3. Аренда и субаренда объектов нежилого фонда для предприятий РГБ. Виды и формы аренды.

Факт сдачи имущества в аренду – акт о распоряжении имуществом. Арендатор, используя имущество, присваивает продукцию от результатов деятельности.

Основные принципы аренды:

• смена хозяйствующего субъекта;

• возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме;

• равноправие сторон;

• договорные отношения;

• материальная ответственность;

• платность;

• нерасторжимость договора при смене собственника;

• целевое использование объекта

• обычно – срок аренды не менее 5 лет

• отделимые улучшения за счет арендатора – его собственность

Виды аренды: 1)

свободная аренда - не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. 2)

целевая аренда - недвижимость используется в заранее определенных собственником целях, только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам.

Возможна дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т. д.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному лицу. Арендаторами гос. и муниц. Собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, но с согласия собственника.

Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст. 129 ГК РФ) — атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов.

Аренда ОН – аренда капитала и аренда рынка. Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество.

Арендная плата — это форма экономических отношений собственника и арендатора по распределению вновь созданной в процессе использования арендованного имущества стоимости.

Состав арендной платы:

1) амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) — А;

2) средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);

3) налог на имущество (Ни);

4) арендный процент — Па

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (В3):

В договорах аренды существенными в силу закона считаются условия о предмете (объекте) аренды и размерах арендных платежей. Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект — земельный участок, здание (сооружение) либо часть площадей — отдельное помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

Поскольку аренда предусматривает временное владение и пользование недвижимостью, срок аренды определяется соглашением сторон. В то же время допускается заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

4. Продажа объектов НД. Основные способы продажи.

Купля-продажа — это такая сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.

Право собственности возникает у приобретателя с момента государственной регистрации сделки.

Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые его имели до продажи, не будучи собственниками.

При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но также права и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия, и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.

Способы купли-продажи: закрытая подписка на акции, аукцион, коммерческий конкурс, открытый или закрытый тендер (торги), инвестиционный конкуре, неорганизованные сделки,

Выбор способа продажи зависит от целей:

1) быстрая продажа и максимальная цена недвижимости достигаются на аукционных торгах.

2) Инвестиционный конкурс преследует цель - подобрать наиболее эффективного собственника, вкладывающего деньги в реконструкцию объекта, находящегося в тяжелом экономическом состоянии или даже являющегося банкротом.

3) Продажа земельных участков часто проводится на закрытых тендерах, куда допускаются определенные муниципальными, региональными и федеральными властями участники.

4) Коммерческий конкурс представляет собой торги ограниченного количества участников, должных удовлетворить ряду условий (социальных и/или инвестиционных), выдвигаемых организаторами конкурса.

5) Аукцион подходит больше для небольших объектов недвижимости, коммерческий конкурс — для мелких и средних предприятий, инвестиционный конкурс проводится для крупных предприятий.

Для аукциона обязательно участие в торгах покупателей и внесение залога. Для коммерческого и инвестиционного конкурсов обязательно выполнение условий конкурса (минимальная цена, , сохранение на срок до 3-х лет назначения и профиля объекта недвижимости, обеспечение занятости, финансирование и использование объектов, социальной сферы и пр.), а также дополнение их своими предложениями по использованию и развитию приобретаемого объекта.

Для инвестиционного конкурса обязательно еще наличие существенных инвестиций, качественно меняющих объект недвижимости. Предложения направляются в конкурсную комиссию в запечатанном конверте, вместе с платежным документом о внесении залога и копией учредительных документов. Участникам запрещается обмениваться информацией о сделанных предложениях, а сведения об участниках сохраняются в тайне до вскрытия конвертов.

Любая форма сделок с недвижимым имуществом всегда заканчивается государственной регистрацией сделки, удостоверяющей: 1) права собственности на недвижимость; 2) вещные права на недвижимость (право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного бессрочного пользования земельным участком-, право хозяйственного ведения имущества, право оперативного управления имуществом); 3) ограничения прав на недвижимое имущество (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и др.).