Потенциал персональных финансов в удовлетворении жилищных потребностей[3]

Инвестициям, объектом приложения которых выступает недвижимость, принадлежит особое место на финансовом рынке. В первую очередь это каса­ется строительства и покупки жилья. В унисон развитию в России финансово­го рынка, становления соответствующих ему институтов, частные структуры стали доминирующими в инвестиционном процессе.

Современный российский рынок жилья представляет собой систему эко­номических отношений между заказчиком, подрядчиками, государством, инвесторами, поставщиками и кредитными учреждениями в области непо­средственного производства жилища, его распределения, обмена и потреб­ления с использованием основных факторов производства: земли, труда, ка­питала и предпринимательской деятельности [33].

При этом заказчик, застройщик, подрядчик, проектировщик являются представителями предприятий строительного комплекса, субъектами пер­вичного рынка недвижимости. Потребители на рынке жилья (прежде всего физические лица) выступают как пользователи капитальных вложений. Обеспечение потребителей заемными средствами, необходимыми для при­обретения объекта жилой недвижимости, возложено на кредиторов, высту­пающих представителями финансового рынка. Роль инвесторов состоит в финансовом обеспечении предприятий строительной отрасли. Взаимодейст­вие субъектов жилищного строительства охватывает первичный рынок не­движимости, рынок жилья, финансовый рынок.

В настоящее время отмечается многообразие источников финансирова­ния капитальных вложений. К их числу относят бюджеты всех уровней бюджетной системы Российской Федерации, частные структуры.

Существует ряд классификаций источников финансового обеспечения инвестиционных проектов жилищного строительства [1, 6, 33, 44, 62]. По-

нашему мнению, классификация, которая представлена Катаевым С. В., наи­более логична (рис. 2.9).

Бюджетное финансирование инвестиций в жилищное строительство сей­час делится на финансирование на безвозвратной основе, возвратное финан­сирование на льготной основе, целевое долгосрочное кредитование.

Рис. 2.9. Источники финансирования жилищного строительства [31]

Бюджетное финансирование в качестве основного недостатка имеет то, что в условиях структурного экономического кризиса, усугубленного при­менением в отношении России санкционных мер, бюджеты всех уровней ис­пытывают дефицит, и потому нести расходы капитального характера воз­можности не имеют. Этот источник применим сейчас исключительно к кате­гориям граждан, отнесенным к числу малообеспеченных слоев населения. При этом потенциально централизованное бюджетное финансирование ин­вестиционных проектов жилищного строительства являются действенным инструментом поддержки отрасли.

В целях расширения источников финансирования рынок жилья ищет та­кие формы взаимодействия, которые позволили бы соблюсти интересы всех сторон.

Рассмотрение внутренних внебюджетных источников финансирования показало их ограниченность. Реинвестирование прибыли представляет собой относительно дешевую форму финансирования инвестиций. Однако большая часть предприятия строительной отрасли имеет невысокие показатели при­были, что сводит этот источник к минимуму.

Несмотря на ряд преимуществ, как правило, чистое самофинансирование в общей структуре валового самофинансирования занимает сравнительно малую долю. Проведенный нами перспективный анализ не допускает возможности прогнозировать рост этого источника финансирования инвестиционных проек­тов жилищного строительства в силу двух обстоятельств.

Использование амортизации на цели финансирования инвестиций капи­тального характера незначительно. Это обусловлено отрицательными значе­ниями в большинстве случаев сравнительной (дисконтированной) прибыль­ности такого рода проектов. При этом предприятия, испытывающие дефицит платежных средств, восполняют его посредством направления амортизаци­онных отчислений на пополнение оборотного капитала.

Перейдем к рассмотрению внебюджетных источников финансового обеспе­чения инвестиционных проектов жилищного строительства внешнего характера.

На рис. 2.10 приведены статистические данные, отражающие объемы ввода жилья в России в период 2000—2016 гг. Согласно им, участие частно­го сектора в финансировании инвестиционных проектов жилищного строи­тельства является превалирующим. За последние 15 лет строительство жилья за счет государства и муниципалитетов находилось в диапазоне 3,0...6,3 млн кв. м с явной тенденцией снижения с 2011 г.

Резкое снижение государственного финансирования строительства жилья начало разворачиваться с первой половины 1990-х гг. Одним из последствий этого стала интенсификация жилищного строительства, финансируемого за счет собственных и заемных средств индивидов (рис. 2.11). За последние 20 лет объем ввода жилья этой категории финансирования возрос в более чем 3,5 раза и на конец 2016 г. достиг 31,8 млн общей площади, что составляет порядка 40 % от объема жилищного строительства в 2016 г. Пиковое значение

активность граждан достигла в 2014 г. — 36,2 млн кв. м. То есть даже значи­тельные деструктивные явления, вызванные финансово-экономическим кри­зисом, усилившимся в 2015 г., привели к снижению индивидуального жи­лищного строительства лишь на 1 млн.

Рис. 2.10. Объем ввода жилья в России, млн кв. м общей площади [76]

Рис. 2.11. Объем ввода жилья, построенного населением, млн. кв. м общей площади [77]

В середине — конце 1990-х гг. на фоне прекращения государственного обес­печения граждан России жильем выходом из сложившегося положения стала схема долевого участия в строительстве жилья (многоквартирных домов), пре­дусматривающая участие в финансовом обеспечении инвестиционно­строительных проектов будущих потребителей жилья, то есть индивидуумов. С принятием в 2004 г. Федерального закона РФ «Об участии в долевом строи­тельстве многоквартирных домов» отношения в этой сфере были упорядочены.

В течение последних четырех лет доля средств, полученных от населения на долевое участие в строительстве многоквартирных домов, стабильно на­ходилась в окрестностях 30% от суммарных инвестиций в жилища (рис. 2.12) вне зависимости от сезонного фактора их колебаний (четвертый квартал превосходил первый квартал в три раза).

Здесь особое внимание привлекает тот факт, что в 2015 г. относительно 2014 г. квартал к кварталу стала проваляться тенденция снижения активности граждан в долевом участии — в номинальном и, следовательно, реальном вы­ражении. Например, 3 квартал 2014 г. показал 76,7 млрд руб. инвестиций со стороны домохозяйств, а 3 квартал 2015 г. — только 69,9 млрд руб. достигнув доли общем объеме в 41,5%. Это является следствием снижения количества зарегистрированных договоров. По состоянию на те же периоды времени число вновь заключенных договоров снизилось с 154 тыс. до 119 тыс. (рис. 2.13).

Рис. 2.12. Инвестиции в жилища и средства, полученные от населения на долевое участие в строительстве многоквартирных домов, млрд руб. [61]

Выделение периодов (фаз) жизненного цикла инвестиционно­строительного проекта базируется на ряде подходов. В рамках одного из них, определяющего видоизменение состояния проекта, установлено три фа­зы: концептуальная фаза, фаза реализации проекта, фаза эксплуатации [69]. Приведенный подход нами был преобразован: предлагается выделение трех периодов в процессе реализации инвестиционных проектов жилищного строительства. Раскроем каждый из них.

Рис. 2.13. Зарегистрированные договоры долевого участия граждан в строительстве жи­лья, тыс. шт. [61]

Прединвестиционный период строительства жилья — этап, предшест­вующий получению заказчиком-застройщиком разрешения на строительство.

Инвестиционный период строительства жилья — этап, следующий за получением заказчиком-застройщиком разрешения на строительство.

Период эксплуатации — этап, который следует за сдачей объекта в экс­плуатацию и включает процесс поддержания объекта в нормальном состоя­нии в соответствии с эксплуатационными параметрами.

На основе авторского подхода источники финансового обеспечения ин­вестиционных проектов жилищного строительства были распределены на две группы: относящиеся к прединвестиционному периоду и инвестицион­ному периоду строительства жилья (рис. 2.14).

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) является структурой одного дома. Его пайщики вправе объединять взносы лишь одного конкретного многоквартирного дома. Последнее в значительной степени снижает значи­мость этого источника финансового обеспечения инвестиционных проектов жилищного строительства. Хотя в бытность СССР такого рода кооперативы получили большое развитие, пик которого пришелся на период 1966— 1970 гг., когда на их долю пришлось 21,7 % возведенного жилья. Далее по­следовал спад: 1976—1980 гг. — 13 %, 1986—1990 гг. — 18,5 %, 1991— 1997 гг. — в среднем 2 %. Позднее как источник финансового обеспечения жилищного строительства ЖСК стали несостоятельными — с 1998 г. инве­стиции в жилища с применением этого инструмента не превышают 1 % от общего объема.

Рис. 2.14. Источники финансового обеспечения инвестиционных проектов жилищного строительства

Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквар­тирных домов» ввел определяющее значение периода получения разрешения на строительство, как необходимого документа для начала привлечения де­нежных средств участников долевого строительства. В этих условиях фи­нансирование инвестиционных проектов жилищного строительства в тече­ние данного периода затруднено, в силу чего заказчики, застройщики изы­скивают финансирование самостоятельно. Это могут быть внутренние резервы (объемы которых, как упоминалось ранее, малы), либо внешние, ко­торые сейчас в большинстве случаев исчерпываются банковскими кредита­ми. При этом банковское кредитование застройщиков, впрочем, как и раз­мещение ими облигационных займов, сдерживается сейчас рядом факторов. Отсутствие у компаний надежного обеспечения: земельные участки, которые предоставляются под застройку невозможно использовать в качестве лик­видного залога в силу того, что они арендованы. Большинство предприятий строительной отрасли характеризуется отсутствием эффективной стратегии развития, их система планов неструктурированна, а поведение зачастую хао­тично. Их организационная структура имеет низкую эффективность, не спо­собна оперативно реагировать на вызовы рынка, что определяет их слабую конкурентоспособность. И последний фактор, но определяющий по своей значимости, это низкая прозрачность строительной отрасли.

В течение последних 20 лет участниками строительного рынка опреде­ляющими препятствиями для поступательного развития отрасли находят

барьеры административного характера. Национальным объединением строи­телей, Институтом экономики города проведен мониторинг уровня админи­стративных барьеров в жилищном строительстве. Он показал, что при реали­зации инвестиционного проекта жилищного строительства в среднем прихо­дится проходить 100 процедур административного характера, которые охватывают в общей сложности три года (рис. 2.15).

Рис. 2.15. Дополнительные административные процедуры на различных этапах реализа­ции инвестиционного проекта жилищного строительства, шт. [48]

Из числа означенных процедур вторыми по продолжительности являют­ся те, что приходятся на период проектирования, — 265 дней. В нашей трак­товке это — прединвестиционный период строительства жилья. Здесь адми­нистративных барьеров насчитывается 33. Вследствие их застройщик фор­мирует более 80 % финансовых затрат от общего объема административных процедур. В их числе присоединение к сетям инженерно-технического обес­печения и согласование технических условий. В среднем объем подобного рода расходов находится в диапазоне 10...30 % от совокупного финансиро­вания инвестиционного проекта.

Для преодоления сложившихся негативных тенденций, препятствующих реализации потенциала персональных финансов в удовлетворении жилищ­ных потребностей, необходимо повысить эффективность реализации инве­стиционных проектов жилищного строительства. Для этого необходимо предпринять следующее.

Во-первых, систематизировать отношения в сфере планирования развития коммунальной инфраструктуры города, его пространственного развития. Уже давно назрела необходимость корректировке в соответствии с современными реалиями планов градостроительного освоения территорий — в первую оче­редь городов с численностью населения, превышающей 1 млн человек.

Во-вторых, разработать целевые программы (государственного, региональ­ного уровня), направленные на создание условий для развития кредитования жилищного строительства, среди инструментов которых возможно применение субсидирования процентной ставки по банковским кредитам, предоставляемым строительным компаниям в прединвестиционный период строительства жилья.

В-третьих, учитывать специфику рынка жилья при реализации мер анти­монопольного регулирования как на этапе строительства, так и эксплуатации многоквартирных домов.

В-четвертых, стимулировать развитие новых сегментов финансового рынка — ссудно-сберегательных касс, паевых инвестиционных фондов не­движимости; а также жилищно-строительной кооперации, имевшей в России успешную историю во второй половине 1960-х — 1980-х гг.

2.3.