3.2. Оценка стоимости имущества как составная часть управления госу­дарственной собственностью

Оценка эффективности управления объектами государственной собст­венности тесным образом связана, а в известной степени даже обусловлена величиной стоимости управляемых объектов. Экономическая природа подоб­ной связи проистекает из сущности эффективности использования объекта, рассматриваемой как его отдача.

Во всех этих случаях принятие эффективных управленческих решений в отношении рационального использования имущественных объектов государ­ственной собственности требует предваряющей оценки стоимости объекта. Характерно, что выбор эффективных вариантов управления государственным имуществом увязывается именно со стоимостью объекта, а не с его ценой как отображением стоимости. Это объясняется тем обстоятельством, что оценка стоимости имущественных объектов государственной собственности сопря­жена в первую очередь не с их куплей-продажей по определенной цене, а с тем или иным способом использования без изменения формы собственности, которая остается государственной.

Так что управляющего государственной собственностью интересует не столько меновая стоимость в виде цены объекта, сколько стоимость, отобра­жающая потребительские качества, полезность, в зависимости от которых соб­ственник назначает, скажем, арендную плату, сдает объект в пользование на определенных началах. Так что, говоря об оценке стоимости государственного имущества как о составной части управления использованием объектов,

имеют в виду не установление рыночной цены, обменной стоимости, а денеж­ное выражение ценности объекта для лица, которое им пользуется.

В то же время достаточно очевидно, что потребительная стоимость как категория политической экономии находит непосредственное отражение в ме­новой, рыночной стоимости и часто определяется на основе рыночной цены.

В силу подобной тесной связи реальная количественная оценка стоимо­сти объектов недвижимости проводится как установление ориентира рыноч­ной стоимости. Об этом наглядно свидетельствует содержание статьи 3 Закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в РФ». Согласно этой статье рыночная стоимость предприятия как объекта оценки есть наиболее ве­роятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на от­крытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют ра­зумно, располагая всей информацией, а на величине цены сделки не отража­ются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки C чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Заметим, однако, что определить рыночную стоимость предприятия или любого иного имущественного комплекса, строго следуя формуле Закона «Об оценочной деятельности», практически не представляется возможным. Тем более, что смысл выражения «разумное вознаграждение за объект оценки» любой оценщик может трактовать по-своему.

Оценка стоимости предприятий, недвижимости, других видов имущест­ва получила широкое распространение в управлении российской экономикой в связи с проведением рыночных реформ. В условиях централизованно управ­ляемой экономики такие объекты государственной собственности как земля, недра, водные ресурсы, леса вообще не обладали денежной оценкой стоимо­сти, лишь в отдельных научных исследованиях предпринимались попытки ориентировочной оценки стоимости этих важнейших компонентов нацио­нального богатства в денежном исчислении.

Благодаря периодической переоценке стоимости основных средств (фондов) с учетом их амортизации удавалось фиксировать текущую стоимость имущества или его восстановительную стоимость. Собственно в этом и за­ключалась оценка стоимости государственного имущества, сохранившаяся в некоторых своих чертах до сих пор. Так как имущественные объекты государ­ственной собственности в виде основных средств производства за редким ис­ключением не становились объектами рыночной купли-продажи, не было и надобности в определении их рыночной стоимости, в проведении независи­мых оценок стоимости государственного имущества.

Вследствие перехода к рыночным отношениям и проведения рыночных реформ в России, приватизации государственной и муниципальной собствен­ности объекты государственного имущества оказались вовлеченными в ры­ночный оборот, что потребовало более обстоятельных оценок их стоимости C учетом рыночной конъюнктуры. Сама оценка стоимости выделилась в отно­сительно самостоятельную область управленческой деятельности, органично вплетенную в общую ткань управления объектами собственности. Необходи­мость проведения оценки стоимости имущества в интересах повышения каче­

ства управленческих решений, улучшения профессионального уровня управ­ления утверждается в работах отечественных и зарубежных авторов [39, 61, П].

После принятия в 1998г. Федерального закона «Об оценочной деятель­ности в Российской Федерации» оценочная деятельность обрела правовую опору, значительно активизировалась и расширилась. В настоящее время оценка стоимости объектов государственной собственности распространяется на многие виды управления государственным имуществом и превращается в своеобразную функцию управления, сопутствующую таким другим традици­онным функциям как анализ, прогнозирование, планирование, организация, учет, контроль.

В процессе приватизации объектов государственной собственности оценка стоимости этих объектов играет определяющую роль для назначения цены выкупа имущества, от которой в значительной степени зависит эффек­тивность приватизации. Хорошо известно, что в первые годы экономических реформ в России предприимчивым дельцам удавалось выкупать государст­венные имущественные объекты по предусмотренной Программой приватиза­ции 1992 г. так называемой балансовой стоимости, которая вследствие катаст­рофически высокой инфляции была во много раз ниже объективной цены, оп­ределяемой полезностью, ценностью объекта, приносимым им доходом.

Переход к приватизации, проводимой в виде конкурсного торга, на ос­нове закрытых или открытых аукционов, по замыслу призванных стать инст­рументом определения реальной рыночной стоимости объекта государствен­ной собственности, не освобождает от необходимости проведения предвари­тельной оценки стоимости. Подобная предваряющая оценка призвана стать ориентиром нижнего уровня стартовой цены объекта или контрольной, репер­ной точкой, позволяющей судить о приемлемости для собственника в лице го­сударственных органов значений цен, выявляемых посредством конкурсных торгов. В условия, когда оценку стоимости приватизируемых объектов госу­

дарственной собственности проводит представитель собственника или про­фессиональные оценщики по его заказу, результат оценки может оказаться более представительным, чем при конкурсе в условиях предварительного сго­вора его участников.

При банкротстве государственного предприятия, его ликвидации оценка стоимости остро необходима в целях установления того, в какой мере посред­ством продажи имущества несостоятельного предприятия удастся произвести расчеты с кредиторами, включая и государство, если предприятие имеет долги перед государством. Процедура определения ликвидационной стоимости яв­ляется по существу обязательной, а подобная процедура также относится к оценке стоимости.

В процессе управления реструктуризацией государственных предпри­ятий (реконструкции, реинжиниринга) оценка стоимости предприятия и его имущественных элементов необходима для обоснования и принятия решения о реструктуризации, а также при разработке программы реструктуризации. В последнем случае приходится рассматривать и сравнивать варианты модерни­зации отдельных имущественных объектов и их полной замены, для чего тре­буется оценка стоимости.

При сдаче объекта государственной собственности в аренду на первый план выходит задача установления величины арендной платы с позиций дос­тижения высокого уровня эффективности. Один из наиболее обстоятельных способов установления величин арендной платы применительно к объектам, не выставляемым на арендный рынок, состоит в формировании цены предло­жения исходя из срока окупаемости арендуемого объекта [2]. Такой подход к управлению арендным ценообразованием требует предварительной оценки стоимости арендуемого объекта. Как показано в предыдущем разделе работы, при оценке эффективности управления арендой объектов государственной собственности также требуется использовать величину стоимости объекта, что требует её оценки.

Управление инвестиционными процессами, связанными с использовани­ем и развитием объектов государственной собственности, также включает в качестве составной части оценку стоимости объекта. При определении эффек­тивности капиталовложений в объект, осуществлении инвестиционных проек­тов реконструкции, реструктуризации объекта, участии в совместных инве­стиционных проектах - во всех этих случаях необходима оценка стоимости инвестируемых объектов. Подобная оценка служит одним из существенных факторов, принимаемых во внимание при выработке решений об инвестиро­вании объектов.

Получение кредитов под залог имущества, как и другие залоговые опе­рации, практически невозможно без предварительной оценки стоимости иму­щества, являющегося объектом залога. В объективности такой оценки заинте­ресованы как сторона, получающая кредит под залог, так и сторона, предос­тавляющая кредит. Естественно, что управление кредитованием под залог ис­ходит из правила, согласно которому величина кредита не должна превосхо­дит определенной доли стоимости закладываемого имущества, определяемой путем оценки.

В случае формирования совместных компаний, акционерных обществ, уставной капитал которых складывается из денежных и имущественных вкла­дов, оценка денежной стоимости имущественных вложений неизбежна, так как без нее невозможно оценить долю, внесенную каждым из учредителей, предоставившим свое имущество. Аналогичная ситуация складывается и при разделе имущества, выходе одного из учредителей совместной компании и принятии в состав учредителей новых лиц, вносящих имущественный вклад.

Оценка стоимости имущества играет определяющую роль в процессе его страхования. Страховая сумма, величина страховой премии находятся в непо­средственной зависимости от величины стоимости объекта страхования, в свя­зи с чем процедура оценки стоимости включается в число операций, сопутст­вующих управлению страхованием.

Данные, получаемые в результате независимой оценки стоимости иму­щества, могут быть использованы также кредиторами при установлении кре­дитоспособности заемщиков-собственников имущества.

Наконец, оценка собственности лежит в основе, представляет сердцеви­ну вида управления объектами собственности в форме учета. Учетная функция играет особо важную роль в управлении государственным имуществом. Наря­ду с учетом объектов государственной собственности в их физическом, мате­риально-вещественном выражении столь же необходим учет в стоимостном, денежном выражении, отражающий динамику изменения их ценности. Соче­тание этих двух форм учета лежит в основе составления и ведения государст­венных реестров имущества, включая земельные кадастры. До тех пор, пока не будет создана система таких реестров во всех регионах страны, а тем са­мым налажена и система учета государственного имущества, не представляет­ся возможным обеспечить эффективное управление государственной собст­венностью.

Соответственно необходимо продолжение начатых в стране работ по оценке стоимости широкого круга объектов государственной собственности, включая земельные ресурсы, природные богатства, имущество государствен­ных унитарных предприятий и учреждений. На смену чисто балансовому под­ходу, используемому при ведении балансов имущества отдельных организа­ций с учетом амортизации, приходят более основательные в научном отноше­нии методы объективной оценки текущей стоимости имущества на многофак­торной основе. Создание системы учета и контроля государственного имуще­ства, базирующейся на определении его текущей рыночной стоимости в зави­симости от физического, функционального и внешнего износа, общественной полезности, приносимых экономических и социальных эффектов, есть, по на­шему мнению, магистральная линия совершенствования управления государ­ственной собственностью

Современные методы оценки стоимости объектов государственной соб­ственности должны применяться не только при составлении и ведении реест­ров собственности, но и в ходе периодической переоценки принадлежащих государству основных средств производства, находящихся как в непосредст­венном владении государства, так и в хозяйственном ведении и оперативном управлении ряда организаций, предприятий, учреждений. Независимая объек­тивная оценка стоимости основных средств производства в виде земельных участков, зданий, сооружений, машин и оборудования в ходе периодически проводимых переоценок служит предпосылкой получения реальных представ­лений о состоянии основных средств, динамике изменения их стоимости, сте­пени настоятельности их обновления, замены. C учетом достаточно высокого уровня инфляции издержек производства, цен на ресурсы в России переоценка стоимости основных средств в государственном секторе экономики должна проводиться не менее одного раза в течение нескольких лет.

И еще одно естественное поле приложения оценки стоимости имуще­ства - система налогообложения. В экономике ряда стран четко просматрива­ется тенденция наряду с обложением налогами доходов взимать налог на имущество. Величина такого налога зависит от стоимости имущества, в связи с чем вновь возникает проблема оценки себестоимости.

Хотя в настоящей работе рассматривается государственное имущество, владелец которого не облагается непосредственным образом имущественным налогом, установление материально возможной величины такого налога пред­ставляет интерес для государства. Как уже упоминалось выше, в процессе вы­работки и принятия решений о приватизации, продаже объектов государст­венной собственности, сдаче их в аренду или в залог, предоставлении в хозяй­ственное ведение или оперативное управление, сопоставляя различные вари­анты использования объектов, необходимо учитывать, какие налоговые по­ступления они способны принести в государственную казну при реализации

того или иного варианта. А так как величина налога зависит от стоимости имущества, то оценки стоимости здесь не избежать.

Таким образом, в самых разнообразных видах и процессах управления государственным имуществом необходимо применять оценку стоимости объ­ектов государственной собственности, вне которой не удается достичь эффек­тивного управления, а то и вообще осуществлять управление. При крайнем разнообразии видов объектов, управление которыми сопряжено с необходи­мостью оценки стоимости государственного имущества, способы оценки не обладают столь высоким уровнем вариативности. Поэтому одна из задач управления состоит в увязке разнообразных подходов к оценке стоимости имущества с видами государственной собственности, к которым применимы эти подходы, а также с процессами управления данными видами объектов.

В табл. 12 представлены основные нашедшие применение в российской экономике методы оценки стоимости в привязке к видам объектов государ­ственной собственности, оценка которых может проводиться с использовани­ем данных методов.

Затратный метод оценки стоимости государственного имущества от­носится к числу наиболее традиционных в том смысле, что денежная оценка формируется как сумма оценок стоимости отдельных элементов, определяе­мых исходя из затрат на их создание, содержание и степени износа. На основе этого метода формируется затратный подход к ценообразованию. Такой под­ход базируется на предположении, что цена спроса (цена покупателя) не пре­восходит суммы его возможных затрат на приобретение, создание, строитель­ство, производство элементов приобретаемого объекта, а разность между ни­ми образует предпринимательскую прибыль.

Основной областью применения затратного метода оценки стоимости объектов государственной собственности являются строительные объекты, включая и объекты незавершенного строительства. В качестве основных эле­ментов, формирующих стоимость, учитываются и подвергаются оценке:

- земельные участки, на которых расположен объект или предназна­ченные для его размещения;

- здания и сооружения;

- машины, оборудование, транспортные средства;

- нематериальные активы, относящиеся к объекту;

- запасы, относимые к объекту;

- дебиторская задолженность предприятия, входящего в объект;

- текущая стоимость массивов.

Стоимость вещественных элементов объекта определяется исходя из со­вокупных затрат на данный элемент и их возмещения, при этом широко ис­пользуется методика определения восстановительной стоимости объекта с учетом износа. Затратный метод несколько архаичен, он недостаточно пред­ставителен, так как исходит в основном из прошлого состояния, а не из буду­щих возможностей объекта, не отражает перспективы будущей доходности. В силу этого применение затратного метода может быть оправдано для тех ви­дов государственного имущества, которые не обладают перспективой эффек­тивного применения.

Более соответствует современным тенденциям ценообразования и оцен­ки стоимости имущества сравнительный метод, который по своей природе близок к рыночной оценке стоимости. Основная идея оценки по состоявшимся продажам базируется на предположении о существовании объектов собствен­ности, близких к оцениваемому по качественным параметрам, объемным по­казателям, рассчитанным на удовлетворение аналогичных потребностей, то есть по всем основным ценообразующим факторам или критериям стоимости. В этом случае оценка стоимости исходит из средней величины реальных ры­ночных цен аналогичных сделок купли-продажи, предельная верхняя оценка назначается исходя из максимальной цены, а предельная нижняя — из мини­мальной рыночной цены.

Таблица 12

Соответствие методов оценки стоимости государственного имущества и объектов оценки

Допустима и даже необходима корректировка оценок стоимости имуще­ственного объекта, дающих основание повысить или снизить величину стои­мости. Необходимо также принимать во внимание такие дополнительные фак­торы как: динамика спроса на аналогичные объекты, покупательная способ­ность претендентов на покупку или аренду объекта, степень настоятельности продажи объекта или сдачи его в аренду, использование в качестве объекта залога, включение в виде вклада в уставный капитал.

По отношению к государственному имуществу применение сравнитель­ного метода ограничивается тем кругом объектов государственной собствен­ности, которые становятся предметом достаточно массовых рыночных продаж и обладают представительной базой сравнения. К таким объектам относятся:

1) земельные участки;

2) служебные, офисные помещения;

3) жилой фонд;

4) арендуемые участки недр, лесные участки;

5) пакеты акций.

При проведении сравнительной оценки целесообразно руководствовать­ся принципом замещения, согласно которому рациональный покупатель, ин­вестор согласен платить за объект сумму, не превышающую цены объекта, способного заместить оцениваемый, обладающего равным уровнем полезно­сти.

Оценка недвижимости с использованием метода капитализации дохода распространяется на наиболее крупные объекты государственной собственно­сти в виде производственных организаций, предприятий, имущественных объ­ектов, приносящих или способных приносить прибыль. Это наиболее форма­лизуемая оценка, сводимая к расчетам на основе математических формул и экономико-статистических моделей. Метод применим к приватизируемым, продаваемым, сдаваемым в аренду имущественным ценностям.

Если объект государственной собственности способен в течение T лет приносить ежегодно чистый доход С, то текущая стоимость объекта P оцени­вается в соответствии с зависимостью:

P = (13),

E

где:

E - норма капитализации чистого дохода, исчисленная с учетом дискон­та.

В реальных расчетах необходимо учитывать, что чистый доход и ставка дисконта, обычно принимаемая равной ставке банковского депозитного про­цента или ставке рефинансирования, изменяются во времени. Период времени Т, равный сроку окупаемости полной стоимости объекта, также является в оп­ределенной степени условной величиной, в связи с чем результаты расчета (оценок) стоимости объектов собственности с использованием метода доход­ности обычно не обладают высоким уровнем доверительности.

В представленном виде метод оценки стоимости объекта на основе его доходности не учитывает вложений в объект в виде инвестиций в последую­щие периоды. Если такие вложения имеют место, то метод капитализации до­хода должен применяться в модернизированном виде, получившем название метода дисконтированного денежного потока.

Решение о применении одного из представленных методов при конкрет­ной оценке стоимости государственного имущества или их сочетания должно приниматься с учетом вида объекта, целей оценки, наличной информации.

3.3.