Выводы и предложения

Аренда — универсальный и недооцененный в процессе перехода к рынку экономический рычаг, затрагивающий базисные отношения общества и обеспечивающий гармоничное сочетание личных, коллективных и общественных интересов.

Аренда, при соблюдении прав владения, пользования и управления, достаточно эффективны»! инструмент в руках арендаторов, использующих рыночные возможности сдаваемого в аренду имущества. При правовом закреплении целевого использования арендованного имущества, разіраничении субъектов присвоения и закреплении воспроизводственных функций за арендатором, аренда, в том числе и госпредприятий, на длительный срок может обеспечить не только мотивацию для эффективного использования имущества, но и по-полнение региональных и местных бюджетов.

Учитывая, что главная цель, отраженная в государственной программе приватизации, - создание эффективного собственника и социально- ориентированной рыночной экономики в России - нс была достигнута, у аренды появился шанс на новом качественном уровне стать реальным инструментом нормализации процесса воспроизводства государственной и муниципаль- ной собственности.

Повышению эффективности использования государственной и муниципальной собственности с целью пополнения доходной части бюджета будет способствовать формирование методологии, позволяющей перейти к единой системе оценки недвижимости, включающей как налог на землю, так и налог на имущество. В этой связи необходима инвентаризация и создание базы данных по учету недвижимых объектов. Наряду с подготовкой условий для перс- хода к налогу на недвижимость, инвентаризация позволит выявить дополнительные площади, пригодные для вовлечения в хозяйственный оборот. В мировой практике общепринят подход к налогам на недвижимость как к единому объекту налогообложения. Это юридический нонсенс, когда право на недви-жимость разорвано на две части: строение и земельный участок. По сути, возникает и двойное налогообложение, так как в рыночную стоимость строения включается и местоположение участка, так же как эта составляющая включена и в налог на землю или арендную плату.

Введение в максимальной мере конкурсной системы при сдаче в аренду нежилых помещений, при прочих равных условиях обеспечивает уровень арендных ставок, максимально приближенный к рыночным. Вместе с тем, арендные ставки должны не только обеспечивать пополнение доходной части бюджета, но и учитывать социальные последствия, а также способствовать развитию предпринимательства, для чего должны быть дифференцированы.

В методологическом плане, при расчете арендной платы предлагается максимальный учет всех составляющих затратной части, включая транзакци- оиные затраты, размер налогооблагаемой прибыли» коэффициент инфляции, что позволит поставить отношения между арендатором и арендодателем на бо- лее обоснованную базу, обеспечить не только условия для воспроизводства предприятий, но и устойчивые поступления в доходную часть бюджета.

У большинства МП, как правило, несколько видов деятельности, и они выбирают при расчете арендной платы коэффициент того вида деятельности, который минимизирует их затраты.

Договорные отношения по аренде недвижимости, должны развиваться в направлении, обеспечивающем рост доходной части бюджета и четкий контроль за этим процессом. Как известно, в настоящее время помещения, находящиеся в хозяйственном ведении и оперативном управлении (а их большинст-во), зачастую сдаются в аренду по коммерческим ценам. Целесообразно усилить контроль за самовольно сдаваемым нежилым фондом и законодательно обеспечить поступление средств в бюджет.

Если в России наблюдается устойчивая тенденция роста земельных платежей, и, главное, здесь четко прослеживается план по пополнению доходной части бюджета, то в развитых странах на первый план выдвигается проблема привлечения инвестиций и эффективность использования земельных ресурсов. Во всех развитых странах аренда земли выступает равноправной формой зем-лепользования, и, следовательно, арендатор имеет те же права, что и частный собственник, то есть право получать субсидии, участвовать в различных программах, как на национальном уровне, так и на уровне ЕС. Такие же права следует предоставить арендаторам в России.

Лизинг, как эффективнейший рычаг, не был использован государством на этапе перехода к рынку, когда вследствие приватизации и либерализации цен большинство предприятий России были низкорентабельны и убыточны. Это в условиях отсутствия бюджетных инвестиций привело к устареванию основных фондов, к потере конкурентоспособности производимых товаров и, как следст- вне, объемов производства. Правительство недооценило лизинг, не обеспечило правовую и финансовую поддержку его эффективного функционирования, что в конечном итоге и стало одним из факторов падения ВВП России.

Наряду с льготами по налогообложению государство должно быть заинтересовано в ускоренном обновлении технологического оборудования, особенно в той номенклатуре, которая в России не производится.

Как известно, арендаторам, нарушившим сроки перечисления арендной платы, Департаментом имущества города Москвы (его территориальными агентствами) предъявляются претензии с начислением пеней в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки. Однако стимулирование территориальных агентств на данном этапе не предусмотрено. В этой связи целесообразно для работников территориальных агентств ввести систему премирования, примерно по следующей схеме: за увеличение арендных площадей более чем на 5% — 2 среднегодовых оклада, за выполнение плана по сбору арендной платы - 6 среднегодовых окладов, за перевыполнение плана по сбору арендной платы - от 1,5 до 3% or суммы перевыполнения.

С целью соблюдения стабильности и гарантий прав арендаторов, необходимо переходить к обязательному страхованию вовлекаемых в арендные отношения нежилых помещений и земли. Обязательное страхование — это, во- первых, возможность возмещения убытков в случае возникновения страхового события, а по-вторьтх, возможность формирования, за счет отчислений части страховых платежей, фонда превентивных мероприятий, средства которого могут быть использованы на реконструкцию и реставрацию нежилого фонда. Одновременно необходима и объективная государственная оценка, позволяющая оценить рыночную стоимость имущества, а, следовательно, и более объективно подойти к установлению страхового возмещения.

14. Возрастающая социально-экономическая значимость аренды требует на современном этапе принять закон об аренде, включающий аренду нежилых помещений, земли, финансовую аренду и другие. В законе должны быть заложены общие методологические подходы к аренде государственного, муниципального и частного имущества, отражены права и обязанности арендодателя и арендаторов при заключении договоров аренды, сроки, компенсационные механизмы, штрафные санкции. Особый раздел закона должен быть уделен единому подходу к налогообложению арендных сделок и их соответствию с налоговым кодексом РФ. Одновременно для каждого крупного субъекта хозяйствования должна быть разработана целевая комплексная программа по повышению сбора арендных платежей за счет вовлечения в оборот дополнительных площадей нежилых помещений, земли и другого имущества.