13.1. Теоретические основы имущественного подхода к оценке предприятий

Имущественный подход к оценке предприятий объединяет следующие методики накопления активов предприятия: скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов); замещения; расчета ликвидационной стоимости предприятий.

Обобщение практики применения методик имущественного подхода к оценке позволило установить, что основные сферы их использования:

• оценка контрольного пакета акций предприятия;
• оценка предприятий с высоким уровнем фондоемкости;
• оценка предприятий со значительными нематериальными активами и возможностью их выделения и- оценки;
• оценка холдинговых или инвестиционных компаний (когда предприятие не получает прибыли за счет собственного производства);
• оценка предприятий, не имеющих ретроспективных данных о прибылях (или когда нет возможности определить перспективные денежные потоки предприятия);
• оценка новых предприятий, недавно зарегистрированных;
• оценка предприятий, сильно зависящих от контрактов (например, строительные организации) или не имеющих постоянной клиентуры;
• оценка предприятий, значительную часть активов которых составляют финансовые активы (ценные бумаги, дебиторская задолженность, денежные средства).

Методика ликвидационной стоимости используется при:

• ликвидации предприятия;
• финансировании предприятия-должника;
• санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства;
• выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства;
• анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные подразделения;
• оценке заявок на покупку предприятия;
• экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам;
• экспертизе программ реорганизации предприятия.

Приведенный выше список сфер использования методик имущественного подхода к оценке предприятия не является полным. Имеются и другие случаи, когда эти методики можно использовать для согласования результатов оценки, полученных доходным и (или) сравнительным подходом.

Эксперты-оценщики должны знать преимущества и недостатки методик имущественного подхода. Основное преимущество этих методик — все они основываются на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрительны. Основной недостаток — они не учитывают будущие возможности предприятия в получении чистого дохода. Некоторые методики, такие как, методика накопления активов или ликвидационной стоимости, довольно сложны и трудоемки в практическом использовании.

Имущественный подход к оценке предприятия в условиях перехода страны к экономике рыночного типа наиболее актуален (по сравнению с доходным и сравнительным подходами). Это обусловлено, в первую очередь, наличием достоверной исходной информации для расчетов и использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных (или имущественных) подходов к оценке стоимости предприятия.

Значимость доходного и сравнительного подходов к оценке ограничена отсутствием достоверной информации по текущим и будущим чистым доходам предприятия, а также отсутствием рыночных данных о фактических продажах предприятий (ввиду отсутствия рынка слияний и поглощений предприятий и слабости фондового рынка).

В условиях переходной экономики (при наличии кризисных явлений, отсутствии политической и экономической стабильности) для оценки предприятий следует применять методики имущественного подхода, основанные на анализе стоимости имущества предприятий и их задолженности.

Методики оценки предприятий, принадлежащие к группе имущественного подхода и используемые в настоящее время в практике оценки.

Имущественный подход включает четыре методики оценки предприятий: накопления активов, скорректированной балансовой стоимости (или методику чистых активов предприятия); замещения; расчета ликвидационной стоимости.

Методика скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов предприятия) предполагает анализ и корректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженностей. Эта методика расчета стоимости предприятий соответствует международным принципам бухгалтерского учета и широко используется в настоящее время в так называемой нормативной оценке при определении стоимости чистых активов акционерных обществ и в процессе приватизации государственных или муниципальных предприятий, т.е. в тех случаях, когда речь идет о сделках с государственным или муниципальным имуществом.

Ниже представлен алгоритм реализации методики скорректированной балансовой стоимости.

Расчет чистых активов предприятия на основе сумм статей баланса.

1. Суммируются статьи баланса предприятия: остаточная стоимость нематериальных активов;

остаточная стоимость основных средств;

• оборудование к установке;
• незавершенные капитальные вложения;
• долгосрочные финансовые вложения;
• прочие необоротные активы;
• производственные запасы;
• животные;
• остаточная стоимость малоценных и быстроизнашивающихся предметов;
• незавершенное производство;
• расходы будущих периодов;
• готовая продукция;
• товары;
• прочие запасы и затраты;
• товары отгруженные;
• расчеты с дебиторами;
• авансы, выданные поставщикам и подрядчикам;
• краткосрочные финансовые вложения;
• денежные средства;
• прочие оборотные активы.

Итого активы предприятия:

2. Суммируются обязательства (задолженности) предприятия по пассиву баланса:

• целевое финансирование и поступления;
• арендные обязательства;
• долгосрочные кредиты банков;
• долгосрочные займы;
• краткосрочные кредиты банков;
• кредиты банков для работников;
• краткосрочные займы;
• расчеты с кредиторами;
• авансы, полученные от покупателей и заказчиков;
• расчеты с учредителями;
• резервы предстоящих расходов и платежей;
• прочие краткосрочные пассивы.

Итого пассивы предприятия:

3.

4. К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и получается сумма чистых активов предприятия.

Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса), о которой мы будем говорить в разделе 2.3, так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены.

Пересчет статей актива баланса предприятия в текущие цены состоит:

• в определении остаточной восстановительной стоимости основных средств и нематериальных активов;
• в определении фактической текущей стоимости «незавершенки»;
• в анализе и оценке долгосрочных финансовых вложений;
• в анализе и оценке по текущим ценам, запасов, затрат и денежных средств;
• в анализе и определении текущей стоимости имеющихся у предприятия задолженностей.

После корректировки статей баланса предприятия рассчитывают чистую стоимость его активов по указанному выше алгоритму.

Уровень стоимости предприятия, полученный с использованием данной методики расчета, характеризует низший уровень стоимости оцениваемого предприятия.

Методика замещения заключается в определении расходов в текущих ценах на строительство предприятия, имеющего с оцениваемым аналогичную полезность, но построенного в новом, современном архитектурном стиле, с использованием прогрессивных проектных и технологических нормативов, с применением прогрессивных материалов, конструкций и оборудования.

При реализации методики замещения вносятся поправки на физический, функциональный и экономический износ оцениваемого предприятия. При этом физический износ связан с уменьшением стоимости активов оцениваемого предприятия под влиянием эксплуатационных и климатических факторов. Функциональный износ представляет собой снижение стоимости предприятия, обусловленное снижением его функциональной эффективности. Экономический (или внешний) износ — следствие влияния на стоимость предприятия экономических или других внешних факторов (неблагоприятное изменение соотношения спроса и предложения на рынке предприятий или негативное влияние на стоимость предприятия окружающей природной среды).

Наиболее сложный момент при реализации методики оценки предприятий — определение удельной стоимости строительства предприятия — функциональных аналогов. Если до 1991 г. в России существовали институты и государственные ведомства, разрабатывавшие и утверждавшяе укрупненные удельные нормативы стоимостей промышленных предприятий, то после 1991 г. такой порядок отсутствует. В настоящее время Центральный научно-исследовательский институт экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС) Минстроя РФ активно осуществляет разработку показателей стоимости на потребительскую единицу строительной продукции (в том числе для производственных зданий и сооружений). Расчеты производятся в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на строительные ресурсы. В табл. 2.1 представлены показатели стоимости на единицу строительной продукции по некоторым объектам производственного назначения, выполненного ЦНИИЭУСом.

Данная методика расчета стоимости предприятия (методика замещения) всегда использовалась ранее для оценки при разработке техникоэкономических обоснований строительства объекта. В настоящее время эксперты-оценщики могут использовать эту методику для приблизительных расчетов рыночной стоимости предприятия (конечно, с соответствующими поправками на все виды износа оцениваемого предприятия).

Часто требуется рассчитать стоимость предприятия, подлежащего ликвидации. В этих случаях используют методику определения ликвидационной стоимости предприятия.

По мнению ведущего американского оценщика профессора Ч. Пратта, ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов

Методика определения ликвидационной стоимости предприятия в российских условиях подробно изложена одним из авторов этого пособия в книге «Антикризисное управление» под ред. С.Г. Беляева и В.И. Кошкина (М.: ЮНИТИ, 1996).

Различают три вида ликвидационной стоимости предприятий:

• упорядоченную, когда распродажа активов ликвидируемого предприятия осуществляется в течение разумного периода времени, с тем, чтобы можно было получить максимально возможные цены продажи активов;
• принудительную, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;
• ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия, когда активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются. Стоимость предприятия в этом случае представляет собой отрицательную величину, так как в этом случае от владельца предприятия требуются определенные затраты на ликвидацию активов.

Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия, стоимости, которую можно получить при упорядоченной ликвидации предприятия, включает:

1. разработку календарного графика ликвидации активов предприятия;
2. расчет восстановительной стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию;
3. корректировку восстановительной стоимости;
4. определение величины обязательств предприятия;
5. вычитание из восстановительной (скорректированной) стоимости активов величины обязательств предприятия;
6. к полученной разнице прибавляется рыночная стоимость земельного участка, на котором располагается предприятие.

При расчете ликвидационной стоимости предприятия необходимо учесть и вычесть из восстановительной стоимости активов затраты на ликвидацию предприятия. Это административные издержки по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные пособия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр. Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

Рассмотренные выше методики имущественного подхода требуют большого числа практических расчетов, дальнейшего анализа полученных результатов, формирования соответствующей нормативной базы применения этих методик, а также их последовательного совершенствования.

Описанные методы, как было упомянуто выше, пригодны для оценки различных видов стоимостей предприятий. Методика скорректированной балансовой стоимости устанавливает балансовую, восстановительную стоимость предприятия (что зависит от разницы в датах оценки предприятия и переоценки основных фондов данного предприятия); методика замещения позволяет рассчитать стоимость замещения предприятия; методика ликвидационной стоимости — ликвидационную стоимость предприятия; методика накопления активов — рыночную стоимость предприятия.