Оценка рыночной стоимости земельных участков

Кроме определения рыночной стоимости объектов недвижимости под­лежит оценке также и земля, занимаемая этими объектами. Земельный уча­

сток, на котором расположен строительный объект, в ряде случаев обладает стоимостью, соизмеримой с ценой самого объекта.

Основным земельным законодательством в настоящее время является земельный кодекс Российской Федерации, который был принят Государствен­ной Думой 28.09.2001 г. и одобрен Советом Федерации 10.10.2001 г. Объекта­ми земельных отношений являются земельные участки и права на них. Зе­мельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостовере­ны в установленном порядке. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом.

В п. 6 Земельного кодекса указано, что оборот земель сельскохозяйст­венного назначения регулируется Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Это ограничение не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Тем самым оборот земельных участков под строительство осуществляется согласно Земельному Кодексу.

Земельным кодексом регулируется приобретение прав на земельные участки. Так, в ст. 36 Кодекса отмечается, что исключительное право на при­ватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строе­ний, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Важно отметить, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому

лицу это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При продаже в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 36 Зе­мельного кодекса, устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения:

- свыше 3-х миллионов человек - в размере от пяти- до тридцатикрат­ного размера ставки земельного налога за единицу площади земель­ного участка;

- от 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений - в раз­мере от трех до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календар­ного года).

Применительно к объектам оценки в строительных и обслуживающих строительство организациях Московской области, Московская областная Ду­ма приняла закон, предусматривающий определение цены приватизации зе­мельных участков, находящихся под частными постройками, в виде десяти­кратной ставки земельного налога.

Применительно к оценке земли Кодексом (ст. 66) предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с фе­деральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения ры­ночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного уча­стка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Для оценки рыночной стоимости земли используются несколько мето­дов: сравнения продаж, техники остатка для земли, метод соотнесения, раз­бивки на участки, капитализации земельной ренты.

При наличии достаточной информации наиболее предпочтительным яв­ляется метод сравнения продаж. Обоснованием применимости этого метода

может служить достаточное количество совершившихся сделок, имея в виду и тот факт, что субъекты рынка действуют, ориентируясь на информацию об аналогичных сделках.

Принцип сравнения предполагает, что благоразумный покупатель не за­платит за выставленный на продажу земельный участок сумму больше той, за которую можно приобрести сходный по качеству и пригодности участок.

В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие сущест­венные различия между сравнительными участками.

Как правило, выделяется девять основных элементов сравнения, кото­рые должны анализироваться в обязательном порядке.

1. Права собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Состояние рынка.

5. Месторасположение участка.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Использование участка.

9. Компоненты, не связанные с недвижимостью.

В качестве сравниваемых выбираются объекты, конкурентоспособные с позиции типично информированного покупателя. Имеется в виду, что сделка продажи была честной, обе стороны имели необходимую информацию и по­ступали экономически целесообразно, условия финансирования были нор­мальными рыночными. Следует также иметь в виду, что при корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки должны выполняться от объекта сравнения к объекту оценки.

. Доходный подход представляет собой оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем в будущем доходов от ее коммер­ческой эксплуатации (сдачи в аренду) или от продажи. Этот подход применя­

ется к земельным участкам, приносящим доход. В качестве источников дохода учитываются:

- рента, при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

■ - арендная плата, при оценке земель поселений;

- доход от прироста стоимости земли, при её перепродаже в будущем;

- часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на зе­мельный участок.

Текущая стоимость земли может быть определена двумя способами:

- прямой капитализации;

- капитализации по норме отдачи (анализа дисконтированного денежного потока).

Метод прямой капитализации предполагает перевод величины годово­го дохода в показатель стоимости объекта собственности путем деления дохо­да на коэффициент капитализации согласно формуле:

Сз = ЧД/Я,

где:

Сз — стоимость земельного участка;

ЧД - чистый доход, относящийся к земельному участку;

R - коэффициент капитализации для земли.

При оценке земли важное значение имеет обоснование коэффициента капитализации. Его значение зависит от состояния экономики страны, регио­на, уровня правового регулирования земельного рынка.

Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйствен­ных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденной Гос­комитетом РФ по земельной политике 11.05.2000 г., срок капитализации рас­четного рентного дохода принимается равным 33 годам, чему соответствует значение коэффициента капитализации, равное 0,03. Для земель городских и сельских поселений с коммерческим использованием объектов недвижимости ставка капитализации должна быть более высокой. Данный метод применяет-

ся, как правило, при оценке земли приносящей, постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Метод техники остатка базируется на принципе остаточной продуктив­ности земли, согласно которому оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других элементов производства (труд, капитал, управление) приписывается земельному участку. Этот метод применяется в первую оче­редь для физических компонентов (земля и здания), а также и для финансовых компонентов (собственный и заемный капитал).

Метод соотношения предполагает определение соотношения между стоимостью земли и стоимостью улучшений. В каждом конкретном районе существует типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимо­стью недвижимости. Зная такое соотношение, можно использовать его для анализа продаж аналогичных земельных участков, подлежащих оценке.

Определим, например, стоимость права выкупа земельного участка предприятия ОАО «АТП-12», расположенного в черте промзоны г. Орехово- Зуево. В соответствии с постановлением Правительства Московской области от 23.11.2000 г. № 143/35 на территории Московской области за базовые заме­ры арендной платы в 2001 году принимаются ставки земельного налога, уста­новленного для данного вида использования земель и категории землепользо­вателей. По данным Инспекции по налогам и сборам РФ по г. Орехово-Зуево, ставка налога на землю за 1 кв.м под производственными помещениями в чер­те промзоны города в 2001 году составляет 4,86 руб.

Земельная площадь, занимаемая данным предприятием, составляет 4,9 га. Тогда на всю площадь годовой земельный налог составляет 238140 руб. (49000 ♦ 4,86). Рассматривая данный земельный налог с учетом указанного По­становления Правительства Московской области как арендный доход для соб­ственника земли за вычетом эксплуатационных расходов (60 %), можно опре­делить рыночную стоимость земельного участка. При ставке капитализации

для данной категории земли, равной 7%, рыночная стоимость земельного уча­стка составит 1360800 руб. [(238140 - 238140 *0,6) : 0,07].

По Указу Президента Российской Федерации от 16.05.97 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собствен­ность земельных участков под этими объектами», выкупная стоимость земли при продаже земельных участков, на которых расположены приватизируемые здания, установлена в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. В Земельном Кодексе Российской Фе­дерации от 26.10.2001 г. цена земли в поселениях с численностью населения до 500 тысяч человек установлена в размере от 3-х до 10-кратного размера ставки земельного налога. При 5-кратной ставке земельного налога цена вы­купа земельного участка предприятия ОАО «АТП-12» составит 1130700 руб. (238140.5).

Согласование оценок, полученных двумя методами, позволяет обосно­вать стоимость выкупа земельного участка предприятия ОАО «АТП-12» в раз­мере 1275000 руб.

Порядок оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с выде­лением в нем оценки стоимости земельного участка схематически представлен на рис. 5.

3.4.