5. Бюро технической инвентаризации (БТИ), его основные функции, роль, задачи и место в операциях с НД.

Государственное унитарное предприятие г. Москвы "Московское городское бюро технической инвентаризации" создает информацию о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов и об изменении этих показателей. Основой государственного учета является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и учета документов.

Технический учет объектов недвижимости - описание и индивидуализация недвижимых объектов или их совокупности, как объекта учета, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов путем осуществления работ по определению местоположения, технической паспортизации, технической инвентаризации, технической регистрации и документальному учету текущих изменений. ГУП МосгорБТИ осуществляет также официальный статистический учет жилищного фонда и представляет статистическую отчетность в Государственный комитет Российской Федерации по статистике.

Для обеспечения операций с объектами недвижимости ГУП МосгорБТИ предоставляет юридическим и физическим лицам по их письменным запросам сведения и справки в соответствии с установленным порядком.

Ежегодно ГУП МосгорБТИ выпускает краткие справочники о жилых и нежилых строениях г. Москвы по состоянию на первое января текущего года. Справочники создаются на основе информации базы данных "Жилищный и нежилой фонд". Информация базы данных является отображением сведений содержащихся в технических паспортах строений, учтенных в БТИ.

Краткие справочники предназначены для городских органов управления и позволяют дать статистическую информацию о жилых и нежилых строениях г.Москвы по следующим показателям: *

административным округам; *

категориям владельцев, *

типам квартир (однокомнатные, двухкомнатные и т.п.) *

материалу стен, этажности, периоду постройки и техническому состоянию; *

обеспеченности видами благоустройства.

  В справочнике содержится информация о количестве и площадях строений.

Цели и задачи, решаемые ГУП МосгорБТИ

ГУП МосгорБТИ осуществляет технический учет объектов недвижимости на территории г.Москвы в целях обеспечения: *

государственного и муниципального управления недвижимым имуществом; *

налогообложения и страхования недвижимости; *

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; *

инвестирования недвижимости и градостроительной деятельности; *

государственного контроля использования объектов недвижимости; *

иных, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом деятельностью.

Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности являются: *

обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль над осуществлением градостроительной деятельности; *

формирование обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности и их территориальном распределении; *

обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе; *

информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; *

сбор и предоставление сведений об объектах градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета.

6. Риэлторы, их функциональные обязанности и место в сделках с НД.

Риэлтор – лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью на рынке НД, осуществляющее сделки с объектами НД и правами на него.

Риэлтором может быть физ. и коммерческим юр. лицом в форме хоз. товариществ, произв. кооперативов и др.

Гражданин имеет право заниматься риэлторской деятельностью, если он:

- является дееспособным (18+)

- зарегистрирован как ИП

- прошел обучение на занятие данной деятельностью.

Коммерческие организации для совершения сделок с НД должны получить лицензию.

Работа риэлторских фирм связана с проведением операций с объектами особо высокой ценности, как правило, не являющихся собственностью фирм. Они не продают и не покупают недвижимость — это цель продавца и покупателя. Задача фирм — получение дохода за счет оказания сложной услуги по продаже или покупке чужой недвижимости.

Об основных видах деятельности риэлторской фирмы можно судить по наиболее распространенным услугам, которые она оказывает:

— совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена жилых и нежилых помещений;

— продажа жилых и нежилых помещений с аукциона и на конкурсной основе;

— сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц;

— заключение договоров купли-продажи жилья с пожизненным содержанием собственника и др.

Функции:

- оказание консультационно-посреднических услуг при совершении сделок с недвижимостью.

- минимизировать совокупные издержки и риски при совершении сделок с недвижимостью (транзакционные издержки сделки, осуществляемой с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем риска). В настоящее время в качестве оптимальной величины транзакционных издержек для фирм с хорошей репутацией называется 4—6% к цене продавца. Следует иметь в виду, что комиссионное вознаграждение устанавливается далеко не всегда по отношению к цене недвижимости. Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от содержания и объема заказанных риелторской фирме услуг.

Этапы проведения сделки с недвижимостью с участием риелторской фирмы: 1)

заявка на продажу 2)

поиск покупателя 3)

проведение переговоров 4)

при достижении согласия открытие сделки 5)

сбор и проверка документов 6)

подготовка договора, согласование схемы расчета 7)

подписание договора 8)

внесение денег (в банк, нотариусу или в эскро-фирму) 9)

нотариальное удостоверение договора и уплата пошлины 10)

государственная регистрация договора и уплата пошлины 11)

Обмен документов по сделке на деньги (в банке, у нотариуса или в эскро-фирме) 12)

Закрытие сделки

Виды деятельности риелторской фирмы: 1)

основной вид – консультирование 2)

поддерживающие виды – оценка стоимости, маркетинг, обеспечение расчетов по сделкам 3)

дополнительные виды – ипотечное кредитование, инвестиционная деятельность, девелопмент, управление ОН, финансовые услуги, страхование титула

Страхование титула — защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении объекта недвижимости, уже существующих, но не известных собственнику на момент покупки страхового полиса.

Зарубежный опыт показывает, что 70—80 % от общего числа сделок покупатели и продавцы осуществляют не самостоятельно, а через риелторские фирмы.