Актуальные проблемы развития жилищной сферы в РФ

На протяжении всей истории России особняком выступала жилищная проблема. По мнению автора, обеспеченность населения качественным, комфортным жильем является одним из наиболее обоснованных критериев социально-экономического развития общества и уровня жизни населения.

Выделяют следующие этапы развития жилищной сферы в Российской Федерации [7]:

- 1991-1998 гг. - падение объемов ввода жилья вследствие продолжительного экономического спада;

- 1999-2001 гг. - период относительной стабилизации;

- 2002-2008 гг. - период относительного устойчивого роста.

Следует дополнить эти этапы современным периодом:

- 2009-2010 гг. - период значительного спада, вызванного мировым финансовым кризисом;

- 2011- середина 2014 гг. - период выхода из кризиса и возврата на докризисную траекторию развития рынка жилья.

- середина 2014 года - по н.в. - новый виток разнонаправленных явлений, связанных с нестабильной экономической обстановкой и введением санкций в отношении России.

В начале 1990-х гг. в России государство фактически устранилось из жилищной сферы, при этом решение всех проблем было отдано на откуп рыночному сектору. В результате была разрушена существовавшая десятилетиями плановая система обеспечения жильем населения, вместо нее фактически ничего предложено не было.

В период 1999-2001 гг. наметилась некоторая стабилизация на локальных жилищных рынках, которые после окончания кризисных явлений стали демонстрировать сравнительно устойчивое развитие, хотя и с незначительной положительной динамикой. Накопившиеся за период 1990-х гг. проблемы отчасти были решены в начале 00-х гг., по крайней мере, в части разработки механизмов решения жилищных проблем. На фоне общего роста экономики страны, под влиянием увеличения цен на энергоресурсы и внутренних факторов развития, жилищная сфера, как часть социально-экономической системы региона, стала показывать положительную динамику. Произошел существенный рост доходов населения, вкупе с ростом кредитования это вызвало увеличение спроса на жилую недвижимость на рынке. Несмотря на положительные изменения, проблема обеспечения жильем значительной части населения регионов РФ решена не была, и в настоящее время она обозначена очень ярко.

Существенное влияние на развитие жилищного сектора регионов оказал разразившийся в 2008 году финансовый кризис. Мировой кризис существенно

ухудшил позитивное течение процессов в жилищной сфере в целом, что сказалось на разных категориях субъектов региональных рынков жилья (население, подрядные организации, финансовые учреждения и др.) (рис. 1).

Рисунок 1 - Воздействие мирового финансового кризиса на основных заинтересованных лиц в жилищной сфере региона

Следует отметить, что мировой финансовый кризис произвел широчайшее воздействие на все отрасли экономики, в том числе и на жилищную сферу региональной экономики. На рис. 1 приведены лишь наиболее значимые, по мнению автора, воздействия.

Население регионов России в период финансового кризиса подверглось широкому спектру воздействий.

В плане возможности получения кредитных средств для населения ситуация крайне осложнилась, банковские учреждения стали сворачивать кредитные программы (в том числе по ипотеке) или же требовать за свои услуги непомерно высокие процентные ставки. Данные тенденции не могли не отразиться на спросе населения на жилье, он значительно уменьшился как под влиянием снижения реальных доходов, так и в результате эффекта «ожидания», когда граждане не решались совершать операции на региональном рынке недвижимости в условиях нестабильной общеэкономической ситуации.

Широкому спектру воздействий в период нестабильной экономической обстановки подверглись и субъекты регионального рынка жилья, формирующие предложение. В результате уменьшения реальных доходов населения, они существенно снизили свою активность на рынке. Как следствие снижения спроса на рынке произошло некоторое снижение уровня цен и объемов возводимого жилья. Вкупе все это дало общее ухудшение финансового состояния субъектов регионального рынка жилья. При этом себестоимость продукции продолжала расти под влиянием изменения цен на материалы и услуги естественных монополий, которые тем самым пытались компенсировать

некоторое сокращение объемов реализации. По данным Всемирного Банка [13] в период кризиса 2008-2009 гг. до 80% проектов в жилищной отрасли России было заморожено, а новые проекты практически отсутствовали.

Государственные органы в период кризиса столкнулись с проблемой необходимости реализации своих программ в условиях резкого сокращения бюджетных доходов, вызванного общими негативными процессами, протекающими в экономике.

Резюмируя все вышесказанное в отношении влияния мирового финансового кризиса на сектор жилья, как составляющую социально­экономической системы региона, с одной стороны нужно отметить широкий спектр воздействий, который вылился в значительный спад объемов регионального рынка жилья, а с другой то, что необходимых в сложившихся условиях мер государственной поддержки регионы не получили. В 2009 году было принято решение о выделении средств на реструктуризацию ипотечных кредитов, однако данная мера скорее была направлена на стабилизацию банковского сектора, а не непосредственно на стабилизацию локальных жилищных рынков.

Последовавший за мировым финансовым кризисом 2008 года период восстановления характеризуется невысокими показателями роста. Так по данным Росстата [71] объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в 2012 году, составил 5714 млрд. рублей, или 102,5% к уровню соответствующего периода предыдущего года. Порядка 93% введенных заданий имеют жилое назначение, за год было построено 826,8 тыс. квартир с общей площадью 65,2 млн. м² (прирост по сравнению с 2011 годом на 4,7%). 2013 год ознаменовался некоторым снижением работ с учетом инфляционного фактора (5 917,2 млрд. рублей или 98,5% к уровню 2012 года). Современный же период (с 2014 по 2017 годы) характеризуется тем, что объем работ по виду деятельности «Строительство» в России ежегодно снижается (в диапазоне от 1,4% до 3,9%).

В настоящее время локальные жилищные рынки в России подвержены значительным негативным воздействиям [116]:

- граждане, опасаясь снижения реальных доходов, откладывают долгосрочные вложения в рынок жилья;

- капитал достаточно активно утекает из России, стагнация в экономике зафиксирована данными Росстата;

- сложная политическая ситуация на востоке Украины;

- введенные санкции против России со стороны стран Европы, США и других стран негативно сказываются и на ситуации в стране в целом, и как следствие, в отдельных ее отраслях и регионах;

- высокая инфляция.

За период с 2000 по 2017 год площадь ежегодно вводимых в эксплуатацию жилых помещений в России увеличилась почти в 3 раза (с 30,3 млн. м² в 2000 до 86,4 млн. м² в 2015 году, после чего произошло снижение до 79,2 млн. м² в 2017 году), достигнув исторического максимума в 2015 году. Однако экспертное сообщество считает даже такие показатели недостаточными [54]. В связи с осложнением экономической обстановки в России, в 2016-2017 гг. произошло снижение объема возводимого жилья на 7,2 млн. м² в год. В таких условиях нужны меры, позволяющие вывести жилищную сферу на траекторию устойчивого развития, тем самым повысив уровень и качество жильных условий населения регионов страны. Это коррелирует с теми задачами, которые поставлены на государственном уровне, где планируется обеспечение увеличения темпов создания жилья (к концу 2018 года - 88 млн. кв. метров ежегодно, к концу 2025 г. - 120 млн. кв. метров).

Объективные оценки показывают, что таких темпов развития недостаточно для динамичного развития российского общества. Таким образом, необходимы кардинальные изменения, которые позволят решить комплекс накопившихся социально-экономических проблем. Особенно явно проблема ощущается в жилищном сфере, так как этот вид деятельности

относится к направлению социального развития чрезвычайной важности как страны в целом, так и ее отдельных регионов в частности.

На сегодняшний день многие тенденции функционирования локальных рынков жилья повторяют внутренние процессы, характерные для национального жилищного рынка в целом. В связи с этим рассмотрим основные показатели, характеризующие развитие жилищной сферы и жилищной обеспеченности населения России на современном этапе развития.

Одним из показателей, характеризующих развитие жилищной сферы страны является уровень жилищной обеспеченности населения, который определяется как отношение общей площади жилых помещений в стране (или в регионе) к численности населения и показывает, что обеспеченность жильем в России за рассматриваемый период выросла в 1,5 раза, составив 25.2 м² на одного жителя в 2017 году. Если критически рассмотреть уровень жилищной обеспеченности, то он практически в два раза ниже минимально допустимого по международным стандартам. Для сравнения в развитых зарубежных государствах данный показатель несравнимо выше (так в Швеции он составляет 45 м², в США - 65 м²). И если оценить скорость, с которой в России происходит увеличение показателя обеспеченности (за рассматриваемый временной период в 24 года он вырос на 8 м²), то при существующих темпах развития сравняться с показателями развитых зарубежных государств можно будет примерно через 50 лет. Также следует отметить недостатки приведенного показателя обеспеченности жильем:

- не учитывает дифференциацию населения, неравномерность распределения жилого фонда;

- он не дает качественного представления о состоянии жилых помещений, а берет в расчет лишь физическую их площадь.

Еще одним критерием, который позволяет судить о степени обеспеченности населения жильем, является количество жилых помещений на 1000 человек. На рис. 2 приведены данные международных сопоставлений по величине данного показателя.

По количественной обеспеченности населения жилыми помещениями РФ находится на среднеевропейском уровне, имея в среднем 425 квартир на 1000 человек населения. При этом РФ существенно опережает такие развитые Североамериканские страны, как Канада и США.

Рисунок 2 - Количество жилых помещений на 1000 человек в странах

мира [106]

Приведенные данные позволяют судить о причинах отставания России по показателям обеспеченности населения жильем. Обладая достаточным количеством жилого фонда, его характеристики (средняя площадь помещения) не соответствуют мировому уровню, что и обеспечивает отставание от ведущих государств мира.

В большинстве развитых государств доля жилья, имеющего 3 и более комнаты, составляет значительную часть жилого фонда (так в США и Канаде доля таких помещений приближается к 100%). В странах же бывшего СССР большую часть жилищного фонда составляют помещения, имеющие менее 3 комнат (в РФ доля таких помещений составляет 63,2%). Таким образом, жилища в нашей стране, в среднем имея значительно меньшее количество комнат, чем в развитых странах, имеют и меньшую площадь, что является

корнем жилищных проблем. Причиной такой структуры жилищного фонда является то, что значительная его часть была сформирована в эпоху СССР, когда государство ставило цель обеспечения всего населения жильем, по минимальными по сравнению с развитыми государствами мира стандартам. С другой стороны, нельзя говорить о том, что современный этап развития жилищной сферы отличается ориентацией на строительство жилищ с большим количеством комнат (рис. 3).

Рисунок 3 - Структура вводимых квартир в РФ за период 2000-2017 гг. (составлено автором на основе данных Росстата [155])

Структура вводимого жилья в динамике показывает значительный рост строительства 1-комнатных квартир. За период с 2000 по 2017 годы доля таких помещений возросла более чем в 2 раза (с 20% до 46%). Таким образом, произошла еще большая ориентация субъектов регионального рынка жилья на возведение помещений малой площади. Причиной этого является не только недостаточная величина средств населения на приобретение дорогостоящего жилья, вследствие чего оно вынуждено покупать помещения с минимальным количеством комнат. Другим немаловажным фактором, определяющим

ориентацию на более дешевое жилье, является то, что недвижимость зачастую приобретается с инвестиционной целью. Так по некоторым данным, доля приобретаемого на рынке жилья с инвестиционной целью достигает 25-30%. Недвижимость, особенно жилая, обладает высокой привлекательностью для инвесторов в условиях высоких темпов роста цен на нее. В условиях высокого спроса населения на жилье эконом-класса, инвесторы стремятся приобретать недвижимость с небольшой площадью, что позволяет им повысить ликвидность своих вложений. Следует отметить, что показатели обеспеченности населения остаются невысокими, несмотря на то, что в период с 2000 по 2017 год произошел рост количества вводимых квартир в год более чем в 3 раза (рис. 4).

Рисунок 4 - Динамика числа построенных квартир в РФ, тыс. шт.

(составлено автором на основе данных Росстата [155])

Если рассмотреть структуру создаваемого жилья, то большую часть жилого фонда вводят в эксплуатацию организациями частной формы собственности, хотя доля квартир, возводимых населением, составляет значительную часть. Жилищно-строительные кооперативы занимают незначительную долю, несмотря на заявляемые меры по развитию данного механизма финансирования. В России в 2017 году было построено 1139 тысяч квартир, что значительно превосходит значения большинства государств мира.

Представленная динамика свидетельствует о «догоняющей» стратегии жилищной сферы России по отношению к зарубежным государствам. С одной стороны, следует отметить, что РФ является одним из лидеров по данному показателю в мире, а с другой - в развитых странах мира невысокие темпы возведения жилых помещений объясняются тем, что население имеет высокие показатели жилищной обеспеченности. Одним из показателей, характеризующих развитие жилищной сферы, является показатель количества построенных квартир на 1000 человек населения. На рис. 5 представлена динамика данного показателя в России в последние десятилетия.

Рисунок 5 - Динамика числа построенных квартир в РФ на тыс. населения, ед.

(составлено автором на основе данных Росстата [155])

Наиболее обоснованным показателем динамики жилищной сферы является показатель площади ежегодно вводимого жилья в расчете на одного человека (рис. 6).

Рисунок 6 - Ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов в 2000­2017 гг. в РФ в расчете на 1 человека, м² (составлено автором на основе данных

Росстата [155])

Показатель вводимого жилья на одного человека значительно возрос за период с 2001 по 2015 годы. Но в период 2016-2017 гг. наметилась тенденция к его снижению. При этом данный показатель характеризуется крайней неравномерностью по территории РФ. Но только Московская и Ленинградская области соответствуют негласному нормативу развитых государств, по которому в год на человека должно вводиться 1 м² жилья. В российских условиях данный показатель не может считаться ориентиром, ввиду необходимости догоняющего развития и компенсации массива квартир, выбывающих из-за неудовлетворительного состояния жилого фонда.

Приведенные данные о состоянии жилищной обеспеченности и развития жилищной сферы в России позволяют говорить о том, что в этом сегменте накопилось множество проблем, решение которых необходимо для того, чтобы

российское общество могло динамично и гармонично развиваться. Рассмотрим механизмы решения жилищных проблем, которые применяются в России.

1.2