Приложение 1

В Санкт-Петербурге, в связи с введением с 01.01.2006г. новой методики расчета арендной платы, платежи за арендованные нежилые помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, увеличатся в среднем в 1,8 раза.

Новая методика расчета затронет интересы примерно 20 тыс. арендаторов. Для смягчения финансовых последствий для арендаторов плата будет повышаться поквартально в течение года, а для льготных категорий арендаторов - в течение полутора лет. Суть методики заключается в массовой оценке нежилых помещений и применении ряда коэффициентов, отражающих особенности самого помещения и особенности его местоположения. Но по причине массовости оценки, как признают сами авторы методики, ее погрешность составляет до 10%. Во многом данная методика похожа на методику расчета арендной платы, введенной в городе Москве постановлением Правительства Москвы от 13 августа 1996г. №689 «О поступлении средств по итогам первого полугодия 1996 года от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования» и применявшейся до 2003 года, с той лишь разницей, что за основу в Московской методике был положен базовый размер стоимости строительства, а не методика массовой оценки нежилых помещений. С 2003г. в столице действует методика расчета арендной платы, введенная постановлением правительства Москвы от 22 января 2002г.

В столице, как и в Санкт-Петербурге, в соответствии с постановлением правительства Москвы от 19 июля 2005г. ЛГПредставляет интерес и опыт Департамента имущества города Москвы по распределению нежилых помещений через конкурс по определению величины арендной платы, где в ходе конкурса арендатор фактически сам определяет величину арендной платы, приемлемой для данного помещения. Конкурсное распределение нежилых помещений способствует не только установлению ставок арендной платы, максимально приближенных к рыночным ставкам, но и по- зволяет справедливо распределять нежилые помещения с максимальной эффективностью с точки зрения пополнения городского бюджета.

В качестве иллюстрации приведем методику расчета арендной платы, введенной в городе Москве постановлением Правительства Москвы от 13 августа 1996г.

РАСЧЕТ ГОДОВОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ (ЗДАНИЕ, СООРУЖЕНИЕ)

Арендатор

Адрес

Площадь строения (помещения) (S)

подвалы

полуподвалы

наземная часть

чердак (мансарда, антресоль)

Базовый размер стоимости строительства I кв. м.

(Сб) -

Стоимость эксплуатационных расходов за I кв. м. (Эр) -

Минимальная ставка арендной платы установлена для:

органов юстиции, суда, прокуратуры, МВД, пожарной охраны, войсковых частей, органов налоговой инспекции и полиции;

научно - исследовательских, опытно - конструкторских, организаций системы РАН, отраслевых академий, Московской лизинговой компании, госархивов, библиотек, фонотек, фильмотек, музеев, выставок, парков культуры и отдыха, ботанического сада, зоопарка, дельфинария, организаций, решающих проблемы экологии;

изостудии, дворцов и домов культуры, внешкольных воспитательных организаций (дворцы, клубы, секции, станции юных техников и т.п.), ведущих работу с детьми, клубов любителей животных, ветклиник;

физкульгурно - оздоровительных, спортивных комплексов;

обществ и организаций инвалидов, ветеранов, общественных движений, партий, союзов, объединений, профсоюзов, благотворительных фондов;

школьно - базовых столовых и предприятий питания, обслуживающих учащихся школ, ПТУ, ВУЗов и специальных заведений, предприятий, осуществляющих розничную торговлю хлебобулочными изделиями, молоком, кефиром, творогом, продуктами детского и диетического питания, плодоовощной продукцией, аптекарскими товарами, - на площадь помещения пропорционально объему реализации указанных видов товаров; магазинов "Ветеран" и секций "Отдел заказов", "Природа", комиссионной торговли, осуществляющих торговлю товарами, бывшими в употреблении, объем которых составляет 70% от общего товарооборота; книжных, предприятий бытового обслуживания;

арендаторов, ведущих капитальный ремонт или реконструкцию арендованного помещения, - на срок проведения ремонта или реконструкции, но не более 24 месяцев.

Примечания:

Оплата аренды творческих мастерских и личных гаражей производится из расчета 1/4 минимальной оплаты труда за 1 кв. м.

Для зданий - памятников истории и культуры расчет арендной платы производится в порядке, определяемом распоряжением Мэра Москвы.

Для организаций, не вошедших в настоящий перечень, арендная плата рассчитывается в следующем порядке.

Коэффициент износа (Кнз)

Киз = (100 - % износа)/!00

Коэффициент качества строительного материала (Км)

кирпич - 1,5

железобетон, прочие - 1,0

смешанное (деревянно - кирп.) - 0,8

дерево - 0,6

Коэффициент типа здания (Кт)

производственное, складское (неотапливаемое) - 0,3

производственное, складское (отапливаемое) - 0,5

прочие - 1,0

Коэффициент территориальной зоны (Кз)

(в границах по решению исполкома Моссовета от 08.08.1988г. №1674)

1а—1,7

16—1,5

2-1,3

3—1,0

4 — 0,8

5 — 0,6

Для некоммерческих организаций показатель коэффициента типа деятельности (Ктд) равен

Ктд х 0,6.

Для коммерческих организаций показатель коэффициента типа деятельности соответствует: Ктд = 3,0

банк, пункт обмена валют, казино, ночные клубы; Ктд = 2,4

фирмы, осуществляющие операции с ценными бумагами и валютой, лизин-говые компании, инвестиционные и аудиторские фирмы, рекламные агентства, биржи;

нотариальные и адвокатские конторы, юридические консультации;

центры и бюро, осуществляющие информационно - вычислительное обслуживание, консультации по техническому и программному обеспечению, по созданию программных продуктов;

Ктд = 2,0

гостиницы, мотели, кемпинги;

Ктд = 1,8

фирмы, занимающиеся маркетинговыми исследованиями, консультациями по вопросам коммерческой деятельности и финансам, риэлторской деятельно-стью, агентства недвижимости;

сыскныс и охранные бюро;

предприятия оптовой торговли;

рестораны, бары;

бани и сауны;

парикмахерские и косметические кабинеты типа "люкс";

закусочные типа "Макдональдс", пиццерии;

склады, базы, терминалы по растаможиванию;

информационные агентства, киностудии, видео- и аудиостудин;

автосервис;

радиотелевизионные центры, узлы радиовещания и радиосвязи, телефонные станции, почта (в т.ч. международная), телеграф, телефон (в т.ч. пункты междугородной телефонной связи);

экскурсионные и турбюро;

залы игровых автоматов, дискотеки;

Ктд =1,2

автошколы;

предприятия розничной торговли;

кафе;

НИИ и проектные организации, проводящие прикладные исследования и опытно - конструкторские разработки;

КТД = 1,0

транспортные организации;

редакции газет и журналов, издательства;

спортклубы, спортзалы;

художественные салоны и выставочные залы, ведущие реализацию;

цирки, театры, редакции телевидения и радиовещания;

лечебницы, клиники, медкабинеты;

учебные заведения, дающие высшее, среднее специальное, среднее и специ-альное образование;

научные и опытные станции, лаборатории, опытные заводы;

фирмы по организации санитарной очистки, уборки и озеленению города;

предприятия всех отраслей промышленности;

фабрики - кухни;

конторы вторсырья, пищевых отходов;

строительство;

кулинарии, столовые;

группы дошкольного воспитания.

Типы деятельности, не вошедшие в настоящий перечень, оцениваются Ктд = 1,0. Примечание.

При многофункциональном использовании арендуемого помещения арендная плата для каждого типа деятельности рассчитывается пропорционально занимаемой площади. 6. Коэффициент качества нежилого помещения (Кнж)

6,1 + 6,2 + 6,3 + 6,4

6.1. Расположение помещения

отдельно стоящее здание - 0,54

надземная встроенно - пристроенная часть - 0,49

чердак (мансарда) - 0,26

полуподвал - 0,22

подвал -0,19 Примечание.

Для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания - 0,32

Степень технического обустройства

водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление - 0,27;

водопровод, канализация, центральное отопление - 0,16

водопровод, канализация - 0,10

Высота потолков в помещении (средняя в здании)

свыше 3,0 м - 0,07

от 2,60 м до 3,0 м - 0,04

менее 2,60 м - 0,02

Удобство коммерческого использования

местонахождение от станции метро в радиусе 200 м - 0,54

выход на общегородские магистрали - 0,32

выход на прочие транспортные магистрали - 0,19

Размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется по следующей формуле:

Сб х Киз х Км х Кт х Кз х Ктд х Кнж

Ап = х S

10

Примечание.

Стоимость аренды 1 кв. м нежилой площади для коммерческих и некоммерческих организаций не может быть установлена ниже минимальной ставки арендной платы.