57. Основные этапы оценки недвижимости МПСАП.

МПСАП – метод оценки рыночной стоимости недвижимости, исходя из данных о недавних продажах.

3 этапа:

1этап – выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке.

1. В той ли рыночной зоне находятся сопоставимые объекты, что и оцениваемый объект.

2. Он должен убедиться, что они одного и того же возраста и величины.

3. Оценщик должен убедиться, сравниваемые объекты предоставляют одни и те же удобства.

4. Он должен определить насколько во время продажи сопоставимых объектов экономические условия (включая условия финансирования) были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

2 этап – проверка инфо о сделках:

1) Данные, собранные о проданных сравниваемых объектах должны быть предоставлены одному из участников сделки или уполномоченному агенту

2) Продажная цена должна соответствовать сделке «на расстоянии вытянутой руки»(ни одна из сторон не находится в затруднительных обстоятельствах)

3) Оценщик должен убедиться, что сделка не является рискованной.

Выделяют 2 группы риска: 1)подозрительные сделки: слишком поспешные и сделки, совершаемые м/у 2-мя тесно связанными м/у собой сторонами. 2) Сделки, которые должны отвергаться (в принципе): сделки, зависящие от режима налогообложения двух или более сторон. продажа имущества умерших лиц, продажа с целью избежать лишения права выкупа заложенного имущества.

3 этап – внесение поправок с учетом различий м/у оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов:

В цену сопоставляемых объектов следует внести изменение с тем, чтобы определить, за сколько она может быть продана, если бы обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Поправки бывают 3-х основных форм:

1. Долларовые поправки.

2. Процентные.

3. Общая группировка.

Одним из способов внесения поправок является метод парных продаж. Парными продажами называют продажи 2-х объектов, которые почти идентичны за исключением одной черты, на которую оценщик делает поправку.