7.4. Причины изменения рынка жилья

цены на жилье;

издержки, связанные с владением жильем;

прибыльность арендного фонда.

Цены на жилье зависят от ряда факторов. 1.

Строительство нового жилья. По мере роста цен новое жилье становится более прибыльным, поэтому строится больше домов, как правило, на пустующих землях в пригородах. 2.

Замедление износа используемых жилищ. С ростом цен на жилье выгоднее тратить больше денег на его ремонт и техническое обслуживание. Поэтому темпы износа жилищ замедляются. 3.

Реконструкция старых жилищ. Некоторые владельцы обновляют свои жилища, повышая качество и количество жилищных услуг.

Поскольку основную массу на рынке жилья составляют старые жилища, то рост предложения может быть большим только при относительно большей реализации второго и третьего типов.

Аналогичные рассуждения применимы к сокращению спроса на жилье и вызванному им уменьшению цен на жилье.

Издержки, связанные с владением жильем для арендатора и домовладельца разные, что имеег принципиальное значение для принятия семьей решения: арендовать жилье или приобрести его в собственность.

Без налогов домовладелец несет издержки трех типов.

Капитальные затраты, т.е. $атраты на приобретение жилья (строительство или покупку), рассчитанные на один год. Эти затраты равны покупной пене жилища V, умноженной на рыночную ставку процента /. Если домовладелец занял деньги на приобретение жилья, то капитальные затраты представляют ежегодно выплачиваемые им проценты. Если на покупку жилья истрачены собственные деньги, то капитальные затраты — вмененные потери в результате инвестирования денег в жилье вместо хранения их в банке со ставкой процента /.

Износ: если рыночная стоимость дома уменьшается на d процентов в год, ежегодные амортизационные расходы составят Vd.

Эксплуатационные расходы: если ежегодные расходы на эксплуатацию жилья составляют т процентов, то годовые эксплуатационные расходы равны Vm.

Таким образом, ежегодные издержки домовладельца могут быть выражены уравнением:

С= V(i+d+m),

где V — стоимость жилья (покупная цена); і — ставка процента; d — норма амортизации; т — эксплуатационные расходы.

Если жилище сдается внаем, то издержки перекладываются на арендатора и уравнение принимает вид:

Сг = V(ir + dr+ mr), где Cr — издержки арендатора.

Издержки арендатора являются основой квартирной платы, выплачиваемой домовладельцу, сдающему жилье внаем. В условиях конкуренции домовладельцы получают нулевую экономическую прибыль (или нормальную бухгалтерскую прибыль). Это означает, что годовая квартирная плата равна их издержкам.

Отметим, что при С - Сг семье безразлично, владеет ли она собственно домом или арендует жилье.

Однако издержки арендатора Сп как правило, выше. Это связано с тремя причинами.

Во-первых, у арендатора нет долговременной заинтересованности в данном жилье. От ремонта выигрывает больше домовладелец, а не арендатор. Последний не спешит сообщать о необходимости ремонта, пока не ощутит реального неудобства (например, от подтекающей трубы). Поэтому эксплуатационные расходы и норма амортизации здесь выше.

Во-вторых, сдаваемое в аренду жилье является более рискованным вложением по сравнению с вложениями в собственный дом. Поэтому ставки по кредитам на строительство жилья, предполагаемого к сдаче в аренду, выше.

В-третьих, владельцы собственного дома часто выполняют необходимые мелкие работы (ремонт, уход за участком) своими силами. Поэтому ежегодные расходы домовладельца, проживающего в собственном доме, меньше, чем годовая плата за равноценное жилье, сдаваемое внаем.

Есть три причины, по которым семьи предпочитают аренду владению: 1)

низкие доходы семьи, препятствующие получить ссуды; 2)

высокая мобильность; семьи, которым приходится часто переезжать, предпочитают снимать квартиры; 3)

отсутствие предрасположенности к обустройству жилища.

Прибыльность арендного фонда может быть снижающейся и повышающейся.

Снижение прибыльности арендного фонда может произойти, когда:

на стороне спроса — снижение арендного дохода или уменьшение прибыльности численности населения, что ведет к падению спроса на жилье и соответственно к падению рыночной квартирной платы и прибыли;

на стороне предложения — увеличение жилищного фонда, вызывающее снижение квартирной платы и соответственно прибыли;

эксплуатационные расходы растут по мере старения жилищного фонда.

Если суммарные издержки превышают совокупные доходы, то арендный жилищный фонд становится убыточным. Это ставит домовладельцев перед выбором одной из трех альтернатив: конверсии, консервации или полного отказа от жилища.

Конверсия. Жилище может быть превращено в нежилое — офис, магазин или автостоянку. Конверсия выгодна, если новый вид деятельности приносит достаточную прибыль, чтобы покрыть расходы на переоборудование. Если же для этого необходимо разрушить существующее жилище и сгрои гь новое здание, то стоимость конверсии становится весьма высокой, а сама конверсия малоцелесообразной.

Консервация. Жилище можно закрыть и временно изъять из рыночного обращения. Этот вариант выгоден при наличии двух условий: во-первых, если владелец рассчитывает на рост квартирной платы в будущем, т.е. если ожидаемая будущая прибыль положительна; во-вторых, если текущие издержки владельца дома (вмененные потери в результате хранения им денег в недвижимости, а не на банковском счете) и издержки, связанные с ожиданием роста квартплаты, относительно невысоки.

Полный отказ от жилища. Такой отказ выгоден, если альтернативные варианты использования жилища (под розничную торговлю, в коммерческих или производственных целях) не приносят такой прибыли, которая покрыла бы расходы на перестройку помещения из жилого в нежилое. Если стоимость подобной конверсии высока, а рыночная стоимость жилья равняется нулю, то сохранение права на владение жильем теряет смысл.