Установление даты зарождения японского ценового «пузыря»

Установить момент начала зарождения ценового «пузыря» на рынке какого-либо актива всегда очень сложно, потому что обычно цена актива начинает быстро расти еще до начала стадии появления «пузыря».

Появлению ценового «пузыря» на японском рынке недвижимого имущества способствовали три фактора, каждый из которых вносил свой вклад в то, что на протяжении более чем 30 лет реальная доходность от вложений в японскую недвижимость стабильно росла, в то время как реальная доходность большинства других инвестиционных инструментов была отрицательной. Одно из шаблонных мнений в сфере инвестиций состоит в том, что «вложения в землю — это хорошие инвестиции, цена земли всегда растет». Есть и производное клише — «вложения в землю — это хорошие инвестиции, они никуда не денутся». Японские инвесторы верили в обе эти идеи, и с конца 1940-х гг. рост цен на недвижимость только укреплял их веру.

Вторым фактором была финансовая либерализация. Ранее существовали инструкции, которые ограничивали возможности предоставления японскими банками ссуд на приобретение недвижимого имущества. Теперь же банки бросились наверстывать упущенное и активно наращивали долю ипотечных кредитов в общем объеме выдаваемых займов. Инвесторы получили кредитный рычаг. В конце 1980-х гг. казалось, что чуть ли не половина всех имеющихся в мире башенных кранов заняты на строительстве объектов в Токио.

Третьим фактором служил быстрый рост денежной массы во второй половине 1980-х гг., который стал следствием попыток Банка Японии снизить стоимость иены па валютном рынке. В первой половине 1980-х гг. японская иена резко обесценивалась по отношению к доллару США, что способствовало повышению конкурентоспособности японских товаров на мировых рынках.

Высокие темпы экономического роста поддерживались готовностью банков предоставлять компаниям и инвесторам необходимые им финансовые средства. В итоге цены на недвижимое имущество стали расти но норме 30% в год.

Обеспечение высокой доходности не являлось главной целью японских компаний. В большей степени они были заинтересованы в развитии своего бизнеса, расширении производства и обеспечении пожизненной занятости для большого количества работников. Каждая компания стремилась занять лидирующие позиции в своей отрасли. Многие японские предприятия увеличивали объем заимствований в стремлении захватить как можно большую долю рынка своей продукции.

Японские банки имели возможность удовлетворять потребности заемщиков в расширении кредита за счет роста стоимости принадлежащих байкам активов (недвижимого имущества и акций). Заемщики использовали полученные средства для покупки недвижимого имущества, но, поскольку предложение на рынке недвижимости было ограничено и росло очень медленно, массовые покупки усиленно толкали вверх цены имеющейся иа рынке недвижимости. Растущие цены на недвижимое имущество тянули за собой котировки акций.

В начале 1980-х банки вывели на денежный рынок новую категорию посредников — кредитные союзы («джусены»), предоставлявшие желающим ипотечные кредиты, от выдачи которых японские банки традиционно отказывались. Деньги для предоставления ссуд джусены получали от банков. Такую систему кредитования через посредников использовали 7 крупных японских банков.

Волна роста курсов акций означала, что для компаний существенно снизилась стоимость привлечения денежных средств. Одним из новшеств было развитие конвертируемых облигаций; компании продавали облигации с очень низкой процентной доходностью, но с возможностью конвертировать их в обыкновенные акции по фиксированной цене. В действительности такая облигация больше походила на колл-опциои на покупку акций; однако владелец облигаций получал процентный доход, размер которого превышал доход по дивидендам, выплачиваемым на акции. Полученные в результате размещения облипший средства компании могли использовать тремя путями: разместить эти деньги на банковских депозитах и заработать процентный доход, в два-три раза превышающий тот, который они выплачивали владельцам облигаций; приобрести акции; или вложить деньги в модернизацию и расширение своих производств.

По существующей в Японии банковской практике ссуды выдавались под залог недвижимости; обычно банки выдавали заемщику до 70% от оценочной стоимости закладываемого имущества. Некоторые из выданных «джусенами» ссуд попадали в руки японской мафии — «якудзы». Преступные группировки использовали свои связи для того, чтобы обеспечить исключительно высокую оценку стоимости недвижимости. Поскольку цепа недвижимого имущества росла на 30% в год, допущенная оценщиком скромная «ошибка» довольно быстро исправлялась рынком.

Цены на недвижимое имущество росли намного быстрее, чем ставки арендной платы. Это привело к тому, что доход от ренты не покрывал процентных выплат по взятому кредиту. Прибыль инвесторов, покупавших недвижимость в последние несколько лет 1980-х гг., была отрицательной — рентный доход за вычетом эксплуатационных расходов оказывался меньше размера выплат процентов по кредиту, — но быстрый рост цен на жилье позволял этим инвесторам оплачивать проценты за счет привлечения новых займов под залог ранее приобретенной недвижимости или за счет прибыли от ее продажи.

Взлет цен на недвижимое имущество и акции приводил к росту благосостояния японских семей, имевших иностранную валюту, депозитные банковские вклады, недвижимое имущество и акции. Несмотря на то что крупные пакеты акций японских компаний принадлежали другим фирмам, входящим в ту же индустриальную группу («keiretsu», пришедшие на смену «zaibatsu»), владельцами трети всех акций были частные лица. Каждая японская компания фактически представляла собой смесь производственного предприятия и паевого фонда.

Поскольку рыночная стоимость японских акций стабильно росла, их стали чаще покупать инвесторы из Соединенных Штатов и Западной Европы. Интерес к японским ценным бумагам стали проявлять и глобальные индексные фонды. Доходность, которую получали инвесторы, не являвшиеся японскими резидентами, увеличивалась не только благодаря росту котировок акций, но и за счет увеличения стоимости японской иены на валютном рынке.