12.2.9. Кадастрова оцінка сільськогосподарських угідь як основа регулювання земельних відносин

За даними обстеження на території України виявлено понад 900 грунтових відмін. Родючі чорноземні грунти займають понад 65% грунтового покриву. Поряд з цим у північних, західних (зона Полісся) та гірських районах, у долинах рік, приморських степах сформувалися грунти, які за родючістю значно уступають чорно-

395

земам.

Водночас сільськогосподарська освоєність земель у Франції сягає 41.9%, у ФРН - 32.5, у США - 26.5%. Сільськогосподарські угіддя розорані: у Франції - 48%, Угорщині - 37, Англії - 25, США-20%.1

Нераціональне використання земельного фонду в Україні призводить до катастрофічної екологічної ситуації, різкого зни­ження родючості грунтів, їхнього руйнування перш за все шля­хом розвитку ерозії та переосушення. Найбільш вразливими вия­вилися чорноземні грунти. За ЗО років (1961-1991) площі еродо­ваних грунтів збільшилися майже на 30%, а їхня питома вага у складі орних земель досягла 32%. Це зумовило розвиток нерента­бельного землеробства з величезними перевитратами енергоре­сурсів, що особливо відобразилося на собівартості тваринниць­кої продукції.

За сто років (1882-1991) грунти України втратили з орного шару майже 25% гумусу, а за останні ЗО років - трохи більше 8.5%. І це незважаючи на систематичне застосування органічних та мінеральних добрив, хімічних меліорантів.

Одним із варіантів вирішення цієї проблеми є запроваджен­ня принципів ландшафтного землеробства з екологічно збалансо­ваним співвідношенням між природними та сільськогосподарсь­кими угіддями (водні ресурси, ліс та агроекосистеми з конкрет-

_____

1 Мазур Г. Грунти України: їхнє сучасне і майбутнє // Урядовий кур'єр. 1994. №183.

396

ними площами ріллі, луків і пасовищ) і між окремими угіддями земель сільськогосподарського призначення.

Достовірні дані про природний, господарський і правовий стан земель, потрібні для забезпечення раціонального викорис­тання земельних ресурсів країни, є в земельному державному ка­дастрі, що складається з таких частин: 1) реєстрація землекористувань; 2) державний облік кількості земель; 3) бонітування грунтів; 4) економічна оцінка землі. Головними серед них є дві останні складові.

Бонітування грунтів - це порівняльна оцінка якості грунтів за їхньою родючістю щодо конкретних сільськогосподарських культур або груп біологічно близьких культур у випадку порівня­но однакових рівнів агротехніки, інтенсивності землеробства, а також природно-кліматичних умов. За її допомогою визначають відносну придатність грунтів за головними факторами природної родючості для вирощування сільськогосподарських культур. Мета бонітування - з'ясувати у скільки разів один грунт ліпший або гірший від іншого.

Критеріями бонітування грунтів є природні діагностичні оз­наки, які найбільше впливають на урожайність сільгоспкультур:

потужність гумусного горизонту; відсотковий вміст гумусу, мулу і фізичної глини в грунті; валові запаси гумусу, азоту, фосфору і калію в грунті; механічний склад, кислотність, ступінь насиче­ності грунту основами тощо.

Однак бонітування грунтів, яке відображає головно їхню при­родну родючість, не дає змоги достатньо повно оцінити економічні аспекти їх використання у виробництві. Тому потрібна економіч­на оцінка землі - визначення відносної продуктивності та загаль­ної цінності землі як природного ресурсу та головного засобу ви­робництва у сільському господарстві.

Головне завдання економічної оцінки - з достатньою точніс­тю відобразити відмінності у якості земель з погляду економічної родючості в умовах досягнутого рівня землеробства. Її викону­ють з урахуванням місцевих природних та економічних умов ви­робництва, місцерозташування ділянок щодо пунктів реалізації

397

продукції, промислових центрів, шляхів сполучення. Економічна оцінка дає змогу визначити рівень впливу різних факторів на про­цес сільськогосподарського виробництва.

Загальну економічну оцінку роблять за такими показника­ми: вартість валової продукції, окупність затрат та диференціаль­ний дохід. Вихідним показником економічної оцінки є уро­жайність.

Приватизація земель в Україні, перехід на єдиний земельний податок для усіх землекористувачів зумовлює потребу якнайшвид­шої кадастрової та грошової оцінки кожної земельної ділянки.

Грошова оцінка землі. У країнах із ринковою економікою ціна землі є обов'язковим елементом механізму регулювання зе­мельних відносин. Головні методи визначення ціни землі в різних країнах подібні, відрізняється лише законодавство стосовно ви­мог до порядку оцінки. Загальновизнаними є такі методи грошо­вої оцінки землі: порівняльний, економічний, капіталізації дохо­ду (земельної ренти).

В економічно розвинутих країнах (США, Канаді, Франції, Німеччині та ін.) ціну землі визначають на підставі оптимального терміну оренди, середньої облікової ставки банківського довготер­мінового кредиту за курсом і чистого прибутку (доходу), який от­римують від реалізації основних сільськогосподарських культур.

Ціну земельних ресурсів найчастіше обчислюють за допомо­гою методичного підходу на засадах капіталізації чистого доходу:

де - очікуваний чистий дохід від основних сільськогоспо­дарських культур за конкретний період з одиниці земельної площі;

t - період років; r - банківський відсоток за користування довго­терміновим кредитом.

Серед західноєвропейських країн найдешевша земля у Ве­ликобританії - станом на 1996 p. 1 га оцінювали в 11.4 тис. дол. В

398

Іспанії ціна землі у цей період становила 13.3 тис. дол., Бельгії -14.2, Німеччині - 19.7 тис. дол.

Ціну землі потрібно визначати для такого: з'ясування пари­тету цін між продукцією сільського господарства та промислови­ми товарами; оформлення банківського кредиту під заставу землі (іпотека - в країнах із розвинутою ринковою економікою сільським виробникам під заставу землі та нерухомості надають до 40% кре­дитних ресурсів); оптимізації структури земельних угідь з метою забезпечення екологічної рівноваги в АПК; формування повноцін­ного ринку землі.

Головними актами, що передбачають методику обчислення ціни землі, є, насамперед, Закон України "Про внесення змін і доповнень до Закону України "Про плату за землю" від 19 берез­ня 1996 року (діє з 1 січня 1997 p.); "Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23 бе­резня 1995 p. №213; Наказ Державного комітету України з земель­них ресурсів. Державного комітету України у справах містобуду­вання й архітектури. Міністерства сільського господарства і про­довольства України та Української академії аграрних наук "Про внесення змін та доповнень до розділу 3 Порядку грошової оцін­ки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" від 15 квітня 1997 p.

В Україні, де ринкові відносини ще не розвинуті, головним в оцінці земель став метод капіталізації рентного доходу, на яко­му грунтується "Методика грошової оцінки земель сільськогос­подарського призначення та населених пунктів".1

Згідно з цією "Методикою" грошову оцінку земель сільсько­господарського призначення провадять за сукупним рентним до­ходом: диференціальною рентою І, що залежить від якості та місця розташування земельних ділянок; диференціальною рентою II, що створена за рахунок інтенсивнішого використання землі; абсолют­ною рентою.

_____

1 "Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та на­селених пунктів" //Урядовий кур'єр. 1995. №50.

399

Для визначення грошової оцінки земель в Україні доцільно обчислювати диференціальний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою виробництва зернових культур (у центне­рах), користуючись формулою

Рдн = (У*Ц - З - З*К) : Ц (12.1)

де Р - диференціальний рентний дохід з 1 та ріллі, ц; У - уро­жайність зернових з 1 га, ц; Ц - ціна реалізації 1 ц зерна, грн.; З -виробничі витрати на 1 га. грн.; К - коефіцієнт норми рентабель­ності (0,35).

Крім диференціального рентного доходу, у сільському гос­подарстві на всіх землях, незалежно від їхньої якості та місцерозташування, є абсолютний рентний дохід, який за розрахунками вчених інституту аграрної економіки ім. О.Г.Шліхтера УААН у період оцінки земель відповідав 1.6 ц зерна.

Загальний рентний дохід обчислюють як суму диференці­ального та абсолютного доходів. Диференціальний рентний дохід з 1 га земель під багаторічними насадженнями, природними сіно­жатями і пасовищами розраховують на підставі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою виробництва зерно­вих культур.

Грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними на­садженнями, природними сіножатями і пасовищами в Україні є добутком річного рентного доходу за економічною оцінкою з ви­робництва зернових культур (ц зерна), ціни на зерно і терміну його капіталізації:

Гоз = Рздн * Ц * Тк (12.2)

де Г - грошова оцінка 1 га ріллі земель під багаторічними на­садженнями, природними сіножатями, пасовищами, грн.; Рздн - за­гальний рентний дохід з ріллі, земель під багаторічними насад­женнями. природними сіножатями і пасовищами (ц зерна); Ц -ціна 1 ц зерна, грн.; Тк - термін капіталізації рентного доходу (в роках), що становить 33 роки.

400

Грошову оцінку окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що є у власності або в користуванні юридичних чи фізичних осіб) визначають за шкалами грошової оцінки агровиробничих груп грунтів.

Шкали грошової оцінки агровиробничих груп грунтів обчис­люють за формулою

де Гагр - грошова оцінка агровиробничої групи грунтів, грн.;

Г - грошова оцінка 1 га відповідних угідь для сільськогосподарсь­кого підприємства, грн.; Багр - бал економічної оцінки агровироб­ничої групи грунтів: Б — бал економічної оцінки 1 га відповідних угідь для сільськогосподарського підприємства.

Загальна грошова оцінка окремої земельної ділянки є сумою добутків площ агровиробничих груп грунтів на їхні грошові оцінки.

Учені Львівського державного аграрного університету роз­робили альтернативну методику розрахунку нормативної ціни сільськогосподарських земель (див. Дод. 2 до теми 12).

Грошову оцінку земель населених пунктів згідно з офіцій­ною методикою обчислюють за формулою

де Цн - грошова оцінка земельної ділянки, грн.: В - витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту; грн. за 1 кв. м; Нп - норма прибутку; Нк - норма капіталізації; Кф - ко­ефіцієнт, який характеризує функціональне використання земель­ної ділянки, кв.м; Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки; Пз - площа земельної ділянки, кв. м.

Тобто грошову оцінку земельної ділянки визначають як по­точну вартість щорічного прибутку; який можна отримати від її використання.

В основі обчислення рентного доходу є щорічна економія, яку отримує власник землі (землекористувач) завдяки освоєнню

401

та облаштуванню території, а норма капіталізації має сталий ха­рактер, що не залежить від економічної ситуації. Особливості місцерозташування та функціонального використання земельної ділянки можна врахувати, лише застосувавши систему коригуваль­них коефіцієнтів. Крім того, грошова оцінка не охоплює такі важ­ливі чинники формування ринкової вартості землі, як конкретні обставини майнової угоди, попит та пропозиції на земельні ділян­ки певної категорії в тому чи іншому регіоні, умови інвестування тощо.

Отже, за характером грошова оцінка - це нормативна оцінка перехідного періоду, побудована на базі, відмінній від ринкової. Тому її результати у більшості випадків не збігатимуться з сумою грошей, за яку земельну ділянку можна продати за комерційною угодою між компетентними добровільними сторонами. Однак цю методику можна застосовувати для масової оцінки вартості зе­мель з метою оподаткування та укладання цивільно-правових угод. Як своєрідну логічну конструкцію, грошову оцінку з самого по­чатку трактували як систему, де метод капіталізації земельної рен­ти доповнюють інші земельно-оцінні методи.

У світовій практиці склалися три головні підходи до визна­чення вартості землі: ринковий, витратний, прибутковий, що ма­ють численні методи оцінки. Зокрема, найпоширенішими є по­рівняльний (зіставлення продажу), економічний, співвіднесення (переносу); капіталізації прибутку (земельної ренти) (детальніше див. проект "Продаж землі підприємствам в Україні"1). Усі ці ме­тоди стосуються оцінки конкретних земельних ділянок (на мікрорівні), що вкрай потрібне сьогодні, зокрема, на третьому етапі земельної реформи.

_____

1 Продаж землі підприємствам в Україні: Метод, рекомендації (перша редакція): січень 1998/ USAID, The Becovery Group, Chemonses International [ Проект підтримують Адміністрація Президента України, Державний комітет України з земельних ресурсів. Державний комітет з будівництва, архітектури та житлової політики України, Фонд державного майна України, місцеві держадміністрації та органи місцевого самоврядування]. К., 1998. С.36.

402

На макрорівні для порівняння якості земель між кадастрови­ми та адміністративними районами й областями доцільно корис­туватись кадастровою оцінкою, дані якої (в балах) потрібно зак­ладати у формулу ціни землі. Ціна ж землі, окремої земельної ділянки є основою, передусім, орендної плати за землю.

Орендна плата за землю. Оренда є насамперед майновим договором, за яким орендодавець надає орендарю майно у тимча­сове користування за винагороду - орендну плату. У термінове володіння і користування передають: землю та інші природні ре­сурси, підприємства й організації або їхні підрозділи; окремі види майна, потрібні для господарської або іншої діяльності. Відноси­ни з оренди регулює прийнятий Верховною Радою України 6 жов­тня 1998 p. Закон України "Про оренду землі".1 За цим Законом понад 6 мільйонів селян стали власниками сертифікатів і мають право на земельну частку (пай). Станом на 1.10.98 p. лише 525 тисяч (9%) власників таких сертифікатів оформили договори орен­ди, з них близько 500 тис. - з власними господарствами, 25 тис. - з фермерами та іншими суб'єктами господарювання.2

Об'єктами оренди землі є земельні ділянки, які перебувають у власності громадян, юридичних осіб України, територіальних громад і держави. Земельні ділянки можна давати в оренду разом з розташованими на них насадженнями, будівлями, спорудами і водоймами. Законом передбачено право громадян на передавання земельних ділянок із земель колективної власності, де вони ма­ють право на земельну частку (пай).

Орендарями земельних ділянок можуть бути фізичні та юри­дичні особи України й іноземних держав, а також особи без гро­мадянства.

Договір оренди підлягає державній реєстрації і може бути визнаний недійсним, якщо в ньому нема хоча б одної з суттєвих його умов, зокрема, таких: об'єкт оренди (місце розташування та площа земельної ділянки); термін дії договору оренди; орендна

_____

1 Закон України "Про оренду землі" // Голос України. 1998. 23 жовт.

2 Новаковський В. Орендатор - господар на землі // Урядовий кур'єр. 1998. 19 листоп.

403

плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок вне­сення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; обмеження щодо використання земельної ділян­ки; сторони, які мають ризик випадкового пошкодження або зни­щення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

У Законі детально висвітлені питання орендної плати за зем­лю. Передбачено, що орендну плату можна вносити у грошовій, натуральній або відробітковій формах чи у будь-якому їх по­єднанні. Однак за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, орендну плату потрібно справляти ви­нятково у грошовій формі.

Орендна плата за земельну ділянку - це платіж, який орен­дар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Ставка орендної плати залежить від терміну оренди, умов плате­жу, умов експлуатації, розміру банківського відсотка, обкладання податками та ін. Зокрема, розмір орендної плати за 1 га орендова­них земель пропонують визначити у межах 2-3% від грошової оцінки ріллі, але не більше половини рентного доходу. За таких умов, якщо ціна пшениці 3-го класу дорівнює 27 грн. за 1 ц, то орендна плата становитиме у середньому по Україні від 2,8 до 4,1 ц за 1 га переданої в оренду земельної ділянки. З огляду на еко­номічні умови, що склалися в нашій державі, орієнтовні розміри орендної плати можуть бути прийняті в межах, наведених у табл.12.4.

Питома вага орендної плати за землю у вартості одиниці сільськогосподарської продукції у США в середньому становить 30%, у країнах Західної Європи - 50%. Зазначимо, що орендну плату за користування земельними ділянками сільськогосподарсь­кого призначення доцільно визначати за кадастровою оцінкою, а не згідно з договором, як це передбачено чинним законодавством України1, і що приховує в собі можливість суб'єктивізму з боку орендодавця.

_____

1 Закон України "Про оренду землі" // Голос України. 1998. 23 жовт.

404

Розрахунок орендної плати за 1 га орендованої землі залежно від грошової оцінки ріллі

Таблиця 12.4

*Ціна 1 ц пшениці становить 27 грн.

405

До речі, у США "земля" як чинник у валовому фермерсько­му доході відображена у вигляді умовно нарахованої орендної пла­ти, а у виробничих витратах - у вигляді чистої орендної плати. Умовно нарахована орендна плата (рента) - це плата, яку пови­нен був би сплатити за землю її власник, якби він був орендарем. Орендна плата землевласникам, що безпосередньо не займають­ся на цій землі сільськогосподарською діяльністю, - це валова орендна плата без податку на нерухомість та вартості ресурсів, запропонованих землевласником, з коригуванням на повторні па­рові сівозміни1.

За умовами договору оренди на користування землею оренд­ну плату сплачують або сталою грошовою сумою (грошова орен­дна плата), або обумовленою частиною врожаю (пайова орендна плата). Крім того, орендар і орендодавець, як звичайно, спільно відшкодовують виробничі витрати.

Міністерство сільського господарства США об'єднує в одній і тій же звітності витрати виробництва і доходи як фермерів-орен­дарів, так і землевласників, що не працюють на фермі. Якщо зем­левласник оплачує частину фермерських витрат, наприклад, доб­рива, як частину орендної угоди, то такі витрати відносять до вит­рат власника і вираховують з орендної вартості землі.

Орендна плата за землю не входить у грошові витрати, бо витрати з оренди для фермера одночасно становлять дохід земле­власника. Тому витрати з володіння землею розраховують умов­но і включають в економічні витрати.

Указ Президента України "Про приватизацію та оренду зе­мельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" усунув головне гальмо реалізації міжнародних проектів на території України, юридичне закріпивши право власності на землю підприємницьких струк­тур, які повинні оплатити цю ділянку.

Вартість стартової ціни квадратного метра землі (а, відповід-

_____

1 Кобута І.В. Оцінка землі при обстеженні витрат доходів фермерських госпо­дарств США // Економіка АПК. 1998. № 2. С. 82.

406

но, й орендну плату, яку власник приватизованого об'єкта бажає (викупити чи взяти в оренду), визначає державна адміністрація. Надалі щораз більше практикуватимуть конкурсні методи прода­жу та оренди земельних ділянок, орендної плати за землі не­сільськогосподарського призначення (залежно від їх розташуван­ня). Попередня ціна, за прогнозами експертів, становитиме в містах від 2 до 200 доларів за квадратний метр (у Києві - до 300).

Що стосується оренди земельних ділянок сільськогосподарсь­кого призначення, то тут надаватиметься право користування зем­лею до 50 років з переважним правом орендаря на продовження користування ділянкою ще протягом 50 років без суттєвих змін в орендній платі. Право оренди можна продати чи подарувати або ж заставити як внесок до статутних фондів товариств зі збере­женням сум орендної плати згідно з чинним законодавством.

Рентні платежі. Вивчення впливу показників природної ро­дючості грунтів на їхню оцінку дасть змогу індивідуально визна­чати земельний податок кожного землевласника і землекористу­вача, згладити вплив об'єктивних чинників на результати сільсько­господарського виробництва. Проте вирівняти вплив цих об'єктив­них чинників між великими регіонами можна лише за допомо­гою розрахунку, вилучення і перерозподілу рентних доходів. Річ у тому, що в умовах дії ринкових цін господарства; які працюють у гірших грунтово-кліматичних умовах, стають потенційними бан­крутами, оскільки нема механізму перерозподілу рентних доходів (раніше ці питання намагалися вирішувати за допомогою дифе­ренціації закупівельних цін за ціновими зонами).

Диференційований земельний податок лише частково змен­шує різницю у грунтово-кліматичних умовах. Відповідних коштів для компенсації платежів у розмірі різниці між цільовою і ринко­вою цінами (як у високорозвинутих країнах) в бюджеті не перед­бачено. Тому доцільно у ближчому періоді формувати такі кошти на рівні кожного регіону (області, району) шляхом вилучення рен­тних платежів пропорційно до розміру грошової оцінки земель усіх господарств. Ці кошти треба спрямовувати на стимулювання продажу продукції господарствами, що працюють у гірших грун-

407

тово-кліматичних умовах, щоб забезпечити паритет цін і доходів, відшкодувати затрати на виробництво та отримати відповідний прибуток.

У разі проведення комплексу агротехнічних заходів еконо­мічна родючість різних грунтів підвищується неодинаково: як зви­чайно, ліпші землі дають більшу віддачу, вони стають продуктив­нішими. У випадку рівномірних додаткових капіталовкладень, (внесення мінеральних добрив, поліпшення обробітку грунту) різниця у природній родючості грунту збільшується, оскільки еко­номічна родючість, нагромаджуючись, "осідає" і через певні про­міжки часу набуває властивості природної. Внаслідок цього зрос­тає та форма диференціальної ренти, об'єктивною умовою утво­рення якої є відмінність у природній родючості грунту. Форма ж диференціальної ренти, пов'язана з місцем розташування діля­нок землі, суттєво зменшується з будівництвом нових промисло­вих і культурних центрів, скороченням відстані до пунктів збуту сільськогосподарської продукції, прогресом у засобах транспор­ту тощо.

Застосовані у різній послідовності (черговості) на однако­вих за родючістю ділянках землі, додаткові капіталовкладення забезпечують різну економічну родючість грунту.

Тому в умовах дії ринкових цін господарства, які використо­вують ліпші грунти, мають сприятливі для сільськогосподарсь­кого виробництва природно-кліматичні та інші умови, з однако­вими витратами одержують більше продукції.

Тому для підтримки господарств у районах з гіршими грун­тово-кліматичними умовами треба, крім перерозподілу рентних доходів, використати всі інші можливі важелі, зокрема, пряму дер­жавну підтримку: захист товаровиробника; гарантії збуту всієї ви­робленої сільськогосподарської продукції за відповідними ціна­ми, враховуючи статус передусім високогірних і передгірських районів (у Гірсько-Карпатській зоні); підтримку заходів, які спри­ятимуть технічному переоснащенню господарств, зміні їхньої спеціалізації відповідно до вимог ринку; надання пільг щодо оп­лати земельного податку тощо.

408

Сьогодні в Україні найдоцільніше було б відраховувати певні грошові суми з усіх без винятку господарств, скажімо, по одному чи декілька відсотків від загальної вартості земельних ділянок, у централізований фонд рентних платежів. Тобто чим ліпші землі у господарстві, тим більшу суму воно внесе у фонд. Такі фонди потрібно створювати на рівні областей, а відтак, і на рівні держа­ви. З них можна було б надавати дотації (рентні доплати) тим об­ластям, у яких ціна землі нижча від середнього рівня по Україні.

Методика розрахунку доплат нескладна, проте вона не ви­черпує до кінця проблему вилучення рентних платежів, які, безу­мовно, пов'язані із визначенням державних замовлень і контрактів як форми прямого державного регулювання господарських зв'язків між державою-замовником і підприємством-виконавцем.