5-6%. Процентная ставка по ипотечному кредиту в нашей стране складывается из: уровня инфляции в стране, прогнозируемой в начале года, рисковой составляющей и прибыли кредитного института, которую он получает за оформление и дальнейшее сопровождение нового заемщика. В России уровень инфляции достаточно высок – 9%. [26, c. 21]

5) низкий уровень доходов населения и проблема прозрачности доходов граждан

Средний уровень совокупных денежных доходов основных слоев российского общества остается невысоким, и очень многие граждане просто не располагают официальными доходами, достаточными для обеспечения своевременного и полного возврата ипотечных ссуд на условиях, предлагаемых банками россиянам. Определенная часть денежных доходов многих граждан находится «в тени». А ведь при рассмотрении заявок на ипотечные ссуды банки принимают во внимание в первую очередь официальные денежные доходы частных клиентов. [23, c. 18]

6) низкие темпы жилищного строительства

Ограниченность предложения жилья в российских условиях является комплексной проблемой, складывающейся из целого ряда факторов. Наиболее важными из них можно считать: дефицит земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой, несоблюдение конкурсных принципов при распределении земли под застройку, высокий износ производственных мощностей строительства и промышленности строительных материалов, географические диспропорции в их распределении, отсутствие эффективных механизмов финансирования строительства. [28, c. 70]

В настоящее время в городах, испытывающих острую потребность в расширении жилищного фонда, уже практически исчерпаны возможности для «точечной» застройки. Ситуаций, когда вводимое в строй здание может быть подсоединено к существующим коммунальным сетям, становится все меньше. Это означает, что прирост объемов строительства все в большей степени зависит от привлечения инвестиций в инфраструктуру и, следовательно, объективно ведет к удорожанию строительства и повышению цен реализации возводимого жилья. [28, c. 70]

7) постоянный рост цен на жилье

Рост спроса на жилье без пропорционального увеличения объемов предложения приводит к резкому повышению цен на жилую недвижимость.

Основными причинами роста цен на жилье считаются высокий уровень инфляции в стране, отсутствие в экономике сопоставимых по привлекательности инвестиционных альтернатив вложениям в недвижимость, деятельность риэлторских компаний (политика взимания комиссионных в процентах от стоимости жилья, сговор с другими участниками рынка). [28, c. 73]

3.2. Направления совершенствования ипотечного кредитования в России и разработка мероприятий, направленных на развитие ипотечного кредитования в Краснопресненском отделении СБ РФ

На данный момент есть все основания считать ипотечный бизнес одним из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России. Быстрый рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, при условии сохранения динамики экономических показателей в ближайшие 3-5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн. российских семей. [29, c. 88]

В целях активного развития ипотечного кредитования необходимо уделить внимание правовому просвещению населения о сделках купли-продажи жилья, информированию о процедурах оформления ипотеки.

Необходимо сместить ориентиры с обеспечения жильем экономически активного населения в направлении его доступности для широкого круга жителей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для развития ипотечного кредитования необходимо создать условия для расширения объемов жилищного строительства. Принимая во внимание комплексный характер проблемы ограниченного предложения жилья, политика в данной области должна предусматривать активные действия сразу по нескольким направлениям: преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой, обеспечение конкурсного характера распределения земли под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства. [28, c. 70]

Удешевлению жилищного строительства будут способствовать переоснащение предприятий строительной индустрии на новой современной технологической основе, укрупнение строительных организаций, объединение их в корпорации, обладающие значительными собственными финансовыми ресурсами. [24, c. 13]

Необходимо решение проблемы несовершенства законодательной базы и отсутствия должной правовой защиты банков при ипотечном кредитовании физических лиц. В целях защиты прав банков, направляющих кредитные ресурсы на кредитование строительства жилья на стадии участия в долевом строительстве, важно на законодательном уровне внести изменения в соответствующие нормативные акты с тем, чтобы данный вид кредитования не был таким рискованным, обеспечивал гарантии прав кредитора на возврат кредитных ресурсов. [24, c. 16]

Следует в законодательном порядке закрепить необходимость государственной регистрации договоров залога права требования по договорам участия в долевом строительстве, прошедшим государственную регистрацию в органах Федеральной регистрационной службы.

С целью снижения рисков кредитования назрела острая необходимость расширения возможности использования внесудебных процедур обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога. Прежде всего, это предоставление залогодержателям права заключения нотариально удостоверяемых соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество с залогодателями не только после возникновения оснований для обращения взыскания, но и в любой момент действия обязательства по кредитованию.

Учитывая, что реализация предмета залога, на который обращено взыскание, должна производиться путем продажи с публичных торгов, а данная процедура достаточно продолжительна по времени и не всегда эффективна, защитой интересов кредитора-залогодержателя в этой ситуации может быть введение положения. В соответствии с этим положением в законе будет установлена обязанность передачи залогодателем заложенного имущества в собственность залогодержателю в случаях неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником основного обязательства с последующей реализацией самим залогодержателем заложенного имущества без процедуры проведения публичных торгов. [24, c. 16]

Существенно сдерживает развитие ипотечного кредитования недостаточность у банков долгосрочных ресурсов. Для решения этой проблемы следует ввести специальные накопительные вклады, не подлежащие досрочному закрытию, что помогло бы гражданину накопить деньги на первоначальный взнос для приобретения квартиры, а затем получить у банка кредит по ставке, согласованной при открытии счета. Кроме того, банки неоднократно выходили с предложением о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ, предоставляющий вкладчикам право на досрочное изъятие своих сбережений. [20, c. 15]

Полноценное развитие ипотеки невозможно без становления рынка ипотечных ценных бумаг. В конце 2006 года Государственная Дума приняла поправки к Федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России. И хотя для того, чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. [16, c. 83]

Рынок находится в ожидании первых банковских ипотечных облигаций. Ждут своей очереди ипотечные облигации (долговые обязательства, обеспеченные имуществом эмитента) и облигации, обеспеченные закладными под жилье. Еще более отдален приход опытных иностранных ипотечных агентов, которые смогут не только эффективно выкупать закладные, но и выгодно размещать их на международном финансовом рынке. Для этого кредитные портфели российских банков пока еще невелики. [27, c. 50]

В целях рефинансирования банки будут все больше взаимодействовать с управляющими компаниями, в целях создания закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов, сотрудничать с иностранными инвесторами – обладателями сравнительно дешевых ресурсов. [27, c. 50]

Процентные ставки будут снижаться только при условии значительного снижения уровня инфляции: в этом случае в ближайшие 2-3 года можно ожидать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 8% в рублях. [26, c. 22] Тогда продолжится и дифференциация процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Размер первоначального взноса при ипотеке будет 0% от стоимости приобретаемого жилья. Для заемщиков данные тенденции, безусловно, положительные. Появляется больший выбор ипотечных продуктов – можно найти оптимальный подбор параметров.

Необходим новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования, в том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию. [27, c. 51]

Не менее прогрессивным видится снижение для кредитных институтов планки ограничений на объем эмиссии облигаций, позволив размещать займы в пределах собственных средств эмитента. [25, c. 67]

Имеет смысл использовать средства государственного Пенсионного фонда, доходность которых за 2006 год была всего 2% в рублях. Это длинные деньги, которыми воспользуются только через 20-30 лет. Необходимо разрешить инвестировать деньги Государственного Пенсионного фонда в выкуп не только инвестиционных и пакетных ценных бумаг, но и в другие виды ценных бумаг.

Целесообразно также предоставить налоговые вычеты по налогу на добавленную стоимость обособленно по операциям с имуществом закрытого паевого инвестиционного фонда. [27, c. 51]

Необходимо решить вопрос унификации документов и стандартизации процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов на всей территории России и для всех участников ипотечного рынка. [27, c. 51]

Таким образом, только комплексная реализация указанных путей позволит решить проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования в России.

Российский рынок ипотечного кредитования представляет собой привлекательный и динамично развивающийся сегмент кредитного рынка, дальнейшее развитие которого, прежде всего, связано с формированием вторичного рынка ипотечного капитала, а, следовательно, и, с увеличением механизмов рефинансирования долгосрочных ипотечных активов, основывающихся на высокоорганизованной законодательной базе.

Как было сказано во второй главе, Сбербанк России занимает лидирующие позиции на рынке жилищного кредитования. Но, если брать Краснопресненское отделение, то можно сказать что, выдача ипотечных кредитов не так уж и велика в сравнении с другими отделениями Сбербанка (например, Тверское ОСБ, которое занимает первые позиции по ипотечному кредитованию). Поэтому надо привнести какое-то новшество, что-то усовершенствовать в Краснопресненском отделении.

Если брать в целом, то Сбербанк (а следовательно и Краснопресненское отделение) предлагает самые низкие эффективные процентные ставки по жилищным кредитам, а так же большие сроки кредитования (до 30 лет), и возможность выбора погашения кредита: либо дифференцированный способ либо аннуитетный; а также возможность погашения кредита в любом филиале Банка. В то время как многие коммерческие банки отказались от дифференцированной процентной ставки по кредиту, а так же хоть и рекламируют ипотеку под 9% годовых, но прибавив еще комиссии, страховку и. т.п. платежи, выходит, что эффективная процентная ставка оказывается на уровне 14-16%% годовых.

Таким образом, учитывая нынешнее положение в банковском секторе, что касаемо ипотечного кредитования, то Краснопресненскому отделению следует особое внимание уделить рекламе своего продукта, а именно сделать для всех понятными брошюры по кредитованию так, что бы финансово не грамотный потенциальный клиент смог разобраться и понять, что те условия кредитования, которые предлагает ему Банк, самые выгодные. Так же следует повышать имидж Банка, так как большинство населения страны думает, что Сбербанк по всем параметрам до сих пор Сберегательная касса. Некоторые филиалы Краснопресненского отделения Сбербанка не ремонтировались более 10 лет, так же во многих филиалах Банка нет возможности конфиденциального разговора клиента с представителем (работником) Банка. Из-за таких вот, казалось бы, мелочей, Краснопресненское отделение Сбербанка теряет потенциальных клиентов, а следовательно и прибыль.

Поэтому, для того, что бы выдавать больше кредитов на большие суммы, при этом, повышая свою прибыль, Банк должен принять соответствующие меры. Что касаемо кредита «Молодая семья», в данный момент, рассматривается вариант полностью исключить первоначальный взнос 10%, а оставить 5% от стоимости объекта недвижимость, не зависимо от того есть у семьи ребенок или нет, а так же увеличить срок кредитования до 35 лет, тем самым, снизив риски.