Методические основы комплексного подхода к построению экономической модели финансовых потоков при ипотечном кредитовании покупки жилья

За все годы советской власти проблема обеспечения населения страны жильем была одной из самых актуальных, которая так и не получила своего разрешения.

Много раз правительства СССР принимали различные решения по ускорению жилищного строительства, создавались специальные правительственные программы по жилью и т.п.

Принципиально новые возможности в области обеспечения населения страны необходимым жильем появились в России с переходом на рыночные рельсы хозяйствования.

Введение законодательства о приватизации жилья позволило гражданам России стать его собственниками. И сразу же образовался вторичный рынок жилья в стране. Это в какой-то степени смягчило остроту жилищной проблемы, но не решило ее, да и не могло этого сделать, ибо дефицит жилья был и остается очень значительным.

Проблему эту может решить только ускоренное строительство нового жилья, при котором будет вводиться в строй большое количество современного жилья, доступное населению страны.

Однако для развития жилищного строительства нужны, с одной стороны, крупные денежные средства в распоряжении строительных компаний, а с

другой - в достаточном наличии денежные средства у потенциальных потребителей нового жилья. Но, как известно, в стране в настоящее время в достаточном объеме нет ни того, ни другого. Поэтому в своем большинстве на данный момент в основном строится и продается дорогое элитное жилье, потребителями которого в основном является достаточно богатая прослойка населения, которая заранее расплачивается за приобретаемое будущее жилье. И, таким образом, строительные фирмы имеют некоторую возможность возводить в небольшом количестве новые квартиры за счет средств их покупателей, а последние - удовлетворять свои потребности в улучшении своих жилищных условий.

Разумеется, это не решение проблемы нехватки жилья в России. Нужно развернуть массовое жилищное строительство, которое может обеспечить первичный рынок необходимым жильем, к тому же обеспеченное соответствующим спросом населения. И чтобы, наконец, решить проблему массового жилищного строительства в стране, необходимо переходить на ипотечное кредитование жилья, которое широко применяется во всех рыночных странах и которое положительно зарекомендовало себя, обеспечивая широкие слои население новым и добротным жильем.

Для осуществления экономического моделирование финансовых потоков между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании покупки жилья необходимо иметь ясную картину перспектив развития системы ипотечного кредитования в стране. В современной экономической литературе, с учетом сложившихся в России условий, выделяют несколько основных сценариев решения проблем внедрения ипотечного кредитования [67, 97]:

1) локальная банковская инициатива;

2) федеральная инициатива;

3) муниципальная инициатива;

4) инициатива Сберегательного банка РФ;

5) инициатива зарубежных банков;

6) инициатива инвестиционно-строительных компаний;

7) развитие рынка долгосрочного кредита через создание Кредитного союза.

Рассмотрим более подробно каждый из возможных сценариев.

Сценарий первый - локальная банковская инициатива. Он связан с развитием докризисной инициативы коммерческих банков по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости. Этот сценарий может быть реализован, прежде всего, универсальными банками, имеющими подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы (или доступ к дешевым внешним ресурсам) для образования совокупного портфеля кредитования данного направления. Деятельность банков в рамках данного сценария опирается на использование так называемой усеченно-открытой модели ипотечного кредитования, отличающейся организационной простотой и в основном замыкающейся в рамках первичного рынка закладных на уровне банк-клиент.

Данный сценарий может быть реализован в незначительном масштабе в ближайшие годы в связи с низкой привлекательностью его результатов для потребителей ипотечных ссуд из-за высокой стоимости последних.

Сценарий второй - федеральная инициатива - напрямую связан с созданием в России при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию с претензией на создание и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, не только опирающейся на первичный рынок закладных и не замыкающейся в рамках отношений банк-клиент, но и предполагающей создание вторичного рынка

ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

В его основе лежит использование расширенной открытой модели воспроизводства ипотечного бизнеса, другими словами, «американской модели ипотеки». Пройдя апробацию и зарекомендовав себя с лучшей стороны в странах со стабильной рыночной экономикой, эта модель, к сожалению, оказалась непригодной для стран с нестабильной кредитно-финансовой системой. Расчеты показывают, что минимально возможная в России планка цены кредита для заемщика при опоре на американскую модель в ближайшие годы не сможет опуститься ниже 17-19% годовых. Удешевить эти кредиты иначе, чем путем компенсации части их цены государством, невозможно.

При реализации этого сценария возможны также большие трудности в налаживании взаимодействия между федеральным агентством по ипотечному кредитованию и банками, выдающими ипотечные ссуды, особенно на региональном уровне.

Сценарий третий - муниципальная инициатива. Этот сценарий предполагает инициативу администраций крупных городов в направлении обеспечения первых шагов по запуску ипотеки. Сценарий основывается на союзе муниципальных органов с уполномоченными ими же на развитие ипотеки банками. Согласно сценарию, администрации играют роль не просто декларативного гаранта по реализации отношений, инициируемых в рамках создаваемой системы, но на стартовом этапе принимают на себя основной груз

имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Логика развития событий состоит в постепенном замещении муниципального залогового фонда на объекты частной собственности по мере оформления закладных первыми заемщиками и в освобождении муниципальных органов от несвойственных им банковских функций. Достоинство этого сценария в том, что заемщик может сразу получить выход на реальные деньги.

Разумеется, это чисто российский сценарий, связанный с неготовностью банков изначально взять на себя существенные стартовые организационно­финансовые нагрузки. Такой сценарий может иметь успех в некоторых крупных городах, относительно успешно интегрировавшихся в рыночную среду и обладающих достаточной ликвидностью недвижимости (Москва, Санкт-Петербург, Калининград, Иркутск, Саров и др.). При использовании данного сценария уже на стартовом этапе можно запустить ипотечное кредитование в объеме сотен миллионов долларов для отдельного города, а в перспективе, по мере удешевления денег - существенно расширить эти объемы. Стартовый эффект сценария может быть еще более впечатляющим, если местным администрациям удастся привлечь к запуску ипотеки дешевые зарубежные деньги.

К недостаткам этого сценария относится то, что он практически непригоден для большинства рядовых российских городов в силу их плачевного финансового состояния и стагнирующего местного рынка недвижимости.

Сценарий четвертый - инициатива Сберегательного Банка РФ. Это гипотетический сценарий, так как Сберегательный Банк, которому на роду написано занять ключевые позиции в организации ипотечного кредитования в России благодаря наличию разветвленной сети собственных филиалов и отделений по всей стране, пока еще не проявил сколько-нибудь серьезной инициативы по организации ипотечного кредитования. Успешное развитие

этого сценария возможно только при условии правильного выбора модели организации ипотечного кредитования. Для Сберегательного Банка, как и для России в целом с ее неустойчивой финансовой системой, наиболее приемлема автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе. Такой принцип доказал свою жизнеспособность в нашей стране успешной деятельностью различных касс взаимопомощи, дореволюционных обществ взаимного кредита и ссудно­сберегательных союзов, а за рубежом - впечатляющими результатами, достигнутыми немецкой системой стройсбережений. При опоре на такую модель перед банком не стоит вопрос о том, где и по какой цене найти кредитные ресурсы. Они сами потекут в систему от граждан, заинтересованных в будущих кредитах, а банку останется лишь правильно установить разумную маржу за свои услуги.

Для этого необходимо, чтобы система была честной по отношению к интересам клиента и гарантировала сохранение валютного эквивалента средств на этапах накопления, получения и погашения целевых ссуд.

Сценарий пятый - инициатива зарубежных банков. Несмотря на реальный интерес ряда крупных западных банков, проявлявшийся в последние годы к организации ипотечного кредитования в России, речь о прямом и тем более самостоятельном выходе на российский рынок банковских услуг не идет. C точки зрения и потребителей, и государства выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования становится необходимым в случае дальнейшего бездействия в этой сфере Сбербанка РФ.

Для зарубежных банков перспектива выхода на российский ипотечный рынок не связана с ввозом в страну сколько-нибудь заметного капитала. Она связана с адаптацией к российским условиям хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, наиболее отвечающей условиям и потребностям нашей страны. Что касается цены, которую придется заплатить в виде части прибыли от получаемой иностранными банками маржи, то она будет

выглядеть скромной потерей по сравнению с положительным социально- экономическим эффектом, достигаемым за счет запуска ипотечного кредитования.

Сценарий шестой - девлоперская инициатива. Зарождение элементов ипотеки не на банковском, а в инвестиционно-строительном секторе - довольно широко распространенное в мире явление. В частности, в Англии и во Франции многие организации, выступающие ныне в роли ипотечных ассоциаций и компаний, зарождались как инвестиционно ориентированные структуры. В России по мере насыщения рынка недвижимости и снижения платежеспособного спроса на жилье девлоперские компании уделяют все большее внимание различным формам реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд. Только в Москве по таким схемам уже реализуется жилье ежегодно на сумму в несколько сотен миллионов долларов.

Сценарий седьмой - развитие рынка долгосрочного кредита через создание Кредитного союза - финансового института объединяющего физических и (или) юридических лиц, принимающего вклады членов Союза и предоставляющего им потребительский кредит [118]. Подобные институты, как было отмечено выше, действуют в США и существовали в дореволюционной России.

Кредитные союзы объединяют потребителей ипотечного кредита, для которых услуги банков и других финансовых институтов дороги или недоступны.

Кредитные союзы могут быть организованы не только для решения проблемы жилищного инвестирования, но и для кредитования производства и сельского хозяйства.

На наш взгляд, наиболее перспективными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования, в силу объективных причин описанных выше, являются инициативы кредитных кооперативов и инвестиционно­строительных компаний.

Каждый из сценариев развития ипотеки имеет свои преимущества и недостатки, однако, независимо от того, по какому сценарию будет развиваться система ипотечного кредитования в России, процесс взаимодействия между продавцом-кредитором и потенциальным покупателем жилья, с целью выявления всей совокупности компромиссных решений, удовлетворяющих обе договаривающиеся стороны, в настоящее время до конца не изучен. Рассмотренные в первом разделе работы условия, которые предлагают различные банки и организации, осуществляющие свою деятельность в области ипотечного кредитования, позволяют сделать вывод о достаточно жестких параметрах ипотечных сделок. К таким жестким параметрам относятся процентные ставки по кредитам, размер кредита, количество выплат в году, размеры выплат, срок кредитования и так далее. Часть потенциальных заемщиков это отталкивает или не позволяет найти подходящий вариант. В этой связи целесообразно предложить ипотечным компаниям изменить подход к работе с клиентами в части предоставления им возможности самим участвовать в моделировании отдельных условий ипотечной сделки, тем самым это позволит найти такое компромиссное решение в области ипотечного кредитования, которое будет удовлетворять и покупателя, и продавца квартиры. Естественно предположить, что данный подход не позволит сразу решить вопрос о массовом внедрении ипотеки в России, однако это станет решением еще одного комплекса проблем, способствующих развитию системы ипотечного кредитования в стране.

В связи с эти целесообразно рассмотреть в данной работе причинно- следственные связи, возникающие при ипотечном кредитовании между заемщиком и кредитором, с применением компьютерного моделирования финансовых потоков.

Ипотека обладает огромным потенциалом обеспечения долговременной прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка - делает доступным приобретение жилья гражданами и способствует повышению инвестиционной активности в капитальном строительстве. Однако реализация

этого потенциала в современных социально-экономических условиях Российской Федерации далека от идеала.

Ипотечное кредитование предполагает продажу жилья потребителям на принципах кредита под залог этого же самого жилья. Если осветить этот вопрос более подробно, то суть ипотечного кредитования жилья заключается в следующем.

Строительная фирма (коммерческий банк, инвестиционная компания или фирма ипотечного кредитования, а в дальнейшем просто фирма), как правило, с привлечением некоторого объема денежных средств от потенциальных потребителей будущего жилья осуществляет весь строительный комплекс работ и подготавливает к продаже законченный изготовлением свой «товар» - современные квартиры соответствующей планировки и оснащенности.

Покупатели, оплачивая фирме часть стоимости приобретаемого жилья, могут в него вселиться на правах его собственника. При этом оставшуюся часть стоимости жилья его хозяин оплачивает строительной фирме по частям равными долями, как правило, помесячно на протяжении некоторого периода, который заранее фиксируется в договоре между продавцом и покупателем этого товара. В качестве залога фирма принимает проданное потребителю жилье, которое перейдет в собственность этой фирмы, если покупатель перестанет за него платить за кредит, полученный в форме квартиры. Таким образом, возможности расширения жилищного строительства существенно возрастают, но вместе с тем и возрастают возможности приобретения данного жилья потенциальными потребителями, так как не потребуется выкладывать огромную сумму сразу же по мере его приобретения. Расплачиваться за купленное жилье можно на протяжении длительного времени экономически доступными для потребителя долями, внося плату за приобретенное жилье ежемесячно и, разумеется, дополнительно оплачивая определенный процент за используемый кредит.

Такова исходная позиция, с которой начинают свои взаимоотношения фирма и покупатели жилья по схеме продажи жилья на условиях ипотечного кредитования.

Рассмотрим основные экономические параметры взаимоотношения между продавцом и покупателем исходного товара в виде жилья.

Введем следующие обозначения:

Q - стоимость покупаемой новой квартиры в момент ее приобретения потребителем, в свободно конвертируемой валюте (как правило, в долларах США);

F - единовременно оплачиваемая часть стоимости квартиры в момент ее приобретения покупателем, в той же валюте;

T - срок платежей за приобретенную квартиру в той же валюте, которые покупатель ежемесячно будет вносить фирме за проживание в ней, в годах;

е - норма ежегодных платежей за пользование ипотечным кредитом, которые будет оплачивать потребитель жилья, в процентах;

м - периодичность текущей оплаты жилья его покупателем (месяц, квартал, полугодие, год):

Z - ежемесячная плата за купленную квартиру в относительном выражении от стоимости его приобретения на всем протяжении договорного срока ( в долях от Q).

b - коэффициент, учитывающий внутригодовое начисление процента (m=12 при ежемесячном начислении, т=1без учета такого начисления), где:

Все экономические параметры взаимоотношений между продавцом и покупателем жилья представлены в приведенном перечне и теперь можно

приступить к моделированию результатов ипотечного кредитования жилищного строительства.

На основе зафиксированных экономических параметров запишем величину той части стоимости жилья, которая подлежит выплате покупателем по частям на протяжении оговоренного срока в соответствии с принятыми документами при его покупке. Она составит.

Если разделить это выражение на величину полной стоимости приобретаемого жилья, то получим:

где f - относительная часть стоимости жилья, оплачиваемая покупателем в момент его приобретения и оформления договора ипотеки, в долях от единицы.

Рассмотрим, от чего зависят ежемесячные платежи предприятия при различных сроках платежа за приобретенную квартиру.

Моделирование расчетов между продавцом и покупателем жилья позволяет получить следующую формулу определения платы за него в установленную единицу времени. Эта формула имеет вид:

Так, например, если оплачиваемая доля стоимости жилья при его покупке составляет - f = 0,25, срок платежей за оставшуюся стоимость жилья - TiO лет, плата за жилье носит ежемесячный характер -M =12, ежегодная процентная ставка за ипотечный кредит - 12% (е =0,12), то величина ежемесячной платы за купленное в кредит жилье составит:

1) в случае внутригодового ежемесячного начисления процента m = 12.

О чем свидетельствует полученный результат? Он говорит покупателю жилья, что ему придется ежемесячно платить за купленную в кредит квартиру в течение 10 лет, в случае внуригодового начисления процентов -1,0466% от полной стоимости жилья на момент его приобретения, в случае не начисления внутригодового процента - 1,1062% от полной стоимости жилья на момент его приобретения, что на 5,69% выше по сравнению с внутригодовым начислением процента, при e=0,12. Соответственно, для покупателя выгоднее внутригодовое начисление процентов и частые выплаты по кредиту, для компании больший

интерес представляет обратная ситуация. Далее будем проводить расчеты без учета внутригодового начисления процентов. Так, если эта стоимость составляла 100000$ США и покупатель сразу же вносит продавцу 25% его стоимости (т.е., 25000$), то оставшиеся 75000$ он затем выплачивает ежемесячно продавцу по 1106,2$ на протяжении 10 лет. И за этот срок покупатель жилья выплатит его продавцу довольно значительную сумму, а именно - 10x12x1106,2 = 132744$ (вместо 75000$, которые покупатель заплатил бы, если бы сразу же внес эту сумму при покупке новой квартиры). Такая сумма превышает первоначальную в 1,77 раза ( это результат деления 132744 на 75000).

Превышение суммарных (растянутых во времени на 10 лет) платежей за купленную квартиру на 77% - это есть плата за рассрочку выплаты полной стоимости приобретаемой квартиры. В данной ситуации каждый покупатель сам решает, выгодно ли ему покупать жилье в рассрочку, переплачивая за это довольно значительную сумму денежных средств, или все же заплатить все деньги сразу при покупке жилья. Но может быть и другая альтернатива. Подобрать такой вариант платежей, при котором ежемесячная плата за жилье будет для покупателя вполне приемлемой.

Именно для этой цели покупателю желательно получить еще и информацию о том, насколько больше он выплатит продавцу квартиры при покупке ее в кредит, нежели, если оплатит ее полную стоимость сразу же при оформлении всех документов.

Такая информация может быть получена путем расчета частного коэффициента переплат (K_4π), величина которого уже определялась в рассмотренном выше примере, и общего коэффициента переплат(К_п), которые определяются по формулам.

69

В рассмотренном примере коэффициенты переплат составят

Полученный результат следует интерпретировать следующим образом. Всего покупатель заплатит за приобретаемое жилье 157750$. Из этой суммы единовременно при оформлении сделки он заплатит - 25000$, оставшуюся часть - 132750$ - он будет выплачивать частями ежемесячно. Таким образом, общий коэффициент переплат со всей денежной суммы составит 1,5775. Общая сумма переплат составит 57750$, которая превышает выплаты в рассрочку в 1,77 (57750:20000). Последняя величина отражает экономическую сущность частного коэффициента переплат.

Для того, чтобы можно было целиком представить всю совокупность возможных сделок по ипотечному кредитованию и иметь представление о ежемесячных платежах и коэффициентах переплат, были произведены необходимые расчеты по приведенным формулам, и полученные результаты сведены в таблицу в Приложение 2.

Результаты представленной таблицы в Приложении 2 весьма красноречивы. Они полностью соответствуют логике экономических процессов рыночного хозяйствования. Действительно, величина ежемесячной платы за купленную квартиру растет по мере увеличения процентной ставки платежей за предоставленный кредит (е) и снижается под воздействием длительности платежей в счет погашения кредита (T). В то же время частный коэффициент переплат (K₄₁₁) по мере роста двух отраженных в таблице параметров (е и Т) неуклонно возрастает.

Разумеется, наглядность представленного табличного материала недостаточно рельєфна, ибо цифровые данные не отражают всех входящих в модель параметров, носят дискретный характер, закономерность

количественного изменения и взаимосвязи между значением искомого результата и независимыми переменными не представлена ярко выраженной функцией. И чтобы устранить этот недостаток, необходимо перейти к представлению всех причинно-следственных связей ипотечного кредитования посредством компьютерной программы. Фрагмент программы в виде графика представлен на рисунке 2.1.

По оси ординат представленного графика размещается параметр срока погашения кредитной суммы - T лет, по оси абсцисс - искомая величина ежемесячной платы в относительном выражении за купленное в кредит жилье -

Рисунок 2.1 - Относительная величина ежемесячных платежей за недвижимость (Z), в процентах от ее первоначальной стоимости (f=0)

Источник, составлен автором.

Как видно из рисунка, при одном и том же сроке платежей за предоставленное жилье (например, при 17 годах, как это показано на рисунке) размер ежемесячной платы возрастает по мере роста ежегодной процентной ставки за кредит (см. направление стрелок от величины T до соответствующей кривой - е, а затем вниз до шкалы, характеризующей относительную величину ежемесячных платежей за недвижимость, в процентах от ее первоначальной стоимости - Z,%).

Одновременно по графику можно установить, что при одной и той же ежемесячной плате за квартиру (например, при Z= 1,4 , когда f = 0), но при различных процентных годовых ставках за кредит, потребуются разные сроки платежей (см. направление стрелок от Z вверх до соответствующих кривых с процентной ставкой - е , а затем до шкалы - Т).

На рисунке 2.2. представлена аналогичная зависимость величины ежемесячной платы от срока погашения кредита, однако если в на рисунке 2.1. ежегодная процентная ставка платы за предоставленный кредит в диапазоне от 0,08 до 0,14 (параметр - е) отражена в виде семейства кривых, расположенных в поле графика, то на рисунке 2.3. в виде семейства кривых отражена величина f - первоначальный взнос в диапазоне от 0% до 50%.

Как показано на рисунке, при одном и том же сроке платежей за предоставленное жилье (например, при все тех же 17 годах, как это показано на рисунке 2.1 размер ежемесячной платы возрастает по мере уменьшения величины первичного взноса за жилье -f (см. направление стрелок от величины T до соответствующей кривой - f, а затем вниз до шкалы, характеризующей относительную величину ежемесячных платежей за недвижимость, в процентах от ее первоначальной стоимости - Z,%).

Одновременно по графику можно установить, что при одной и той же ежемесячной плате за квартиру (например, при Z= 1,4 , когда е = 12), но при разных величинах первичных взносов f, потребуются разные сроки платежей (см. направление стрелок от Z вверх до соответствующих кривых с величиной - f, а затем до шкалы - Т).

Рисунок 2.2 - Относительная величина ежемесячных платежей за недвижимость (Z), в процентах от ее первоначальной стоимости (е=12)

Источник, составлен автором.

Пользователь вводит в компьютер интересующие его диапазоны изменения каждого параметра экономической модели, и на построенном графике отражается вся совокупность решений по определению ежемесячной (или другой временной единицы) платы за жилье. Перемещая курсор в поле графика и учитывая ограничения, установленные фирмой, а также принимая во внимание свои возможности, находится такое решение, которое удовлетворит и продавца и покупателя жилья. Такова система поиска удовлетворительного решения с помощью компьютерной программы, которая обладает очень

высокой информационностью, наглядностью и быстротой преобразования исходных параметров в искомые результаты.

Отражение этой программы и перенесение ее на частный случай в соответствии с фиксированными параметрами как раз и представлено на рисунке 2.2.

Для того, чтобы можно было целиком представить всю совокупность возможных зависимостей между различными параметрами в системе ипотечного кредитования, была использована разработанная компьютерная программа, которая позволила полученные результаты свести в таблицу 2.2.

Таблица 2.2 - Возможные зависимости между различными параметрами в

системе ипотечного кредитования

где 1 - взаимозависимость существует;

О - взаимозависимости нет.

Источник: составлена автором.

Анализ возможных зависимостей позволяет сделать следующие выводы:

1) в том случае, если одним из аргументов функции является показатель е или

Т, то функции - степенные;

2) во всех остальных случаях функции линейны;

3) чем длиннее срок кредитования, тем ниже размер платежей за период при прочих неизменных параметрах кредита;

4) чем длиннее срок кредитования, тем больший размер кредита может погасить заемщик при неизменном платеже за установленный период;

5) чем чаше периодичность выплат, тем размер этих выплат меньше при прочих неизменных параметрах кредита;

6) чем ниже процентная ставка за кредит, тем ниже размер платежа за установленный период при прочих неизменных параметрах кредита;

7) чем ниже процентная ставка за кредит, тем длиннее срок кредитования при неизменном платеже за установленный период;

8) чем выше размер первоначального взноса, тем меньше размер выплат за установленный период при прочих неизменных параметрах кредита;

9) чем длиннее срок кредитования, тем выше общий коэффициент переплат и частный коэффициент переплат при прочих неизменных параметрах кредита;

10)чем больше размер первоначального взноса, тем ниже общий коэффициент переплат и частный коэффициент переплат при прочих неизменных параметрах кредита.

Рассмотрим конкретный пример использования компьютерной программы выбора решения об ежемесячной плате за приобретенное жилье посредством ее заменителя - графика на рисунке 2.3.

Пусть фирма установила ежегодную процентную ставку за предоставляемый кредит - е = 0,14. Все остальные параметры кредитования фирма дает возможность покупателю выбирать по своему усмотрению. При таких условиях покупатель, предположим, выбирает следующие параметры кредита:

f = 0,5; T = 17 лет; плата за кредит - ежемесячно; без учета внуригодового начисления процента.

Тогда с помощью графика легко установить, что при таких исходных условиях, которые удовлетворяют обе стороны сделки по купле-продаже жилья, ежемесячная плата за квартиру составит - Za= 261,52$, что составляет 0,6538% от стоимости новой квартиры на момент ее продажи.

Следовательно, покупатель выплатит:

20000$ - в момент приобретения жилья;

261,52x17x12 = 53350$ - в рассрочку помесячно.

Итого, общий коэффициент переплат составит:

K_n = (20000 + 53350):40000=1,83375,

а частный коэффициент переплат окажется равным

K_4n = 53350 : 20000 = 2,6675.

Таким образом, получая рассрочку платежей за приобретаемую квартиру, покупатель ежемесячно будет платить не 98,04$ (20000:17:12), а 261,52$, переплачивая 163,48$. Последняя величина и составляет те самые проценты за кредит, которые фирма предоставила покупателю в момент приобретения квартиры. При этом, если покупатель квартиры будет считать, что ежемесячная переплата слишком велика, он может либо отказаться от сделки, либо подобрать другой вариант ипотечного кредитования.

Поэтому рассмотрим возможности управления процессом платежей за приобретаемую квартиру на приемлемой для покупателя основе.

Прежде всего, обратим свое внимание на абсолютную величину стоимости приобретаемой квартиры - Q. Именно эта величина лежит в основе всех дальнейших платежей и, естественно, будет определять бремя первоначального взноса за квартиру -Fhпоследующих ежемесячных платежей за нее - Z .

Рисунок 2.3 - Обоснование и выбор покупаемой квартиры и ежемесячных платежей за нее (при m=12 и e=14%)

Если покупатель считает, что квартира по своим параметрам ему подходит, но ее стоимость слишком велика для него, то надо подобрать для себя квартиру поскромнее, которая будет дешевле и окажется по карману. Затем по прошествии некоторого периода времени, собрав дополнительную денежную сумму, можно продать используемое жилье и купить новое по имеющимся средствам. В условиях рыночной экономики здесь нет принципиальных препятствий, и многие в различных странах Запада именно так и поступают.

Однако можно решить проблему общей стоимости жилья путем первоначального платежа. Его надо подобрать таким образом, чтобы покупатель мог заплатить его в момент приобретения квартиры и одновременно учесть величину будущих платежей, которые фирма предоставляет в кредит. Здесь необходимо компромиссное решение по принципу - «чтобы волки были сыты и овцы целы».

Следующий параметр, являющийся предметом пристального внимания покупателя жилья, - это его ежемесячные платежи в счет погашения предоставленного кредита. При фиксированном значении параметров QhF управлять величиной этих платежей нет особых возможностей, ибо ежегодная процентная ставка за кредит устанавливается фирмой, продающей жилье. Остается только период платежей, то есть принятая рассрочка платежей за предоставленную кредитную сумму. Чем больше этот период, тем меньше будут ежемесячные платежи, но больше окажется величина абсолютной переплаты за кредит и коэффициент переплат. Здесь нужен компромисс. Покупатель жилья сам должен выбрать вариант, при котором срок платежей для него окажется наиболее приемлемым со всех точек зрения.

Все рассмотренные альтернативы управления платежами за покупателя в своем большинстве могут быть справедливы только при одном условии, а именно: продавец жилья заранее с ними согласен. Для него важно только выдержать общую стоимость жилья и ежегодную процентную ставку платежей за предоставленный кредит. Все остальное - это прерогатива покупателя жилья. Однако такое возможно только в условиях широкой конкуренции между фирмами, предоставляющими жилье в кредит, и их достаточно прочного финансового состояния, при котором они могут позволить себе дать рассрочку платежей на много лет вперед.

Всего этого в настоящее время в России не имеется. И если это когда- нибудь будет, то по прошествии многих лет. Поэтому следует проанализировать перспективы развития массового жилищного строительства в России на ближайшие десятилетия с применением ипотечного кредитования.

Главное условие для такого развития - это наличие устойчивого и достаточно значительного спроса на жилье, с одной стороны, а с другой - наличие финансовых возможностей, которыми обладают инвестиционные фирмы для удовлетворения такого спроса.

Прежде всего, обратимся к потребителям жилья. Потребность в нем очень велика. Рыночный потенциал жилья огромен, ибо десятилетиями он не удовлетворялся. В результате образовался острейший квартирный дефицит, который не только не сокращается, а наоборот - все время нарастает. Следовательно, с этой стороны жилищный рынок имеет определенные перспективы дальнейшего своего развития и расширения. Вопрос заключается в материальном обеспечении потенциальных потребителей жилья. А он, к сожалению, оставляет желать много лучшего. Многолетний спад производства, длительная инфляция российской валюты, массовая безработица, низкие доходы населения страны - вот далеко неполный перечень проблем, без устранения которых нечего и думать о развитии жилищного строительства в России.

Но и у фирм в настоящее время нет достаточных финансовых ресурсов, чтобы в широком масштабе развернуть жилищное строительство за счет ипотечного кредитования потребителей жилья. Для того чтобы этот процесс обеспечить в достаточном объеме, следует осуществить накопление капитала, заработать необходимые финансовые ресурсы и только тогда постепенно можно будет расширять строительство жилья в стране.

Из всего сказанного становится ясно, что сразу же все эти проблемы не устранить. Поэтому перспективы здесь связаны с общим подъемом экономики России в будущем, которые, по-видимому, растянутся на много лет.

Можно с уверенностью утверждать, что в настоящее время в каждом крупном и среднем городе России действуют на первичном рынке жилья две - три или более фирм ипотечного кредитования. И тенденция здесь такова, что по мере возмужания этих фирм, роста их потенциальных возможностей они постепенно будут снижать процентные годовые ставки за предоставляемый

кредит, увеличивать срок кредитования, позволять меньшую предварительную плату за жилье, расширять ассортиментное разнообразие новых квартир за счет увеличения строительства менее дорогого и более простого жилья. Это позволит постоянно расширять круг потенциальных потребителей жилья, а также разнообразить предоставляемые фирмами услуги, давая возможности потребителям самим выбирать ту схему приобретения жилья, которая им покажется наиболее предпочтительной. Разумеется, в рамках сохранения экономических интересов, как строительных фирм, так и фирм ипотечного кредитования. В этом видится основное и весьма перспективное направление ипотечного кредитования в стране [24].