Арендное жилье как инструмент решения современных проблем в жилищной сфере

Обеспечение всего населения жильем в соответствии с его потребностями является важнейшим элементом экономики, позволяющим обществу выполнять свои функции. Многими учеными, [например, 83] подчеркивается, что жилищная политика, ориентированная исключительно на поддержку приобретения жилья в собственность, не отвечает современным требованиям.

Одной из проблем ипотечного кредитования в настоящее время является краткосрочная структура вкладов, что говорит о высокой вероятности того, что их заберут из банка. Данное обстоятельство не позволяет банкам в нормальном режиме планировать долгосрочные ипотечные операции. Система ипотечного кредитования не заинтересована в снижении цен на жилье, о которой зачастую говорят, как о необходимом условии повышения доступности.

Предоставляемые отдельным категориям граждан льготы по ипотечным кредитам приводят к тому, что остальная часть населения (намного превосходящая по численности льготную) вынуждена нести дополнительные затраты.

В результате происходит перераспределение жилого фонда, что искажает статистику по улучшению жилищных условий. В последние годы большинство банков поменяло свою политику в данном направлении, предлагая ипотеку под новостройки. Все же доля таких сделок не так велика. Под влиянием этого в стране произошел рост цен как на первичном рынке недвижимости (рис. 13), так и на вторичном (рис. 14).

45

Рисунок 13 - Изменение цен на первичном рынке жилой недвижимости России в 2002-2017 гг., %

Рисунок 14 - Изменение цен на вторичном рынке жилой недвижимости России в 2002-2017 гг., %

Одной из главных причин роста цен является существенный рост себестоимости.

Рисунок 15 - Динамика средней стоимости создания жилья в РФ в 2000­

2017 гг., р./м²

За период с 2000 по 2017 год стоимость возведения 1 м² жилья выросла в 8,68 раза. Рассмотрим для сравнения динамику данного показателя и инфляцию за аналогичный период (рис. 16).

Анализ приведенного графика показывает, что за период 2001-2009 гг. стоимость возведения жилья росла значительно более высокими темпами, нежели инфляция. Субъекты локальных жилищных рынков, формирующие предложение, были вынуждены функционировать в условиях существенного роста себестоимости (в том числе из-за значительного роста цен на материалы). Современный период характеризуется тем, что инфляция несколько выше роста стоимости создаваемой продукции. Но в общем и целом можно сделать вывод о существенном росте стоимости создания и реализации жилья на рынках недвижимости регионов.

Рисунок 16 - Рост стоимости жилья и инфляция в 2001-2017 гг.

По мнению многих ученых, такой значительный рост цен во многом связан с появлением избыточного спроса на локальных рынках жилой недвижимости, связанного с развитием ипотечного кредитования. Проблема ипотечного кредитования является одной из самых обсуждаемых и актуальных тем в публикациях отечественных ученых. Данное обстоятельство объясняется значительными темпами роста выдаваемых на таких условиях средств и той негативной роли, которую сыграло ипотечное кредитование в разразившемся мировом финансовом кризисе в 2008 году.

Развитый жилищный сектор региона должен быть в состоянии удовлетворять широкий диапазон потребностей. Сложившиеся в последние годы условия на региональном рынке жилья приводят к необходимости поиска других способов его реализации, помимо рынка купли-продажи.

Поиск альтернативного метода достижения цели приводит нас к широко распространенной практике зарубежных стран по развитию рынка арендного жилья. Рассмотрим более подробные данные об арендном жилье в зарубежных странах. Использование арендной недвижимости в странах мира намного более распространено, чем в России.

Исследователи отмечают, что в развитых зарубежных государствах доля арендного жилья находится на уровне 30% - 40% в общем жилом фонде, при этом в период кризиса такая доля лишь увеличилась. Германия является единственной страной в Европейском союзе, где арендный сектор больше, чем занятый владельцами недвижимости. Уровень владения недвижимостью там составляет порядка 40%. Данное государство является одним из наиболее развитых в мире по экономическим показателям, являясь «флагманом» развития Евросоюза. Это обстоятельство, конечно косвенно, позволяет сделать вывод о том, что значительная доля арендного жилья в стране позитивно сказывается на его экономическом развитии.

Каждое третье американское домашнее хозяйство (больше 37 миллионов в 2008 году) являются нанимателями жилья. В Канаде на протяжении последних десятилетий доля арендного жилья в общей величине возводимого жилья в стране составляла порядка 10%, а третья часть населения нанимает жилье. В категорию нанимателей чаще всего попадают следующие группы населения:

- молодые канадцы, которые покидают семейный дом (более широкое понятие, чем используемое в России - молодая семья);

- канадцы старшего возраста, когда они больше не хотят содержать дома большого размера;

- новые канадцы (эмигранты), которые рассматриваются как важнейший компонент рабочей силы, многие из которых первоначально арендуют жилье, прежде чем приобретают его во владение.

Как отмечают [163], в США число домохозяйств, арендующих жилье, увеличилось в 2011 году на 1 млн., а вообще на протяжении периода 2001-2011

годов средний прирост арендаторов жилья составлял 730 тыс.

В Нидерландах, где рынок арендного жилья, а в частности рынок социального арендного жилья, широко развит, 75% жилья находится в управлении жилищных корпораций (woningcorporaties), которые являются структурами, обязанными использовать прибыль для предоставления качественного жилья (около 20% жилья принадлежит пенсионным и страховым фондам, оставшаяся часть в руках частного сектора) [169]. Жилищные корпорации в Голландии находились до недавних пор под правительственным контролем. В 90-х гг. ХХ века произошло изменение государственной политики в данном направлении, контроль был отменен, а стало использоваться правительственное наблюдение.

Первые программы развития арендной недвижимости в Европе и Северной Америке стали появляться во 2 половине 20 века. Н.Н. Рогожина [104] приводит типизацию арендного жилья, применительно к зарубежному опыту: коммерческое арендное жилье и некоммерческий сектор аренды (включая социальное арендное жилье). Как видно, отличие заключается в разделении или объединении социального и некоммерческого жилья в одну группу.

Наличие в большинстве зарубежных стран широко развитого арендного рынка позволяет сделать вывод о том, что существует определенный набор финансово-экономических, законодательных и других механизмов, стимулирующих данный сектор рынка жилой недвижимости. Рассмотрим развитие этого механизма управления региональной жилищной сферой в РФ.

Арендная недвижимость существовала в России в дореволюционный период и была довольно распространенным явлением. Она стала появляться во время правления императрицы Елизаветы Петровны в 18 веке, получив широкое распространение в 19 и начале 20 века. К началу 20 века в

крупнейших российских городах насчитывалось сотни доходных домов (в Москве порядка 800, в Санкт-Петербурге около 600). Нужно отметить, что доходные дома были рассчитаны как на состоятельных жильцов, так и на широкие слои населения с невысокими доходами. Вложение средств в доходную недвижимость считалось достаточно прибыльным, поэтому состоятельные люди активно вкладывали средства в такие проекты. После смены формы правления в начале 20 века, институт доходных домов был упразднен.

Несмотря на то, что в истории России в прошлом доходные дома играли огромную роль, очевидно, что в настоящее время данное направление будет развиваться практически «с нуля». За прошедшие практически 100 лет существенно поменялась как социально-экономическая обстановка, так и менталитет населения, ориентированного в последние десятилетия на приобретение жилья в собственность.

В рамках, предлагаемых ОАО «АФЖС» механизмов развития рынка арендного жилья [159], выделяют следующие предпосылки для создания арендной жилой недвижимости - рис. 17.

В результате открытых слушаний Комиссии по экономическому развитию и поддержке предпринимательства Общественной палаты Российской Федерации по теме «Создание массового рынка легального арендного жилья, как средство преодоления кризиса в жилищной отрасли, способ удовлетворения спроса граждан на доступное жильё и фактор активизации трудовой мобильности населения» [154] были сделаны два основных вывода:

- выдвинут тезис о важнейшей роли арендного жилья для решения жилищных проблем населения;

- ориентация жилищной политики только на сектор купли-продажи названа системной ошибкой, которая привела к значительному росту цен и снижению доступности жилья для широких слоев населения.

Рисунок 17 - Предпосылки для создания регионального рынка арендного жилья

В результате проведенной работы в 2010 году Минрегионом была представлена Программа развития рынка арендного жилья в Российской Федерации [97], ставящая следующие цели:

- повысить трудовую мобильность населения;

- создать условия для привлечения в регион дефицитных специалистов;

- предоставить жилье социально незащищенным слоям общества;

- предоставить жилье молодым семьям, которые не могут участвовать в государственных программах;

- создать цивилизованный рынок арендного жилья регионах.

В рамках Поручений Президента Российской Федерации по итогам заседания Госсовета по вопросам развития жилищной отрасли и

совершенствовании градостроительной деятельности 16 мая 2016 года [87] была отмечена важность формирования современного рынка арендного жилья в регионах и поставлена задача рассмотреть возможность реализации пилотных проектов в этой сфере в крупных административных центрах субъектов Российской Федерации.

Исследование обширного зарубежного опыта позволяет сделать вывод о том, что одним из эффективных способов решения жилищной проблемы на региональном уровне является механизм аренды жилья с правом выкупа, при этом он практически не используется в российской практике. Более того, данный механизм не является широко обсуждаемым в научной литературе (публикации на данную тему имеются [напр. 35], но их количество явно недостаточно). Необходимо создать институциональную среду для создания и развития регионального рынка арендного жилья. Для этого могут быть применены инструменты прямого и косвенного воздействия.