Метод распределения
Метод предполагает следующую последовательность действий: •
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; •
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; •
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; •
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; •
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; •
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Метод остатка
Данный метод является одним из классических не только для оценки земли, но также для инвестиционного анализа. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий: •
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; •
расчет чистого операционного дохода40 от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; •
расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации19 доходов от улучшений; •
расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; •
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий: •
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; •
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; •
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени; •
расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Данные стандарты оценки позволяют использовать другие методы оценки, однако в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.
Еще по теме Метод распределения:
- 29. Косвенные затраты и методы их распределения.
- Методы распределения ресурсов в закрытой экономике.
- 3. Метод распределения
- Преимущества и недостатки различных методов распределения ресурсов.
- Методы планирования прибыли и ее распределения
- Методы бюджетного регулирования и способы распределения доходов между бюджетами
- Глава 12. Методы распространения товаров: каналы распределения и товародвижение
- 14. Затраты комплексного производства и методы их распределения по продуктам.
- Государственная социальная помощь РК: источники финансирования и методы распределения
- 16.3. Общая схема применения метода ДП. Задача об оптимальном распределении ресурсов между отраслями на п лет
- Методы оценки попутной продукции и распределения затрат на производство при комплексном использовании сырья 1.
- 28. Управление активами и пассивами: методы общего фонда средств (метод единого пула), конверсии фондов (метод минибанков), комбинированный метод
- 11.3. Математические методы исследования экономики стратегические и математические методы оптимизации; теория игр; стохастические методы; экономические методы
- Методы факторного анализа: метод «цепной подстановки», метод «абсолютных разниц». Их характеристика и условия применения.
- 52. Основные методы установления цены. Затратные методы, рыночные и нормативно-параметрические методы.