Налоги и издержки при передаче недвижимости

Ситуация. Дочерняя фирма Sylberry Wine Division научно-исследовательской компании Voiinstaad Corporation разработала новое вино под названием «Силберри». Предварительное исследование показало, что это вино будет в высшей степени хорошо встречено потребителем.

Опасность. Она возникает в том случае, если компания Voiinstaad будет действовать по обычной схеме, т. е. если она покупает оборудование на 20 млн. дол., осуществляет свои планы и продает оборудование и прочие активы фирмы Sylberry Wine Division покупателям. Передача земли породит следующие специальные расходы и налоги в рассматриваемой сфере.

(0,625%)              Страхование названия

125 ООО дол.

(2,625%)              Налог на передачу (2,625% при стои

мости земли 500 000 дол. или больше; 1,425% в противном случае)

412 500 дол.

80 000 дол. 600 000 дол.

(2,75%)              Налог              на              регистрацию              закладных

(предполагаемая стоимость для закладных — 15 млн. дол.)

(0,4%)              Составление документации

(3%)              Комиссионные банку и стоимость

заявки

I 742 500 дол.

Всего специальных расходов

Сделка привела к специальным расходам в объеме 1 742 500 дол., что и явилось предметом повышенного интереса финансовых инженеров.

Инженерное решение. Финансовые инженеры фирмы Volinstaad предложили ей создать полностью находящуюся в ее собственности дочернюю фирму Sylberry Wine Corporation, которой отойдет вся связанная с бизнесом недвижимость. Далее фирма Sylberry Wine Corporation будет продана конечному покупателю, благодаря чему отпадает необходимость в дополнительной передаче недвижимости и завершении сделки. Проделав это, фирма Volinstaad избежала бы специальных расходов в сумме 1 742 500 дол., что было бы для нее прямой экономией. В той мере, в какой покупатель будет нести некоторые из этих расходов, эта экономия будет «дешевыми чипсами» для фирмы Volinstaad. Фирма может использовать эту экономию, чтобы осуществляемая сделка была более привлекательной для покупателя или чтобы убедить покупателя заплатить ей за все или за часть того, за что покупатель заплатил бы в условиях обычной сделки. В конце концов, фирма Volinstaad может передать собственность корпорации покупателю, вынуждая его взять на себя расходы. Фирма Volinstaad может также выгадать, предлагая покупателю при продаже корпорации существующее финансирование, что облегчило бы сделку.

Реакция. Некоторые налоговые органы пытались снизить налоговые выгоды от такого решения. Например, использовались некоторые виды налогов, такие, как налог на передачу при продаже доли корпорации, которая изначально была собственником недвижимости.

Вариация специального налогового закона на передачу. Допустим, что местные власти приняли специальный налог на передачу недвижимости, находящейся в собственности корпорации, акции которой проданы. Тем не менее они могут получить кое-что в виде налогов от передачи, но и фирма Voiinstaad может их уменьшить, если не будет держать всю землю на балансе одной корпорации. Она может купить землю через несколько корпораций, каждая из которых купит участок земли, рыночная стоимость которого, как ожидается, будет меньше 500 ООО дол. на момент перепродажи. Это снизит применяемый будущий налог на передачу примерно на 240 ООО дол., если все участки по стоимости будут меньше 500 000 дол. Даже если все участки земли стоят более 500 000 дол. каждый, все равно фирма Voiinstaad может разбить каждый участок на части стоимостью меньше 500 000 дол. до присвоения названий отдельным корпорациям.