98) Технология оценки стоимости недвижимости затратным методом.

Затратный подход основан на принципе замещения, кот. гласит, то потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем сумма затрат на строительство данного объекта.

1 этап-определение стоимости замещения. Выделяют 3 основных метода: 1) метод удельной стоимости (м-д сравнительной ед.) – скорректированная стоимость ед. измерения умножается на кол-во ед. оцениваемого объекта. 2) м-д разбивки по компонентам -определение компонентов недвижимого имущества и их умножение на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать фундамент, стены, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, перегородки. 3) м-д количественного обследования – заключается в составлении пообъектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как вновь возводимого. 2 этап-расчет все видов износа. Учет износа выступает в виде корректировки стоимости вновь воспроизводимого здания при определении текущей стоимости оцениваемого объекта. Различают физич., функциональный, экономич. (моральный, внешний) износы. 3 этап-определение рыночной стоимости земельного участка. В странах с рын. экономикой при определении стоимости объектов недвижимости стоимость земельного участка должна составлять не менее 20 % от общей стоимости объекта. 1) метод по сопоставимым продажам (МПСАП); 2) м-д соотнесения или переноса – основан на анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке и разделение общей цены продажи на цену здания и цену земельного участка; 3) м-д капитализации земельной ренты – представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей (этот м-д практич. не используется); 4) м-д техники остатка-применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наиболее эфф-го и наилучшего использования зем-го участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В основе м-да - принцип остаточной продуктивности; 5) м-д развития или освоения зем-го участка. Он испол-ся, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на самостоятельные/индивид. участки. 4 этап-чисто математическое действие = 1 этап - 2этап + 3этап.