Налоги на недвижимость

Ситуация. Фирма Tuck Corporation хочет приобрести 100 акров земли для промышленных нужд в рамках своей стратегии расширения. Она намечает построить небольшой завод примерно на 20 акрах и затем в течение 10 лет расширяться, перемещая свой персонал и оборудование на новый завод, не нарушая при этом производственный цикл.

Цена Участок в 100 акров промышленного

использования              5              млн.              дол. Участок в 250 акров сельскохозяйственного

использования              6              млн.              дол. Участок в 40 акров промышленного

использования              3              млн.              дол.

Первый участок полностью удовлетворяет желаниям фирмы Tuck. Второй участок, ферма под названием «Southbridge», также устроила бы фирму, а ее удельная стоимость подчеркивает относительно низкую стоимость земли, отводимую фермам. Собственники каждого участка готовы разрешить фирме приобрести эти участки с первым взносом в 1,5 млн. дол. каждый (это все, чем располагает фирма для этих целей). Фирма Tuck выяснила, что можно получить финансирование для оплаты остальной части стоимости покупки. Фирма не проявляет интереса к третьему участку, так как он не соответствует ее стратегическим планам.

После непродолжительного изучения ситуации фирма установила, что ферма Southbridge может быть поделена и перепрофилирована под промышленные нужды без особых затруднений, а излишняя площадь может быть затем продана с иыгодой. Фирма Tuck решает приобрести больший участок, даже несмотря на то, что ее средства и денежные потоки после первого взноса и обслуживания долга увеличились бы в случае приобретения меньшего и более дешевого первого участка. К сожалению, дополнительный расход в 120 ООО дол.

Опасность. После появления в газетах информации о совершении сделки, дружественный, но соперничающий CEO другой фирмы позвонил CEO фирмы Tuck и поздравил его с удачной сделкой. Он также сообщил, что с удовольствием сам приобрел бы эту ферму, но его компания не может позволить себе, чтобы произошло увеличение налогов на недвижимость с 3000 до 93 000 дол. в год из-за того, что ферма была продана не фермеру. Фирма Tuck упустила из виду налоговые последствия своего плана по покупке недвижимости, а она, разумеется, тоже не может позволить себе увеличение налогов на 90 000 дол. Ее CEO теперь предвидит опасность неплатежеспособности для фирмы. Главный исполнительный директор фирмы просит Хамбэлла отменить сделку, но тот отказывается, напоминая, что у него есть свои собственные проблемы, такие, как необходимость найти новую ферму и выплатить 1,5 млн. дол. долга.

Инженерное решение. Финансовый инженер, работающий на фирму Tuck, изучил особенности образования суммы налогообложения в 3000 дол., которая приходилась на долю Хамбэлла как на собственника фермы.

Резюме

Большинство из движимых налогом сделок, рассмотренных в данной главе, касаются налоговых рисков, свойственных корпоративным ценным бумагам. Это было сделано для ознакомления с понятиями и методами, применяемыми финансовой инженерией в движимых налогом сделках. Как было продемонстрировано на примере последних сделок с привлечением налоговых нюансов, поражающее воображение применение методов финансовой инженерии может касаться управления налоговыми рисками и многих других областей, непосредственно связанных с инвестициями в бизнес. Финансовый инженер ищет возможность применить свое искусство в любых ситуациях, которые возникают в бизнесе, особенно в новых ситуациях или в ситуациях, на которые не обратили внимание другие.

Имеется широкое разнообразие типов налогов, создающих риски, которыми можно эффективно управлять. Анализ подобных налогов лежит за пределами данной главы. Читателю следовало бы знать, что со временем возможности для управления налоговыми рисками расширяются за счет введения и модификации различных типов налогов. Эти возможности расширяются также и вследствие того, что каждый тип деловой сделки, большой или маленькой, имеет налоговые компоненты.

Лучшие финансовые инженеры разрабатывают методы идентификации налоговых рисков в сделках. Они учатся, как определять альтернативные методы совершения сделки и как оценивать соответствующие налоговые последствия этих альтернатив. И наконец, они учатся, как подключать к своему анализу другие неналоговые риски, которые все время возникают и которыми нужно управлять. Такое количество переменных является для финансового инженера, работающего в сфере движимых налогом сделок, прекрасным окружением, в котором его эффективность ограничена только его усердием, знанием, опытом, способностями и изобретательностью.

Вагпеа, A., R.A. Haugen and L.W. Senbet. «Ап Equilibrium Analysis of Debt Financing Under Costly Tax Arbitrage and Agency Problems», Journal of Finance, 36(3) (1981), pp. 569-581.

Dammon, R.M. and R.C. Green. «Tax Arbitrage and the Existence of Equilibrium Prices for Financial Assets», Journal of Finance, 42(5) (1987), pp. 1143—1166.

Givoly, D. and A. Ovadia. «Year-End Tax-Induced Sales and Stock Market Seasonality», Journal of Finance, 38(1) (1983), pp. 171—185.

Heaton, H. «On the Possible Tax-Driven Arbitrage Opportunities in the New Municipal Bond Futures Contract», Journal of Futures Markets, 8(3) (1988), pp. 291-302.

Hochman, S. and O. Palmon. «А Tax-Induced Clientele for Index-Linked Corporate Bonds», Journal of Finance, 43(5) (1988), pp. 1257—1263.

Lakonishok, J. and T. Vermaelen. «Tax-Induced Trading Around Ex-Dividend Days», Journal of Financial Economics, 16(3) (1986), pp. 287—319.

Litzenberger, R.H. and K. Ramaswamy. «Dividends, Short Selling Restrictions, Tax-Induced Investor Clienteles and Market Equilibrium», Journal of Finance, 35(2) (1980), pp. 469-482.

Miller, E. «Tax-Induced Bias in Markets for Futures Contracts», Financial Review, 15(2) (1980), pp. 35-38.

Robichek, A.A. and W.D. Niebuhr. «Tax-Induced Bias in Reported Treasury Yields», Journal of Finance, 25(5) (1970), pp. 1081 — 1090.

Schaefer, S.M. «Tax-Induced Clientele Effects in the Market for British Government Securities: Placing Bounds on Security Values in an Incomplete Market», Journal of Financial Economics, 10(2) (1982), pp. 121 — 159.