32. Договор, как правовая форма сделок с НД, его структура, содержание и условия реализации.

Договор имеет 2 значения:

- юр.

- правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности.

В основе договора лежит нечужая воля, а свободно выраженная воля граждан.

Договор включает в себя три обязательные, последовательно развивающиеся стадии: заключение, исполнение и прекращение (ответственность), т.е. установление, изменение и прекращение определенных имущественных связанных с ними неимущественных прав и обязанностей.

В зависимости от условий, структурное построение договоров можно варьировать, однако, как правило, договор включает в себя:

- реквизиты (договор дарения жилого дома, договор купли-продажи земельного участка, договор ипотеки производственного здания; номер, дата и место подписания);

- преамбулу (вводную часть) — содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе;

- предмет — обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объекта на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

- срок и условия передачи объекта недвижимости;

- цену и порядок расчетов;

- права и обязанности сторон;

- ответственность сторон;

- порядок изменения условий и расторжения договора;

- форс-мажорные обстоятельства;

- заключительные положения;

- приложения (схемы, справки и т.д.).

Согласно обычаям делового общения, договор начинают с названия, т.е. с указанием его вида и названия сделки (характер сделки). Например, «договор дарения земельного участка», «договор купли-продажи жилого дома» и т.д.

Исполнение договора.

Условием успешной деятельности на рынке НД является полное и своевременно исполнение договорных обязательств.

Основные стадии исполнения:

1.

2. Материальная (оплата)

3. Технико-юридическая (проверка исполнения и оформление документа об исполнении).

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

Изменение или дополнение договора возможно по соглашению сторон или суда.

7. Субъекты, виды и функции рынков НД и их характеристика.

Участники рынка НД:

- РФ

- субъекты РФ

- муниципальные образования

- юр. и физ. лица РФ, иностранных государств и др.

Категории субъектов рынков НД: *

продавцы *

покупатели *

профессиональные участники

- Риэлтор

- Оценщик

- Бирж. брокер

- Маклер и др. *

гос. органы (выполняют регулир. функции)

- законодательное установление правил и ограничение рынка НД

- учет и регистрация прав на НД и сделок с нею (техн. учет – БТИ, регистр. – Рег. Палата)

- распределении природных ресурсов, гос. зданий и сооружений и предоставление в собственность, аренду, пользование.

- контроль за использование НД

- инвестирование в жизненноважные сферы.

Рынок НД имеет разветвленную систему и его можно дифференцировать по различным признакам:

1. вид объекта (земельный, зданий, сооружений и т.д.)

2. степень готовности объекта (новое строительство, незавершенное строительство, существующий объект)

3. тип участников (индивид. продавцов и покупателей, муницип. образований, коммерческих образований)

4. виды сделок (купля-продажа, аренды, ипотеки и т.д.)

5. отраслев. принадлежность (промышленные объекты, с/х, общ. здания)

6. по форме собственности (гос. и муницип. объектов, частных).

7. по способу совершения сделок (первичный и вторичный, биржевой и внебиржевой, организованный и неорганизованный)

Первичный рынок формируется за счет приватизации гос. и муницип. предприятий, земельных участков, зданий, помещений.

Организованный рынок – рынок НД в строгом соответствии с действующим законодательством.

Неорганизованный рынок (уличный) – не всегда обеспечивает надежность операций.

Биржевой рынок – купля-продажа объектов на бирже НД, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами гос. и муницип. имущества.

Внебиржевой рынок – совершение сделок за пределами биржи (оргиниз. и неорганизованный).

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения.

- регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общих интересов.

- коммерческая ф. состоит в реализ. стоимости и потреб. стоимости НД и получении прибыли на вложенный капитал

- инвестиционная ф. – привлекательный способ сохранения и увелич. капитала.

- посредническая ф. – рынок выступает в качестве совокупного посредника и местом встречи многих независимых и эк. обособленных покупателей и продавцов.

- соц. ф. – рост трудовой активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, зем. участков и др. капитальных и престижных объектов.