7.2. Специфические признаки рынка жилья и его структура

Выделяют пять характерных особенностей, отличающих жилье от других товаров. 1.

Жилой фонд неоднороден: жилища отличаются по размерам, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам. 2.

Жилье является недвижимостью: перемещать его из одного места в другое непрактично. 3.

Жилье долговечно: если содержать его в порядке, то оно может служить несколько десятилетий. 4.

Высоки издержки его приобретения: чтобы приобрести жилье, обычная семья должна либо долго копить, либо взять в заем крупную сумму денег. 5.

Высоки издержки переезда: денежные — стоимость собственно переезда и психологические, связанные с изменением привычного окружения — друзей, школы, магазинов и т.д.

Особое значение для жилищного рынка имеет местоположение жилья. Покупатель жилья приобретает вместе с ним и определенный набор характеристик местности: •

доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлечений, которая зависит от положения, может быть очень разной; •

обеспеченность общественными услугами (школы, пожарная команда, милиция и т.д.); •

окружающая среда (качество воздуха, воды, уровни шума); •

ландшафт, внешние характеристики домов и участков.

Следует отметить взаимосвязь рынка жилья с другими характеристиками города: особенностями населения, социального и психологического микроклимата. Например, в рыночной экономике, в условиях финансовой автономии уровни местных налогов в разных городах (муниципальных образованиях) разные Есть различия и в стоимости жизни.

Нетрудно видеть, что эти факторы существенно влияют не только на цену жилья, но и в целом на выбор покупателем места жительства. Далеко не последнюю роль в выборе места жительства играют и характеристики соседства: национальные, культурные, психологические, криминогенные.

Структура рынка жилья включает:

жилищный фонд как собственность на жилье (строения, дома, квартиры);

функционирование жилья, т.е. жилищные услуги (пользование жильем).

Размеры жилищного фонда на конкретный период всегда определены и не могут быть изменены в одночасье, т.е.

Каждая единица жилищного фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Все это называют жилищными услугами. Каждая действующая единица жилищного фонда производит непрерывный поток жилищных услуг. И если бы мы могли выразить их количественно, нам бы пришлось измерять их за определенный период. Именно эта сторона понятия «жилья» имеется в виду при изучении рынка жилья, сдаваемого внаем, так как на этом рынке продаются-покупаются не строения (собственность), а жилищные услуги, поставляемые этими строениями (пользование).

Квартирная плата, или рента, устанавливаемая на рынке жилищных услуг, связана не столько с капитальными затратами на строительство зданий, сколько с количеством и качеством услуг и другими факторами, лежащими за пределами рынка капиталов Поэтому довольно часто цены на жилые здания (квартиры, семейные дома) движутся в одном направлении, а цены на создаваемые ими услуги — в противоположном.

Вместе с тем рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг напрямую взаимосвязаны как элементы единого рынка жилья. Наглядно это проявляется, когда домовладелец сам живет в собственном доме. Здесь не приходится говорить о двух отдельных рынках: приобретение жилища как предмета собственности и приобретение жилищных услуг отражаются в одном решении.