Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Пример. Цель: консультирование заказчика относительно возможной продажи объекта.

Объект недвижимости: здание офисного типа постройки 1970 г. Право собственности: полное на здание с правом использования земли.

Владельцы недвижимости: здания — российская компания; земли — государство.

Место расположения объекта: участок земли площадью 0,072 га с ровным рельефом, в центральной части города; возможен удобный подъезд к зданию.

Коммунальное обеспечение: все необходимые элементы общественного пользования.

Описание здания: этажность — 3 этажа и подвал; площадь общая — 1425,50 м2; площадь нормативная — 980 м2; строительный объем — 7 503,0 м3; фундаменты — ленточные, бутобетонные; стены — из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм; перекрытия — кирпичные и пенозолосиликатные; кровля — из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам;

утеплитель — засыпной керамзит; лестницы — из сборных железобетонных элементов; полы — мраморные, паркетные, из керамической плитки; окна — деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления;

двери — деревянные;

наружная отделка — штукатурка, покраска;

внутренняя отделка — улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионная и масляными красками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка;

инженерное обеспечение — системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожароохранная сигнализация.

Цена права использования земельного участка: 80000 р. за 100 м2. Арендная ставка для оцениваемого объекта — 600 р. за I м2. Затраты на улучшение внутренней отделки: 200 р. за 1 м2. Загрузка здания: 1-

й год — 60%; 2-

й год - 85 %; 3-

й год — 95 %.

Эксплуатационные расходы: 60 р.

Ставка возвратной капитализации — 20%. Комиссионное вознаграждение риэлтера — 3 %. По имеющимся данным цены продажи офисных помещений зафиксированы от 3000 до 3 500 р. за 1 м2 площади.

Общий процент износа строения приведен в табл. П1.

Таблица П1

Общий процент износа строения Конструктивные элементы Материал, конструкция Удельный вес Износ элемента по строению, % табличное значение после применения ценностного коэффициента, с учетом износа элемента Фундамент Ленточный / бутобетон (до 1,5 м) 4 3,22 20 Стены Красный глиняный кирпич толщиной 770 мм 20 1,36 10 Перегородки Кирпичные в полкирпича 8 1,76 10 Перекрытия Сборные мелкоразмерные железобетонные плиты по металлическим балкам 9 20 10 Крыша с настенными желобами и водосточными трубами Оцинкованная сталь 6 1,84 20 Полы Щитовой паркет по обрешетке, лаги из пластин 7 1,43 15 Проемы: оконные дверные Дерево крашеное Дерево (блоки со щитовыми глухими полотнами) 2 2 0,82 0,58 35 20 Окончание табл. ПІ

Удельный вес после таб применения Износ Конструктивные элементы Материал, конструкция личное значение ценностного коэффициента, с учетом износа элемента элемента по строению, % Лестницы Железобетонные, сборные, без облицовки ступеней с металлическими ограждениями и перилами из хвойных пород 2 0,83 35 Отделка: стен Масляная краска Облицовочные панели из мрамора и глазурованной цветной керамической плитки 4 1,18 4,95 55 потолков Водоэмульсионная краска по улучшенной штукатурке 1 1,5 5 наружная Улучшенная штукатурка по камню, окраска ПХВ 1 0,94 10 Отопление От сетей города 4 1 20 Водоснабже Горячее — от сетей города 4 1 20 ние Холодное — от сетей города 4 1 20 Канализация От сетей города 4 1 20 Электроснабжение От сетей города 4 1 15 Вентиляция, Разные работы 14 1 20 пожарная сигнализация Итого 100 Выполнение расчета (в ценах 2000 г.).

1. Определяем рыночную стоимость земельного участка. Так как цена права пользования земельного участка 80000 р.

С3Р = 800 -720 = 576 000 р. 2.

Определяем полную восстановительную стоимость здания:

Спв = С69 Кц И69_84 И84_2ооі Ит КНДС,

где С69 = 27 р./м3 — стоимость строительства 1 м3 здания в 1969 г.; Кц = = 1,5816 — ценностный коэффициент; И69_84 = 1,2151 — индекс изменения стоимости с 1969 по 1984 г.; И84_2ооі = 20 — индекс изменения стоимости с 1984 по 2001 г.; Ит= 1,07 — территориальный коэффициент; V— объем здания, равный 7 503,0 м3; Ндс =1,2 — ставка налога на добавленную стоимость.

Сп.в = 27 • 1,5816- 1,2151 -20- 1,07-7503,0- 1,2 = 9997753 р. 3.

Износ здания:

и3д = Сп ви %,

где И % — процент износа (И % = 24,8 %);

Иад = 9 997 753 • 0,248 = 2 480 343 р. 4.

Остаточная восстановительная стоимость здания:

С0.в = Сп.в - Иад = 9 997 753 - 2 480 343 = 7 517 410 р. 5.

Рыночная стоимость здания:

С?д =С0,+СР =7 517 410 + 576 000 = 8 093 410 р.