7.3. Спрос и предложение жилья.

Приведем краткую характеристику указанных факторов.

Влияние цен и ценовая эластичность спроса.

Ценовая эластичность спроса представляет частное от деления изменения спроса, %, на вызвавшее его изменение цен, %:

Э{? = ЛС/ДЦ < О,

так как изменение цен приводит к изменению спроса в противоположном направлении. Например, при падении цен на 10 %, вызвавшем повышение спроса на жилье на 20 %, ценовая эластичность спроса (20 %)/(—10 %) = -2. Кривая спроса с ценовой эластичностью спроса Эс = 1 означает, что количественный спрос на жилье изменяется в строгом соответствии с ценой. Если < 1, такой спрос называют относительно неэластичным; если ценовая эластичность > 1, спрос называют эластичным, т.е. очень чувствительным к цене.

Таким образом, спрос на жилье в целом считается относительно неэластичным. По оценкам американских специалистов, ценовая эластичность спроса колеблется в пределах от -0,61 до -1,20 в случае постоянного дохода.

Доход семьи. Одним из существенных факторов, ограничивающих спрос на жилье, является доход семьи, т.е. сумма денег, получаемых в виде заработной платы, доход от собственности и непосредственной продажи товаров и услуг.

По аналогии с эластичностью спроса на жилье по ценам эластичность спроса на жилье по доходу измеряется как частное от деления изменения спроса на жилье, %, на изменение дохода, %:

Э? = АС/АД > 0. По оценкам экономистов, доходная эластичность выражается величинами от 0,26 до 1,1. Однако на деле влияние дохода на спрос жилья трудно выразить количественно: доход не только влияет на способность семьи оплачивать эксплуатацию жилья, но и определяет ее восприятие собственного богатства.

Богатство.

Более того, богатство нечто большее, чем просто накопление денег в виде счета в банке, акций, облигаций и прочих помещений капитала (дом, предприятие). В понятие «богатство» входит и «человеческий капитал». Действительно, большая часть дохода является продуктом этого капитала — все доходы, получаемые в виде заработной платы, и только проценты, дивиденды и другие доходы — от вложения капитала (его финансовой составляющей).

Именно совокупное богатство сильнее всего влияет на потребность семьи в товарах и услугах, в том числе и связанных с жильем, доход может быть ниже ожидаемого (например, вследствие безработицы) или выше ожидаемого (вследствие бума или удачи). Но мало кто примет важные решения относительно расходов (например, о покупке квартиры, дома), учитывая факторы, которые он сам считает временными. Богатство определяет и платежеспособность семьи.

Платежеспособность. Она связана как с богатством, так и с текущем доходом При одинаковом богатстве разница в получаемых семьями доходах вызывает различия в их платежеспособности. Это связано с рядом условий, используемых на кредитных рынках, включая рынки ипотечного (залогового) кредита.

Одним из таких условий является то, что кредитор при выдаче займа не может основываться исключительно на будущих доходах. Он, например, не может заставить неплатежеспособного должника работать, чтобы оплатить долг. Поэтому люди с небольшим текущим доходом, но хорошими перспективами испытывают затруднения при получении кредита на жилье.

Существуют и законодательные ограничения. Например, при выдаче кредита оценочные стандарты могут включить требования, чтобы суммарные выплаты по всем долгам семьи не превышали 30 % дохода основного кормильца.

Колебание процента и платежеспособность. Ставки процента не постоянны.

Кредиторы не хотят, чтобы инфляция «съедала» покупательскую способность денег, возвращаемых заемщиком. Поэтому ин- фляция влияет на ссудный процент: если кредитор ожидает, что в период займа годовой уровень инфляции составит 5 %, он добавит эти проценты к той ставке процента, под которую обычно выдает ссуды. Обратите внимание, что здесь учитывается не текущий уровень инфляции, а инфляционные ожидания.

Население и образование семей. Понятно, что по мере роста населения увеличивается и спрос на жилье. Однако здесь необходимо учитывать три важных обстоятельства: •

решение на рынке жилья принимаются не отдельными лицами, а семьями. Следовательно, чтобы оценить суммарный спрос на жилье, необходимо понять процесс образования семей и накопления семейного богатства и дохода. Поэтому население должно быть представлено не отдельными лицами, а посемейно; •

необходимо учесть, что спрос на жилье в значительной степени определяется составом семьи Живущий отдельно одинокий человек и неполная семья, состоящая из матери и шестерых детей, имеют различные жилищные предпочтения; •

само количество и состав семей в свою очередь зависит от условий на рынке жилья, т.е. мы не можем рассматривать процесс формирования семей независимо от цен и качества предлагаемого на рынке жилья.

Предложение имеющихся в наличии жилищ называется «предложение жилищного фонда». В краткосрочной перспективе оно неизменно, т.е. неэластично по отношению к ценам на отдельные жилища.

Это все связанно с тем, что жилье не может быть мгновенно произведено (за счет постройки новых или перестройки существующих) либо уничтожено (за счет амортизации). Поэтому в краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда совершенно не зависит от цены, по которой продаются жилища. Со временем предложение жилищного фонда может быть увеличено, вертикальная прямая предложения жилищного фонда сместится вправо (рис.

Такое увеличение жилищного фонда называют жилищными инвестициями.

Жилищные инвестиции подразделяются на валовые и чистые.

Валовые инвестиции — это вновь построенное или реконструированное жилье.

Чистые жилищные инвестиции равны валовым инвестициям за вычетом амортизации (износа) и прочих потерь. Если валовые инвестиции превышают потери жилищного фонда, то прямая предложения смещается вправо, в противном случае — влево. Основная часть валовых инвестиций идет на строительство нового жилья. Расходы на реконструкцию существующих жилищ повышают их качество (качество и объем жилищных услуг) и стоимость жилищного фонда, но не ведут к его количественному увеличению.

Обслуживание и ремонт направлены на предотвращение потерь жилья вследствие амортизации Выделяют: •

нейтральный уровень расходов на обслуживание и ремонт за определенный период — уровень, который в точности покрывает потерю стоимости жилищной единицы в результате амортизации; •

оптимальный уровень обслуживания и ремонта, предполагающий постепенное снижение качества жилья, т.е. с течением времени износ и старение дома усиливаются настолько, что полная компенсация их при ремонте становится невыгодной.

Для выбора стратегических характеристик интенсивности вложения инвестиций в жилищный фонд необходимо учитывать ряд статистических показателей. 1.

Количество или стоимость разрешений на строительство, выданных за определенный период местными административными органами, — главный показатель валовой инвестиционной деятельности. 2.

Количество начатых построек. Этот показатель не характеризует объем чистых инвестиций, так как не учитывает потери жилищного фонда от амортизации и разрешения К тому же важно учесть, что начатые стройки не обязательно доводятся до конца. 3.

Данные о завершенном строительстве — полезный показатель при оценке валовых инвестиций, однако они также не учитывают амортизацию и выбытие жилья.