3.2. Удосконалення нормативно-правових актів з питань регулювання іпотечних правовідносин

У даному підрозділі дисертаційного дослідження автор на основі попередніх результатів аналізу іпотеки пропонує запровадити ряд теоретичних положень щодо розширення можливостей іпотеки, а також внести відповідні пропозиції щодо змін і доповнення до нормативно-правових актів України в частині удосконалення іпотеки як юридичної конструкції перетворення майна суб’єктів господарювання у джерело фінансового капіталу та залучення інвестицій.

Результати проведеного аналізу свідчать, що розгляд інституту іпотеки лише як способу забезпечення виконання зобов’язання безпідставно звужує можливості останньої і перешкоджає активному використанні її в господарському обороті. Мова в першу чергу йде про необхідність законодавчого регулювання питання надання іпотеці властивостей речових прав, зокрема права слідування. Врегулювання на законодавчому рівні таких властивостей надасть змогу іпотекодавцю без перешкод передавати предмет іпотеки в наступну іпотеку або відчужувати його, що дасть змогу активніше залучати нерухоме майно, земельні ділянки до господарського обороту. При цьому інтереси іпотекодержателя будуть залишатися захищеними, оскільки право іпотеки буде дійсне незалежно від того, у чиїй власності знаходитиметься предмет іпотеки. Розширення поняття іпотеки також сприятиме залученню коштів у народне господарство. Саме остання дає змогу суб’єкту господарювання (іпотекодавцю) в процесі здійснення господарської діяльності за рахунок ефективного використання своїх ресурсів залучити додаткові інвестиції, згодом перетворивши їх у джерело формування свого капіталу, а кредитору (іпотекодержателю) знизити кредитний ризик за рахунок високої цінності нерухомого майна та можливості пріоритетного задоволення вимог кредитора у разі неналежного виконання боржником свого основного зобов’язання або рефінансування своєї діяльності.

У зв’язку з викладеним автор пропонує ч.

- доповнити статтю 3 частиною 7 у редакції: „Іпотекодавець зобов’язаний попередньо не пізніше ніж за 10 днів інформувати іпотекодержателя про намір відчужувати предмет іпотеки або передачу його в наступну іпотеку”;

- доповнити статтю 3 частиною 8 наступного змісту: „Угода, за якою іпотекодавець приймає зобов’язання перед іпотекодержателем не відчужувати предмет іпотеки або не обтяжувати його іншими речовими правами є недійсною”;

- виключити у частині 3 статті 9 положення про необхідність отримання згоди іпотекодержателя щодо передачі предмету іпотеки у наступну іпотеку та відчуження предмету іпотеки;

- визнати положення частини 3 статті 12: „Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним” таким, що дублює вимоги статті 9 та виключити його з редакції цього закону.

Дослідження впливу юридичної природи речових прав на розширення можливостей інституту іпотеки в частині перетворення матеріальних активів суб’єктів господарювання у джерело фінансового капіталу дало можливість дійти наступного висновку.

Пропонується п. 8.2.2 ст. 8 Закону України „Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами”, який визнано неконституційним на підставі рішення Конституційного суду України від 24.03.2005 р. № 2-рп/2005 викласти у редакції: „З урахуванням положень цієї статті право податкової застави поширюється на майно платника податків, що перебуває у його власності (господарському віданні) і не використовується у виробничому циклі та встановлюється у розмірі, що гарантуватиме відшкодування державі суму несплачених податків у повному обсязі”.

Можливість реєстрації іпотеки одночасно у двох реєстрах: Державному реєстрі іпотек та Державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень не відповідають принципу достовірності і не забезпечуютьсь для кредитора виключного пріоритету на задоволення своїх вимог з вартості заставленого майна.

Викласти ч. 4 ст. 55 Закону України „Про нотаріат” у такій редакції: „Посвідчення угод про відчуження або заставу нерухомого майна проводиться за місцем знаходження цього майна або місцем знаходження власника майна чи іпотекодержателя”.

Аналіз нормативно-правових актів, судової практики та наукових джерел свідчить про відсутність єдиного підходу щодо передачі підприємства в іпотеку.

Господарське законодавство розглядає підприємство як самостійний суб’єкт господарювання, який є юридичною особою з відповідними правами та обов’язками. У Цивільному кодексу відсутні положення за якими підприємство як єдиний майновий комплекс є юридичною особою, а містяться трактування його як сукупності майна, об’єкту, речі, тим самим виключаючи можливість розгляду його як самостійного господарюючого суб’єкта. Натомість господарське законодавство під схожим за назвою поняттям, але вже під цілісним майновим комплексом розуміє господарський об’єкт із завершеним циклом виробництва без врахування додаткового майна, зокрема прав, боргів, прав на торгівельну марку, а головне соціально-економічної складової, яка включає робочу силу та її цінність. Це дозволяє розглядати цілісний майновий комплекс підприємства як сукупність нерухомого майна, що є частиною підприємства – суб’єкта господарювання. І логічним наслідком цього є визнання цілісного майнового комплексу нерухомістю, оскільки останній фактично є сукупністю основних та окремих оборотних коштів. Юридичний нонсенс полягає у визнанні цивільним законодавством підприємства як єдиного майнового комплексу нерухомістю, оскільки останній є сукупністю рухомого і нерухомого майна та не відповідає законодавчо визначеній суті поняття нерухомого майна.

Якщо розглядати іпотеку підприємства як єдиного майнового комплексу, то необхідно враховувати, що в процесі виробничої діяльності його майно може збільшуватися або зменшуватися як в якості так і в кількості, і в даному випадку іпотека такого підприємства за своїм змістом більш схожа на заставу товарів в обігу ніж заставу нерухомого майна. Крім того необхідно враховувати, що у підприємства поряд з виробничо-господарською існує інша складова – соціально-економічна система – робоча сила, ціна якої може суттєво вплинути за загальну вартість такого предмету іпотеки. Однак даний момент в загалі не врахований існуючими методиками визначення вартості підприємства як предмету іпотеки.

Більш прийнятною є позиція викладена у Господарському кодексі України, який не ототожнює поняття підприємства і цілісного майнового комплексу підприємства. Розкриваючи суть предмету іпотеки цілісного майнового комплексу підприємства, зазначимо, що останній є сукупністю виробничих і невиробничих фондів, інших цінностей, вартість яких відображена на самостійному балансі та фактично відповідає визначенню нерухомого майна. Крім того передача в іпотеку частини майна підприємства (цілісного майнового комплексу) на відміну від іпотеки підприємства в цілому зменшує ступінь ризику для іпотекодавця, оскільки у такому разі існує ризик втрати лише частини майна. При цьому слід зазначити, що цілісний майновий комплекс є стратегічно важливим майном підприємства, а саме господарським об’єктом із завершеним циклом виробництва, земельною ділянкою, інженерними комунікаціям та системою енергопостачання тощо. А тому загальна вартість такого предмету іпотеки є достатньою для отримання кредиту чи забезпечення господарського зобов’язання значного обсягу.

Аналіз нормативно-правових актів свідчить про необхідність законодавчого встановлення більш жорстких вимог щодо передачі в іпотеку цілісних майнових комплексів підприємств. Іпотека цілісного майнового комплексу підприємства, як правило, використовується для виконання значних довгострокових зобов’язань, наприклад з повернення грошових сум, отриманих за кредитним договором для фінансування технічного переоснащення підприємства. Не логічно передавати в іпотеку цілісний майновий комплекс підприємства для забезпечення незначного господарського зобов’язання, в даному випадку предметом іпотеки може бути нерухоме майно меншої вартості або на термін менше року, оскільки такого терміну недостатньо для отримання прибутку і виконання належним чином основного зобов’язання. Однак прогалина у вирішенні такого питання сприяє штучному доведенню до банкрутства підприємства або інших небажаних наслідків.

Крім того наголошується на необхідності законодавчого захисту інтересів акціонерів та пропонується віднести до виключної компетенції загальних зборів акціонерів вирішення питання про передачу в іпотеку цілісного майнового комплексу підприємства. При передачі в іпотеку цілісного майнового комплексу фактично заставляється стратегічно важливе майно підприємства, а тому логічно, що рішення про передачу в іпотеку цілісного майнового комплексу повинно прийматися за згодою 2/3 власників акцій, часток, що є не що інше як рішення загальних зборів господарського товариства.

З огляду на викладене пропонуємо також внести зміни та доповнення до наступних нормативно-правових актів України:

1. Внести зміни і доповнення до Закону України „Про іпотеку”:

- доповнити частину 3 статі 1 Закону України „Про іпотеку” наступною редакцією: „Правовий режим нерухомого майна поширюється на цілісний майновий комплекс підприємства”;

- доповнити статю 33 частиною 6 такого змісту: „Право звернення стягнення на майно цілісного майнового комплексу підприємства, що передано в забезпечення виконання господарського зобов’язання у іпотекодержателя виникає не раніше, ніж через рік з моменту укладання договору про іпотеку”.

2. Доповнити частину 5 статті 41 Закону України „Про господарські товариства”, що визначає компетенцію загальних зборів пунктом „й” у редакції: „прийняття рішення про передачу цілісного майнового комплексу товариства у іпотеку (заставу нерухомості)”;

3. Доповнити статтю 4 частиною 8 Закону України „Про заставу” у такій редакції: „Не може бути предметом іпотеки цілісний майновий комплекс підприємства, яка знаходиться в процесі реорганізації чи ліквідації, а також у стадії банкрутства” [117, c. 407, 121, c. 393].

Потребує вирішення питання доцільності введення мораторію на примусову реалізацію майна державної власності. Брак фінансування фактично доводить такі підприємства до банкрутства, тобто такого стану, який дозволить інвесторам викупити підприємство за безцінь в процесі приватизації. Змінити ситуацію можливо через застосування юридичної конструкції іпотеки, зокрема:

- проведення незалежними експертами техніко-економічного аналізу проекту, під який залучатимуться кошти та передача його на затвердження загальних зборів, уповноваженого органу тощо;

- погодження умов іпотеки з Фондом державного майна, відповідними господарськими міністерствами та відомствами, загальними зборами;

- заборона позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки;

- заборона передачі в іпотеку державного підприємства менш, ніж на один календарний рік.

Відсутність ринку землі та неможливість встановлення реальної ціни земельних ділянок, а також законодавчі перепони щодо введення мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення фактично блокувало розвиток іпотеки землі в Україні. А тому пошук шляхів активізації введення земельних ділянок до господарського обороту та перетворення їх у джерело залучення інвестицій є пріоритетною проблемою сьогодення.

З метою врахування інтересів усіх учасників іпотечних правовідносин необхідно посилити правовий захист боржника (іпотекодавця), зокрема ввести до чинного законодавства про іпотеку положення про прострочення терміну іпотекодержателем, згідно з яким іпотекодавець набуватиме право вимагати від кредитора реалізації заставленого майна, яке захищатиме боржника від необґрунтованої відмови кредитором прийняти виконане належним чином господарське зобов’язання, а також надасть боржнику право на відшкодування збитків, завданих таким простроченням. Таким, що прострочив, має вважається іпотекодержатель, якщо він відмовився прийняти належне виконання основного зобов’язання іпотекодавцем (боржником) або не вчинив дій, що передбачені іпотечним договором або законодавством про іпотеку. Крім того, іпотекодавець повинен мати право вимагати від іпотекодержателя невідкладної реалізації предмету іпотеки, а у разі невиконання такої вимоги останній зобов’язаний відшкодувати збитки, що спричинені зниженням вартості предмету іпотеки внаслідок зміни попиту на ринку. Важливо також надати іпотекодавцю (боржнику) можливість виконати основне зобов’язання належним чином шляхом внесення необхідної суми на зберігання та повідомити про це орган, що є держателем Державного реєстру іпотек. У Законі України „Про іпотеку”:

а) статтю 1 „Визначення термінів”:

- доповнити частиною 13 наступного змісту: „Іпотекодержатель вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належно виконане основне зобов’язання іпотекодавцем (боржником) або не вчинив дій, що передбачені іпотечним договором або законодавством про іпотеку”;

б) доповнити статтею 12-1 „Правові наслідки порушення обов’язків іпотекодержателем” у такій редакції: „Іпотекодавець має право вимагати від іпотекодержателя невідкладної реалізації предмету іпотеки. У випадку невиконання такої вимоги іпотекодержатель зобов’язаний відшкодувати збитки, що спричинені зниженням вартості предмету іпотеки внаслідок зміни ринкової кон’юнктури. У разі необґрунтованої відмови іпотекодержателя прийняти виконання належним чином основного зобов’язання іпотекодавець (боржник) має право виконати останнє шляхом внесення на зберігання запропоновану кредитором суму, що замінює платіж, та повідомити орган, що є держателем Державного реєстру іпотек”;

в) внести зміни і доповнення до статті 33:

- доповнити частиною 7 такого змісту: „У зверненні стягнення на предмет іпотеки може бути відмовлено за умови незначного порушення іпотекодавцем свого зобов’язання у випадку якщо перелік вимог іпотекодержателя значно перевищує вартість заставленого майна”;

- доповнити частиною 8 наступного змісту: „Якщо при встановленні іпотеки була вказана гранична сума, яку забезпечує предмет іпотеки, то за межами цієї суми вимоги іпотекодержателя реалізуються загальній основі”.

Має сенс доповнення переліку випадків звернення стягнення іпотекодержателем на заставне майно, зокрема пропонується доповнити його наступними положеннями:

- систематичне недотримання строків внесення періодичних платежів. Останнє є істотною умовою договору і невиконання її повинно трактуватися як неналежне виконання боржником господарського зобов’язання, що дає право звернути стягнення на заставне майно;

- іпотекодавець (боржник) відсутній і місце знаходження його встановити не можливо, а умови основного зобов’язання систематично не виконуються. При настанні подібних обставин для іпотекодержателя марно буде сподіватися, що боржник виконає свої зобов’язання. Враховуючи, що іпотека - це довгострокове кредитування, можливо, доцільно дозволити іпотекодержателю у таких випадках звернути стягнення на заставне майно достроково;

- у зв’язку з прийняттям державним органом влади рішення про припинення (конфіскацію майна) господарської діяльності іпотекодавця (боржника). У даному випадку іпотекодержатель повинен отримати право звернути стягнення на майно, що перебуває в іпотеці, адже зрозуміло, що боржник не виконає його в обумовлений іпотечним договором термін.

Актуальним у сучасних умовах є питання вжиття заходів щодо недопущення випадків використання іпотеки як засобу штучного доведення до банкрутства підприємства.

Незважаючи на те, що чинне законодавство України в цілому орієнтоване на задоволення вимог іпотекодержателя, у разі порушення провадження справи про банкрутство кредитор частково втрачає право першочергового задоволення своїх вимог. Наприклад, положення ст. 49 „Особливості задоволення вимог кредиторів громадянина-підприємця” Закону України „Про відновлення платоспроможності боржника та визнання його банкрутом” свідчать, що вимоги кредиторів за зобов’язаннями, забезпеченими заставою майна громадянина-підприємця, задовольняються у третю чергу. Дане положення протилежне вимогам ст. 31 згаданого вище Закону та ст. 44 Закону України „Про виконавче провадження”, за якими в першу чергу задовольняються забезпечені заставою вимоги про стягнення з вартості заставленого майна. Враховуючи, що Законом України „Про іпотеку” іпотекодержателю гарантовано пріоритетне право задоволення своїх вимог з вартості заставленого майна, пропонуємо привести у відповідність окремі положення законодавства.

Частину 3 пункту 1 статті 49 Закону України „Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом” викласти у редакції: „в першу чергу задовольняються забезпечені заставою вимоги про стягнення з вартості заставленого майна”. Існуючі редакції частин 3 і 4 відповідно вважати частинами 4 і 5.

Викладені теоретичні і практичні результати, отримані в процесі дисертаційного дослідження, на думку автора, створять можливість удосконалити законодавство про заставу нерухомості в частині використання її в господарському обороті, а також перетворити іпотеку у ефективну господарсько-правову конструкцію залучення інвестицій до народного господарства та джерело фінансування розвитку економіки.