КАЧЕСТВЕННЫЕ ОЦЕНКИ АКТИВОВ БАНКОВ ВТОРОГО УРОВНЯ И ФИАНСОВЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Колченко В.И.

Компания «Бейкер Тилли Казахстан Оценка» является членом крупнейшей международной ассоциации «Baker ТШу International» в сфере аудиторских, консалтинговых и оценочных услуг.

Портфель компании «Бейкер Тилли Казахстан Оценка» составляют следующие услуги: оценка стоимости бизнеса; оценка стоимости пакетов акций и других ценных бумаг; оценка стоимости недвижимого имущества, земельных участков; оборудования, работ и услуг; оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности; оценка инвестиционных проектов, экспертиза финансовых проектов и расчетов.

Исходя из темы сессии «Совершенствование системы надзора и регулирования финансового сектора», хотелось бы поделиться тем, каким образом происходит улучшение работы в оценочном секторе в Казахстане.

Начиная с мая 2007 года, когда в Казахстане закончился рост недвижимости, возникла острая проблема несоответствия рыночной стоимости залогового обеспечения договорным обязательствам по предоставленным банками кредитам.

Залоговое имущество банков в основном представлено недвижимостью. Соотношение недвижимости и прочего залогового имущества среди клиентов компании «Бейкер Тилли Казахстан Оценка» в 2007—2010 годах составляло 75/25, а по некоторым проектам достигало соотношения 90/10, при этом имеются в виду имущественные комплексы, состоящие из недвижимости и оборудования, а не только имущественные комплексы чистой недвижимости. Более того, многие банки второго уровня сами имели значительные вклады в недвижимость в инвестиционных целях.

С одной стороны, мы имеем переменную составляющую рыночной стоимости, а с другой — закрепленное юридическое обязательство по возврату банковским структурам кредитов и процентов, которые не могут быть пересмотрены без дополнительных переговоров с банком.

Следует отметить, что рост стоимости недвижимости был определен в основном внешними заимствованиями банков второго уровня.

Наши московские коллеги, специалисты аудиторско- консалтинговой компании «Бейкер Тилли русаудит», провели специальное исследование между основными экономическими индикаторами смежных отраслей экономики — в целях выявления определенных зависимостей. Свое исследование они назвали «Баррель, доллар и квадратный метр: скованные одной цепью».

Московские аналитики сопоставили изменение цен на нефть и на недвижимость (московские квартиры, коммерческая недвижимость, подмосковная земля под индивидуальную застройку) за период с 2000 года по июль 2008 года, провели расчеты и установили между ними существенную корреляцию. Зависимость между стоимостью нефти и ценами на недвижимость оказалась достаточно четкой: коэффициент корреляции составил 0,85-0,9.

При этом, как показали результаты расчетов, жилье на рост стоимости нефти реагирует несколько сильнее, фактически в 1,5-2 раза увеличенным ростом (например, стоимость нефти возросла вдвое, квартиры — в три, четыре раза). Стоимость земли на удалении до 15 км от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД) увеличивается в 1,35 раза, от 15 до 30 км от МКАД — в 1,9 раза, от 30 до 50 км от МКАД — в 3,2 раза.

Цены на офисы и торговую недвижимость фактически повторяют динамику цен на нефть, причем, чем выше класс объекта, тем точнее совпадение.

С учетом того, что сегодня цена на нефть со $150 опустилась примерно до $40, то должна подешеветь и недвижимость. Если взять среднегодовую цену нефти марки Urals в $40 за баррель, то стоимость квадратного метра в Москве опустится до $2100-2400 (по данным портала IRN, средняя цена $5186), московские офисы класса А — до $5000 за квадратный метр, класса В — до $3100, торговая недвижимость в центре Москвы — до $3600.

Для Америки характерна несколько другая проблема. Так, в США по итогам первого квартала 2010 года было 131 млн. «односемейных» домов (при численности населения в 300 млн. человек). Из 131 млн. занято 112 млн. домов: 75 млн. — собственниками, 37 млн. — арендаторами.

Так как Казахстан является одним из крупнейших мировых экспортеров нефти, мы сделали предположение о том, что существует также высокая корреляционная зависимость между ценами на недвижимость и ценой на нефть. Однако в результате моделирования мы получили совсем другую картину — коэффициент корреляции между ценами на недвижимость и на нефть оказался очень низким. Как только снижаются цены на нефть, заимствование тоже идет вниз.

Тем не менее, высокую корреляционную зависимость показало соотношение цен на рынке недвижимости и объема внешней задолженности банков второго уровня.

Таким образом, драйвером цен на рынке недвижимости была именно «кредитная накачка» экономики, и это являлось основным доказательством того, что на рынке имел место «кредитный пузырь».

Компании, которые кредитовались в банке, сейчас имеют существенное снижение своего залогового обеспечения.

По подсчетам «Казахстанской Ассоциации Оценщиков», в Казахстане сейчас на 1000 человек населения республики приходится оценщиков больше, чем в какой-либо другой стране мира.

Только в Алматы в настоящее время зарегистрировано 469 оценщиков и около 180 компаний. Из этого количества 25-30% компаний и оценщиков фактически растворились, их невозможно найти.

В результате частенько происходит то, что оценочная компания представляется неким кудесником, который может материализовать и принять на себя ответственность перед банком за желаемую стоимость активов. Компании, подобные нашей, являющиеся членами мировых сетей, на такие сделки не идут, однако ясно, что противостоять соблазну могут не все. Поэтому ротация оценочных компаний при банковских структурах достаточно высока.

Мы являемся аттестованными оценщиками БТА Банка последние три года. Это один из первых банков, который ввел аттестацию оценочных компаний у себя.

В связи с этим и с инициативой общественных объединений оценщиков Республики Казахстан 9 ноября 2009 года были внесены изменения и дополнения в Закон «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», в соответствии с которыми, по примеру России, вводится повышенная ответственность оценщиков, вплоть до лишения лицензии за недостоверную оценку.

В том числе вводятся аттестационные экзамены, которых не было ранее. Повышается роль общественных объединений оценщиков — палаты оценщиков, которые должны объединить оценочные компании и индивидуальных оценщиков, разработать и внедрить в практику морально-этические кодексы и кон- тролировать их исполнение членами палат. Предусмотрена также республиканская палата оценщиков, которая будет объединять территориальные органы и примет на себя функции разработки национальных стандартов оценки.

В заключение хочу отметить, что в республике повышается внимание к качеству оценки стоимости, как банками, так и общественными объединениями оценщиков, сделаны большие шаги вперед для того, чтобы увеличить достоверность результатов, получаемых оценочными компаниями, которые банки учитывают в своих балансах.