Условия и порядок ипотечного кредитования

Ипотека может возникать из договора (ипотека в силу договора) или на основании законодательного акта при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательном акте предусмотрено, какое иму­щество и для обеспечения какого обязательства признается находящим­ся в ипотеке (ипотека в силу законодательства).

Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, кото-

рый должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариаль­ному удостоверению.

Договор об ипотеке считается заключенным с момента его госу­дарственной регистрации, за исключением случая ипотеки имуще­ства, которое поступит залогодателю в будущем и которое на мо­мент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством. Договор об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответ­ствии с законодательством, считается заключенным с момента при­дания договору об ипотеке письменной формы.

При включении соглашения об ипотеке в иной договор, содер­жащий обязательство, обеспечиваемое ипотекой, в отношении формы, содержания и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации влечет за собой недействитель­ность договора об ипотеке.

Права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипоте­кой, и по договору об ипотеке могут быть по соглашению между залогодателем, а если он является третьим лицом, — также и долж­ником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержа­телем удостоверены закладной.

По соглашению сторон закладная может быть составлена в до­кументарной (документарная закладная) либо бездокументарной (бездокументарная закладная) форме.

Бездокументарная закладная должна содержать реквизиты, пре­дусмотренные законодательством. Порядок составления и передачи бездокументарной закладной на централизованное хранение в цен­тральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь, а так­же порядок учета прав по бездокументарной закладной в депози­тарной системе устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь в соответствии с законодательством.

Документарная закладная составляется организацией по госу­дарственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, подписывается залогодателем, а если он является третьим лицом, — также и должником по обязательству, обеспе- 253

ченному ипотекои, и передается первоначальному залогодержате­лю организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним после государственной ре­гистрации договора об ипотеке, ипотеки и государственной регист­рации документарной закладной, выдаваемой в соответствии с до­говором об ипотеке.

Ипотекой обеспечиваются требования в том размере, какой эти требования имеют к моменту удовлетворения, включая размер ос­новного обязательства, а также, если иное не предусмотрено дого­вором, проценты, неустойку, требование о возмещении убытков, причиненных просрочкой исполнения.

Ипотекой предприятия как имущественного комплекса может быть обеспечено обязательство, размер которого составляет не ме­нее половины стоимости этого предприятия.

Ипотекой предприятия как имущественного комплекса обеспе­чивается обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем че­рез один год после заключения договора об ипотеке.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотренной догово­ром об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процен­тов за пользование кредитом.

Андеррайтинг — оценка возможностей клиента по обслужива­нию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заемщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заемщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возмож­ность его подтверждения, наличие созаемщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Кли­ент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (ее проводит андеррайтер брокерской компа­нии) перед заключением договора на оказание услуг, а также в бан­ке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заяв­ления на выдачу ипотечного кредита.

Таблица

Коэффициенты платежеспособности заемщика при ипотеке

Такой набор показателей отражает адекватную картину плате­жеспособности заемщика и позволяет стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода нт.

После расчета по этим коэффициентам часто выбирается мини­мальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму креди­та, является доход и способ его подтверждения. Многие банки раз­рабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как справка о доходах свободной формы или на бланке кре­дитной организации, устное подтверждение руководства организа­ции-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, ИЧП и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются

стандартными, на практике они часто определяются каждым бан­ком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения за­явки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.

Особенности ипотечного кредита:

- кредит выдается на длительный срок (до 50 лет);

- процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по дру­гим видам кредитов;

- заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так на­зываемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимо­сти, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некото­рых банках это условие не обязательно);

- размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 75 % стоимости ипотечной недвижимости;

- банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специаль­ных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и др.

- обязательными участниками ипотечного кредитования являют­ся страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки;

- погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равны­ми платежами — аннуитетами. Размер такого постоянного аннуи­тетного платежа (А) вычисляется по формуле:

где S — величина кредита,

р — величина процентной ставки за период (в долях),

п — количество периодов.

Иная форма — дифференцированные платежи (когда кредит вы­плачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале до минимума в конце); здесь размер первого платежа (AJ таков:

Достоинство этой формы платежей — меньшая сумма процен­тов (меньше переплата).

Контрольные вопросы

1. Для чего необходимо определять кредитоспособность заем­щика?

2. Какие факторы учитываются при оценке кредитоспособности заемщика?

3. Какие основные показатели рассчитываются при оценке кре­дитоспособности и сколько существует классов кредитоспособно­сти заемщика?

4. Что представляет собой группировка активов по степени лик­видности?

5. Назовите существенные условия лизингового договора.

6. Дайте характеристику документального оформления ипотеч­ного кредита.