ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кре­дитования, обеспечивающей надежность сделки. Земельная соб­ственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, население, имеющие в соб­ственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жи­лой фонд.

Ипотечный кредит имеет большое значение в замещении госу­дарственных источников финансирования жилищного строитель­ства. Ипотечное кредитование включа ет два направления:

• непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйству­ющим субъектам и населению;

• продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотеч­ных обязательств).

Первым направлением занимаются в основном ипотечные бан­ки, вторым — финансовые компании, фонды, которые скупают активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени выпускают ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги являются ликвидными активами, поскольку обес­печены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обя­зательства по кредитному договору, что обусловливает существо­вание ипотечного кредита.

За рубежом по обязательствам некоторых финансовых компа­ний гарантом выступает государство. Функционирование вторич­ного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвид­

ность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала. Банки, зани­мающиеся ипотечным кредитованием, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизо­вать необходимые средства, которые поступают в оборот по новым кредитам. К недвижимости относятся земля либо объекты, непо­средственно связанные с землей (предприятия, жилые и нежилые дома ит.д.).

Одной из основных проблем развития ипотечного кредитования является недостаточная ресурсная база. На это влияет и разрыв между сроками привлечения краткосрочных ресурсов и длитель­ностью сроков размещения ресурсов по ипотечному кредитова­нию.

Для привлечения ресурсов ипотечного кредитования ипотечные банки могут выпускать облигационные жилищные займы, привле­кать финансовые средства граждан с использованием жилищных сертификатов.

Жилищные сертификаты — это особый вид облигаций с индек­сируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение квартиры и получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим ли­цом, приобретающим сертификат) средств на строительство опре­деленной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Жилищный сертификат, как правило, имеет определенный срок действия. Эмитентами жилищных сертификатов не могут высту­пать банки, другие кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

Эмитент от своего имени принимает обязательства перед соб­ственниками жилищных сертификатов. Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, для которого привлекаются средства. В проспекте эмиссии уточняют дату, раньше которой жилищный сертификат не может бьпь предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора, а также минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры.

Владелец жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право

на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобре­тение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Эмитент обязан заключить договор купли-продажи квартиры с собственником сертификата или погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости

Ипотечные кредиты вьщаются под залог недвижимости Закла­дывать землю и недвижимость может только собственник предме­та залога.

Разновидностью залога является заклад. В этом случае заложен­ное имущество передается залогодержателю во владение на период до исполнения обеспечиваемого им обязательства по кредиту.

Договор об ипотеке предусматривает возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдачу имущества в аренду. Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства. Договор об ипотеке должен содержать:

• наименование залогодателя и залогодержателя;

• название кредитного договора или иного обязательства, ис­полнение которых обеспечивается данной закладной, с указанием даты и места заключения договора;

• сумму основного обязательства, обеспеченного ипотекой;

• сроки уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;

• описание закладываемого недвижимого имущества и его денежную оценку, место его нахождения;

• наименование документов, подтверждающих права соб­ственника на закладываемое имущество;

• подписи залогодателя и залогодержателя;

• наименование организации, дату, место регистрации и но­мер в Едином залоговом реестре.

Ипотека должна обеспечить залогодержателю возмещение сум­мы основного долга и процентов по нему, убытков и затрат, свя­занных с использованием кредитных ресурсов, и возмещение рас­ходов по реализации объекта ипотеки. Ипотека подлежит обяза­тельной регистрации в регистрационной палате.

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам. Кре­дитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику земельного участка и наличия разрешения на

строительство. Объектами кредитования выступают приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, приобретение или строительство жилья.

Видами жилищных кредитов являются земельный, строитель­ный, кредит на приобретение жилья. Выдача кредитов осуществля­ется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику частями по стоимости этапов строительно-монтажных работ.

В процессе финансирования строительства банк осуществляет контроль целевого расходования денежных средств и соблюдения графика строительства. Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу. В случае невозможности возврата кре­дита заемщиком производятся обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка.

8.7