8.4. Оценка стоимости объекта недвижимости

Затратный подход представляет определение полной восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа, увеличенного на стоимость земли, включающее расчеты:

стоимости приобретенной свободной и имеющейся в распоряжении земли с целью ее оптимального использования; полной восстановительной стоимости строения; величины износа;

Остаточная восстановительная стоимость здания определяется уменьшением полной восстановительной стоимости на величину износа.

Расчет конкретного этапа проводят по формулам. 1.

Рыночная стоимость земельного участка:

С'

где Цп — цена права использования земельного участка, р./м2; S — площадь, занимаемая строением, м2. 2.

Полная восстановительная стоимость строения, р.:

с„.в = ади12и2 Зитг/нд.с,

где С! — стоимость строительства 1 м3 здания в 1-м году (4-й год — год застройки здания); Кп — ценностной коэффициент; И12 — индекс изменения стоимости с 1-го года по 2-й; И2з — индекс изменения стоимости со 2-го года по 3-й; Ит — территориальный коэффициент; V — объем здания, м3; Нд с — ставка налога на добавленную стоимость. 3.

Физический износ здания:

ф,=ІФ «і»

/=і

где Фк/ — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %; /, — коэффициент, показывающий долю восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания; п — число отдельных конструкций, элементов или систем в объекте.

Долю восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, %, следует принимать по укрепленным показателям восстановительной стоимости зданий.

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем — до 10 %,

80

шшш

для конструкций, элементов и систем — до 5 %, для зданий в целом — до 1 %. 4.

Остаточная восстановительная стоимость объекта:

Со = с,в - Ф3. 5.

Рыночная стоимость здания (объекта)

під _ с +С3

Примеры расчета рыночной стоимости недвижимости и варианты для самостоятельной работы представлены в Приложении.

8.5. Управление недвижимостью в жилищной сфере

Управление недвижимостью в жилищной сфере осуществляется в целях получения социального и коммерческого эффекта от обеспечения жителей муниципального образования жилыми помещениями, сохранения и восстановления жилищного фонда, снижения издержек на его содержание.

Объектом управления является жилищный фонд: жилые дома и жилые помещения (часть дома, квартира, комната), предназначенные и пригодные для проживания, благоустроенные применительно к условиям муниципального образования, отвечающие санитарным, техническим нормам и требованиям. Специфика жилья как объекта управления практически исключает правомочия по владению и пользованию жилищным фондом из круга прав муниципального образования как собственника, так как владение и пользование жилыми помещениями осуществляется отдельными физическими и юридическими лицами на договорной основе.

В зависимости от целевого назначения муниципальный жилищный фонд подразделяется на четыре группы: 1)

социальный жилищный фонд — совокупность всех жилых домов, жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма; 2)

индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых домов, жилых помещений, используемых гражданами-собственниками для личного проживания, проживания членов их семей или иных лиц; 3)

коммерческий жилищный фонд — совокупность жилых домов, жилых помещений, используемых для извлечения дохода и с этой целью передаваемых во владение и (или) пользование на основании срочного возмездного договора коммерческого найма или аренды; 4)

специализированный жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граж- дан для постоянного или временного проживания: общежития, дома-интернаты, находящиеся в ведении органов народного образования и социальной защиты, дома маневренного жилищного фонда, которые используются в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий (до получения нового жилья, на время ремонта или реконструкции ранее занимаемого жилого помещения).

Законодательство ставит достаточно жесткие рамки по целевому использованию жилых помещений, запрещая размещение в них промышленного производства и коммерческих организаций. Исключение составляют помещения, используемые для ведения индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан.

Офисы, предприятия непромышленного характера, учреждения и организации могут размещаться в жилых помещениях только после перевода в нежилые, поэтому собственник недвижимости вправе обратиться с заявлением в городскую администрацию об изменении целевого назначения жилого дома или помещения.

В организации управления недвижимостью в жилищной сфере можно выделить два направления — социальное и коммерческое, которые, как правило, реализуются разными структурными подразделениями местной администрации.

Жилищный фонд муниципального образования (городского округа) включает:

частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам — частным организациям;

смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности (юридических и физических лиц, жилищных, жилищностроительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;

муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.

В управлении недвижимостью в жилищной сфере крупных муниципальных образований участвуют:

комитеты и управления социальной защиты населения — в части начисления и предоставления льгот и жилищных субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг и контроля за выплатой;

жилищные комитеты и управления — в части учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, распределения и предоставления муниципального жилья, контроля за его использованием и приватизацией;

комитеты и управления ЖКХ — в части обеспечения технической эксплуатации и разработки нормативной документации по переходу на новые условия оплаты жилья и коммунальных услуг;

комитеты и управления муниципальным имуществом — в части передачи в аренду муниципального жилищного фонда, покупки объектов жилищного и нежилого фонда у юридических и физических лиц, организации и проведения торгов по продаже объектов муниципального жилищного фонда, передачи и приемки в собственность объектов недвижимости жилищной сферы от ведомств и других собственников, оформления имущественных прав, распоряжения нежилыми помещениями в домах муниципального жилищного фонда;

строительные комитеты и департаменты — в части планирования и организации строительства нового жилья на территории муниципального образования, в том числе по муниципальному заказу.