ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основные результаты проведенных исследований позволяют сформулировать следующие выводы и практические рекомендации.

1. Для жилищно-строительного комплекса в экономике страны характерна следующая особенность.

2. Несмотря на существование многих проблем, в России был достигнут определенный прогресс в становлении системы ипотечных кредитных операций. В то же время такая практика в современной России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда причин. Все причины, сдерживающие внедрение ипотеки в России, можно разделить на четыре основные группы: недостаточность правового обеспечения ипотеки, социально-экономическая и финансовая нестабильность в обществе, неготовность и экономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки, недостаточность научной и коммерческой обеспеченности предлагаемых сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.

3. Проведенный анализ ключевых условий по кредитной операции, которые предлагают различные банки и организации, осуществляющие свою деятельность в области ипотечного кредитования, позволяют нам сделать вывод о достаточно жестких параметрах сделок в данной сфере. В этой связи,

для увеличения объемов по этим операциям, целесообразно предложить ипотечным компаниям изменить подход к работе с клиентами в части предоставления им возможности самим участвовать в моделировании отдельных условий ипотечной сделки.

4. Исследование расчетов между продавцом и покупателем жилья позволило уточнить математическую модель определения платы за жилье в установленную единицу времени. Эта модель была положена в основу программного продукта, созданного в результате диссертационного исследования. Применение этой программы позволяет найти покупателю такой вариант условий приобретения квартиры с использованием системы ипотечного кредитования, который не будет противоречить интересам продавца и дает возможность в дальнейшем зафиксировать основные параметры компромиссного решения в договоре ипотечного кредитования.

5. Принцип работы предложенной модели заключается в том, что с ее помощью возможно на графике отобразить все ограничения в виде полей разного цвета, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя жилья, локализовать область компромиссного решения в виде многоугольника. Любая точка внутри данной зоны будет отражать в своей совокупности интересы субъектов совершаемой сделки по купле-продаже жилья. Покупателю останется все тщательно взвесить и принять окончательное решение по совокупности всей информации. Это позволит от жесткой точки

на графике, которая будет отражать конкретные безвариантные ограничения при покупке жилья, перейти к некоторой области устанавливаемых ограниче­ний. Причем эта область будет с каждым годом расширяться, вовлекая в свою орбиту все большее количество покупателей квартир.

6. В диссертационном исследовании разработаны и предложены к использованию такие показатели в системе ипотечного кредитования, как

# общий и частный коэффициенты переплат. Последний характеризует размер переплаты за пользованием кредитом на срок рассрочки платежа. Общий коэффициент переплат характеризует размер общей суммы переплаты за жилье при ипотечном кредитовании. Предложенные коэффициенты предоставляют для потенциального заемщика дополнительную информацию об ипотечной операции, тем самым способствуя принятию решения.

7. Управление процессом платежей за квартиру, купленную

• покупателем посредствам ипотечного кредита, зависит от нескольких факторов, к числу ключевых относятся: абсолютная величина стоимости приобретаемой квартиры; первоначальный платеж, который надо подобрать таким образом, чтобы покупатель мог заплатить этот взнос в момент приобретения квартиры; ежемесячные платежи в счет погашения предоставленного кредита; принятая рассрочка платежей за предоставленную кредитную сумму. При этом покупатель жилья сам должен

• выбрать оптимальный вариант, при котором условия по ипотечной операции

окажутся наиболее приемлемым со всех точек зрения. Все рассмотренные альтернативы управления платежами за покупателя в своем большинстве могут быть справедливы только при одном условии, а именно: продавец жилья заранее с ними согласен. Для него важно только выдержать общую

стоимость жилья и ежегодную процентную ставку платежей за предоставленный кредит. Все остальное - это прерогатива покупателя жилья. Однако, такое возможно только в условиях широкой конкуренции между фирмами, предоставляющими жилье в кредит и их достаточно прочного

* финансового состояния, при котором они могут позволить себе дать рассрочку платежей на много лет вперед.

8. Одним из направлений исследования является оценка социально- экономического потенциала ипотечного кредитования жилищного строительства в Ставропольском крае, которая выражается в получении количественных характеристик структуры населения региона, уровне и усло­вий его жизни, установлении взаимосвязей и взаимозависимости между

* доходами населения, жилищными условиями и структурой потребления. При этом выявлено, что инвестиции в основной капитал в структуре инвестиций в нефинансовые активы занимают доминирующее положение; наблюдается устойчивая тенденция к снижению выделения финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства как из федерального, так и из краевого бюджетов, и рост собственных и кредитных средств индивидуальных застройщиков; ввод в действие объектов жилищного и социально-культурного назначения

ф сократился с 817,2 тыс. кв. м. в 1996 г. до 572,9 тыс. кв. м. общей площади в

2001 г. На основе анализа установлено, что необходим принципиально новый подход к развитию жилищного строительства, адекватный современному кризисному состоянию национальной экономики, и связанный с ипотечным кредитованием покупки жилья.

9. Появление на строительно-инвестиционном рынке структур, способных взять на себя решение всего комплекса задач, связанных с

⅜ организацией жилищного строительства в современных условиях обусловлен

переходом России на принципиально новую рыночную парадигму экономических отношений. Примером таких структур могут быть региональные инвестиционно-строительные компании, которые выступают в роли девлопера (от англ, development — развитие, эксплуатация, сдача «под

ключ», ввод в эксплуатацию), что включает: выбор экономически эффективного проекта; создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.); получение всей необходимой предусмотренной законодательством * документации и разрешений на реализацию проекта; поиск инвесторов;

определение условий привлечения инвестиций и заемных средств; разработка механизмов оборота средств и форм их возврата; отбор и привлечение подрядчиков; контроль над осуществлением работ; реализация построенного жилья.

10. По результатам исследования создана компьютерная программа, которая может наглядно показывать механизм развития жилищного Ф строительства не только отдельно взятой девлоперской компании, но и

региона, и даже страны в целом. Для этого процесс развития строительного комплекса условно разбивается на отдельные этапы, каждому из которых свойственны определенные качественные характеристики. Строится график, на котором отображаются поля возможных вариантов приобретения жилья с использованием системы ипотечного кредитования, причем границы каждого этапа окрашены в разный цвет. Рост или уменьшение размеров полей на < графике связано с изменением основных параметров в системе ипотечного

кредитования жилищного строительства. Суть этих изменений заключается в том, что в результате конкуренции и за счет наращивания собственных финансовых активов инвестиционно-строительные компании в процессе использования в своей практической деятельности продаж жилья на условиях ипотечного кредитования, будут осуществлять следующие действия: увеличивать объемы строительства дешевого жилья, доступного ⅛. широкому кругу населения; размер первоначального взноса будет

уменьшиться, тем самым расширяя круг потенциальных покупателей жилья с меньшим уровнем достатка; максимальный срок кредитования увеличится, а минимальный - уменьшиться; процентная ставка за кредит также уменьшится. Все эти факторы, в совокупности с увеличенным сроком

кредитования, позволят установить такой размер ежемесячного платежа, который будет доступен практически каждому работающему человеку. Для оценки относительного развития строительного комплекса региона с точки зрения применения системы ипотечного кредитования в работе предложен коэффициент общего относительного развития строительного комплекса. В «

результате значительная часть населения страны сможет улучшить свои жилищные условия, а предприятия жилищно-строительного комплекса значительно увеличат объемы собственных финансовых ресурсов в виде прибыли.

II. На основе проведенного анализа развития инвестиционно­строительных компаний, с использованием компьютерной программы, можно сделать вывод, что для успешного функционирования девлоперских ⅜

компаний, их деятельность должна включать в себя такие направления, как: изучение численности и возрастного состава населения и оценка его покупательной способности, исследование предпочтений населения в сфере жилищного строительства, анализ состояния жилищного комплекса региона. Основной целью такой работы должно стать создание условий для наиболее полного удовлетворения потребностей населения в качественном и доступном жилье. Реализация подобного подхода возможна только с применением системы маркетинга в жилищном строительстве, что имеет не только практическое применение в решении народно-хозяйственных и социальных задач, но и позволит получить значительный экономический эффект.